Có nên "xuống tiền" đầu tư căn hộ chung cư cho thuê?

Thuê chung cư được nhiều người ưa chuộng 

Báo cáo xu hướng và tâm lý người tiêu dùng bất động sản (CSS) của PropertyGuru Việt Nam cho biết, trước tình hình kinh tế khó khăn và giá nhà liên tục tăng cao khiến xu hướng thuê nhà được dự báo gia tăng. Cụ thể, chung cư là loại hình bất động sản được người thuê quan tâm nhiều nhất (chiếm 43%), tiếp đó là nhà riêng (chiếm 18%), nhà trọ (chiếm 18%), chỉ một bộ phận nhỏ quan tâm đến nhà phố cho thuê (chiếm 9%).

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược PropertyGuru Việt Nam nhìn nhận, căn hộ cho thuê là kênh đầu tư hấp dẫn đối với những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, do tỷ suất lợi nhuận trung bình cao (cộng gộp mức tăng giá lợi nhuận cho thuê và theo thời gian), khoảng 12,5%/năm. Được xem là mức lợi nhuận tốt, ổn định hơn so với các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán, đất nền, ngoại tệ, gửi tiết kiệm...

"Thực tế, tốc độ tăng thu nhập của người dân đang không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà khiến việc tiếp cận nhà chung cư của người dân ngày càng trở nên khó khăn. Các dự án chung cư sơ cấp sẽ có mặt bằng giá cao hơn trong tương lai, do các chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận vì các chi phí bị đẩy lên. Điều này phần nào lý giải nhiều gia đình trẻ hiện nay đang có xu hướng đi thuê nhà ở", ông Long nói. 

Theo khảo sát của phóng viên,  giá cho thuê căn hộ ở Hà Nội có xu hướng tăng. Đối với những quận trung tâm như Hai Bà Trưng, Thanh Xuân, Đống Đa, Cầu Giấy được nhiều người có nhu cầu thuê lựa chọn nhất, giá thuê chung cư từ 13-20 triệu đồng/tháng.

Tại các căn hộ chung cư thuộc những quận khác như Nam Từ Liêm, Hoàng Mai, Hà Đông có mức dao động từ 6-10 triệu đồng/tháng.

Anh Tuấn Anh, môi giới chung cư cho thuê tại Hà Nội cho biết, giá chung cư liên tục biến động mạnh khiến nhiều người dân khó tiếp cận được nhà ở, buộc phải chuyển hướng sang nhu cầu thuê nhà. Tập trung chủ yếu căn hộ có diện tích từ 45m2-70m2, dao động từ 6-15 triệu đồng/tháng tùy phân khúc.

“Trong 4 tháng gần đây, lượng khách tìm thuê tăng khoảng 30% và giá căn hộ chung cư cho thuê tại các quận trung tâm Hà Nội cũng tăng từ 1-3 triệu đồng/tháng so với cùng kỳ năm ngoái”, anh Tuấn Anh nói.

Theo các chuyên gia, dù lợi nhuận từ cho thuê căn hộ không cao như những kênh đầu tư khác, nhưng đặt trong bối cảnh còn nhiều khó khăn và thách thức như hiện nay, căn hộ chung cư là loại hình ít chịu ảnh hưởng nhất so với các phân khúc khác, đáp ứng nhu cầu thực của người dân. 

Theo đó, những căn hộ chung cư mới bàn giao, có chất lượng dịch vụ tốt, môi trường sống tiện nghi sẽ nhanh chóng hình thành cộng đồng dân cư đông đúc, thuận tiện sinh hoạt… Tại đó, lượng khách thuê sẽ rất đều đặn.

Thời điểm phù hợp đầu tư căn hộ cho thuê

Bà Giang Huỳnh, Phó giám đốc Savills TP.HCM cho biết, giá thuê nhà hiện nay đang ở mức “phải chăng”, chi phí để thuê nhà ở thường chiếm khoảng 30% tổng thu nhập hàng tháng của người thuê. Lợi nhuận cho thuê đối với các sản phẩm nhà ở giá rẻ như nhà ở công nhân khá thấp, nhưng bù lại nhu cầu và công suất sử dụng cao.

“Đối với thị trường cho thuê tại các tỉnh thành, việc đầu tư căn hộ cho thuê sẽ mang lại lợi nhuận tích cực hơn trong dài hạn, giúp kích thích nhu cầu đầu tư nhà cho thuê”, bà Giang Huỳnh chia sẻ.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, những sản phẩm có giá trị khai thác thương mại dài hạn, đạt tỷ suất lợi nhuận từ 4,9-5% trở lên sẽ được ưu tiên.

Bất động sản càng mang lại lợi nhuận thương mại cao sẽ quyết định tỷ lệ hấp thụ sản phẩm đó. Dòng tiền đầu tư sẽ tập trung về các sản phẩm có thể khai thác cho thuê như nhà phố, căn hộ và nhà xưởng cho thuê. Nhóm bất động sản này dễ dàng tiếp cận vốn vay và an toàn trong bối cảnh thị trường chưa thực sự cân bằng. 

Các chuyên gia nhận định, đây là thời điểm thích hợp để “xuống tiền” đầu tư các căn hộ cho thuê. Sau khoảng thời gian khai thác, ngoài việc hưởng lợi từ dòng tiền cho thuê thì các nhà đầu tư có thể bán ra để hưởng chênh lệch giá theo thời gian. Tuy nhiên, việc mua nhà để khai thác thuê và chờ tăng giá cũng cần phải tính toán kỹ lưỡng. 

Tuy nhiên, nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ tình trạng tài chính của mình, nếu có nhu cầu vay vốn ngân hàng để mua nhà thì cần chuẩn bị hồ sơ trước, tránh trường hợp quyết định đặt cọc xong, nhưng không đủ điều kiện vay. 

Do đó, nhà đầu tư nên tính toán tỷ trọng vay vốn chỉ nên vay khoảng 50% giá trị sản phẩm là phù hợp, còn đối với mức vay cao từ 70% trở lên sẽ tránh đối mặt với nhiều rủi ro, tránh vay quá nhiều dẫn đến gánh nặng trả nợ lớn. 

Bên cạnh đó, người mua khi chọn mua chung cư nên xem xét thời gian sử dụng căn hộ đó tính từ thời điểm bàn giao. Căn hộ sẽ có khả năng sinh lời trong vòng 6 năm từ thời điểm bàn giao, đối với từ năm thứ 8 trở đi thì căn hộ sẽ dễ “chôn vốn”, tăng trưởng kém./.