Cuộc “thanh lọc” khốc liệt nhà đầu tư của thị trường bất động sản

Cuộc thanh lọc trên diện rộng

Vào cuối năm 2021 kéo dài đến giữa năm 2022, thị trường chứng khoán có một cuộc “thanh lọc” nhà đầu tư một cách vô cùng khốc liệt. Đây cũng là hệ quả tất yếu của việc những năm trước đây xuất hiện trào lưu  nhà nhà, người người chơi chứng khoán. Khi đó, thị trường đi xuống liên tục, nhiều mã cổ phiếu rơi tự do hình cây thông noel.

Thậm chí, nhiều người muốn bán cắt lỗ để thoát thàng cũng không được. Bởi trong hàng chục phiên liền, không ít mã cổ phiếu đã “lau sàn” từ ngay phiên ATC, thanh khoản không có. Lượng cổ phiếu bán ra chất đống nhưng không có nhà đầu tư nào mua vào. Khi đó, nhiều nhà đầu tư lỗ đến 50-60% là phổ biến. Chính cuộc thanh lọc “cực gắt” này đã khiến nhiều nhà đầu tư dạng “tay mơ” phải rời khỏi thị trường sau thời điểm mà nhiều người cứ coi ném tiền vào chứng khoán là sẽ thắng.

Đối với thị trường bất động sản cũng vậy, có thời điểm người ta cứ mua vào bán ra liên tục nhưng vẫn lãi. Thậm chí, nhiều người mới chỉ đặt cọc đất thôi đã lãi vài giá. Chính việc kiếm tiền nhanh và dễ như vậy khiến không ít người nghĩ rằng cứ đổ tiền vào bất động sản là lãi. Họ cắm sổ đỏ ngân hàng, vay mượn khắp nơi để ôm đất chờ thời ngày đổi vận. Tuy nhiên, từ đầu năm đến nay, nhiều chính sách, quy định mới được ban hành, thị trường bất động sản phát triển không theo đúng quỹ đạo của nhiều người liên tưởng khiến họ phải trả giá đắt. Đặc biệt là những người không có kiến thức về kinh tế, về thị trường bất động sản, muốn kiếm tiền kiểu “tay không bắt giặc”.

Hiện nay, giá bất động sản ở nhiều tỉnh đã chững lại sau thời điểm phát triển nóng. Điều này cũng là dễ hiểu khi trước đó, giá nhà đất bị đẩy quá cao so với giá trị thực của nó. Đến thời điểm này, ngoài các nhà đầu tư đem “tiền thịt” ra để ôm đất vẫn kê cao gối để ngủ thì những “thiên tài” đầu tư dùng đòn bẩy tài chính đang như ngồi trên đống lửa. Ôm thì không khảm nổi, bán thì chịu lỗ.

Trong những năm qua, một số địa bàn thuộc Bắc Ninh liên tục xảy ra sốt đất. Nhiều khu vực giá đất “nhảy múa” theo kiểu mỗi ngày một khác. Mới đây, Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh phát đi thông tin, giá bất động sản trên địa bàn đã bị đẩy lên quá cao, vượt quá khả năng chi trả của người dân. Từ khi Nhà nước ban hành chính sách giám sát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, kiểm soát chặt trái phiếu doanh nghiệp dẫn đến việc thị trường địa ốc phát triển chậm lại.

Vì thế, Sở Xây dựng nhận định, trong ngắn hạn, giá bất động sản sẽ hạ nhiệt, thị trường có phần trầm lắng, tính thanh khoản chậm lại. Nhưng Sở này đánh giá, đây sẽ là tín hiệu thị trường bất động sản sau này sẽ phát triển tích cực, ổn định hơn.

Không chỉ Bắc Ninh mà nhiều tỉnh thành khác trên cả nước cũng đang có một cuộc thanh lọc các nhà đầu tư vào bất động sản. Những nhà đầu tư có kiến thức, kinh nghiệm và tiềm lực tài chính tốt sẽ vượt qua được thời điểm khó khăn này. Nhưng những nhà đầu tư kiểu chộp giật, đầu tư theo phong trào, theo tin đồn sẽ phải “ngậm dắng nuốt cay” rơi ra thị trường vì không thể chống đỡ nổi. Chính vì thế, thời gian qua, tại nhiều địa phương và ngay cả các khu vực ngoại thành Hà Nội xuất hiện tình trạng rao bán đất một cách rầm rộ. Thậm chí, có nhiều người chịu lỗ để bán đất vì không kham được lãi suất ngân hàng.  Họ bán lỗ nhằm thu hồi vốn, chuyển sang một kênh đầu tư khác.

Anh Nguyễn Hữu Nghĩa (Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết, anh vừa phải bán cắt lỗ mảnh đất hơn 120m2 tại huyện Lương Sơn, Hòa Bình để lấy tiền trả ngân hàng. Hiện anh vẫn còn một mảnh đất tại xã Phú Cát (Quốc Oai, Hà Nội) nhưng chưa thể bán được. “Tôi vay ngân hàng khoảng 90% để mua mảnh đất 120m2 tại Lương Sơn, Hòa Bình. Mảnh đất này mặt đường hai xe ô tô tránh nhau thoải mái. Dự định của tôi là đến giữa năm 2022 sẽ bán ra để lấy tiền trả nợ ngân hàng và thu được một khoản lãi. Tuy nhiên, 2 tháng nay, anh rao bán ở nhiều diễn đàn, thậm chí còn nhờ cả đơn vị môi giới cũng không thể nào bán được. Lúc tôi mua là giá 14 triệu đồng.m2 nhưng giờ giá xuống 13 triệu đồng m2 cũng không ai mua. Trong khi đó, tiền gốc và lãi tôi vẫn phải trả hàng tháng. Bao nhiêu tiền có được dồn mua đất hết giờ lương không đủ sống và nuôi 2 con học cấp 1”, anh Nghĩa than thở.

Nhà đầu tư chuyên nghiệp vẫn “ăn nên làm ra”

Về vấn đề này, ông Phạm Lâm, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhìn nhận rằng, chính lạm phát và lãi suất tăng cao đã ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Vì “vỡ kế hoạch”, không thể chịu được áp lực về lãi vay hàng tháng, các nhà đầu tư phải bán đi tài sản của mình mặc dù thời này cầm chắc phần lỗ. Nhưng, đây cũng chỉ là một phần của thị trường bất động sản chứ không phản ánh toàn diện về các nhà đầu tư.

Ông Lâm nói rằng, hiện nay thị trường đang thanh lọc các nhà đầu tư bất động sản. Những nhà đầu tư không có tiềm lực về tài chính và dùng đòn bẩy quá nhiều (vay ngân hàng quá nhiều) sẽ dần thị loại. Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư có tiền nhưng không có kinh nghiệm, kiến thức về thị trường cũng sẽ gặp rất nhiều khó khăn.

Cùng quam điểm, Chuyên gia kinh tế Nguyễn Mạnh Quân cho rằng, thị trường bất động sản như đang trút một cơn mưa xuống đầu các nhà đầu tư để thanh lọc. Những nhà đầu tư nào chưa có kinh nghiệm, tiềm lực kém sẽ dính ướt và có thể “bị ốm”. Trong khi các nhà đầu tư giàu tiềm lực, có kinh nghiệm dự báo họ đã kiếm được nơi để trú dòng tiền của mình. Và sau cơn mưa trời lại sáng, khi đó, các nhà đầu tư có tiềm lực mạnh sẽ ở lại sau cùng và là người chiến thắng.

“Tôi có một lời khuyên là các nhà đầu tư khi vào thị trường bất động sản cần bỏ ngay tâm lý ăn xổi, chộp giật mà hãy nhìn vào thị trường phát triển trung hạn, dài hạn như thế nào. Họ phải dự phòng và chủ động đón nhận những biến động trên thị trường. Giai đoạn này, nhiều nhà đầu tư có tiềm lực thực tế sẽ có cơ hội sở hữu những sản phẩm bất động sản đẹp, đắc địa, giá hợp lý. Còn nó sẽ là cơn ác mộng của những nhà đầu tư thiếu cả kiến thức vẫn tiềm lực tài chính”, ông Quân chia sẻ.