Chuyên gia tiết lộ thời điểm thị trường BĐS bước vào chu kỳ mới, phân khúc nào sẽ chuyển động đi lên đầu tiên?

Theo Nhịp sống thị trường, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản cần ít nhất 1 năm để phục hồi, tức là sẽ rơi vào khoảng nửa cuối năm 2024.

Vị chuyên gia cho biết, hiện tại đã có những dự án đã bắt đầu triển khai mạnh mẽ ra thị trường. Đồng thời, dòng vốn đã và đang trở lại thị trường bất động sản từ giai đoạn cuối năm 2023, nhưng chưa thực sự dồi dào và phục hồi mạnh. Chu kỳ mới của thị trường sẽ bắt đầu kể từ quý 2/2024. Theo đó, những phân khúc có mức giá tiệm cận gần với khả năng chi trả của người mua thì khả năng phục hồi sẽ nhanh hơn.

Bà Dung cho hay, đối với phân khúc chung cư trung và thấp cấp sẽ có chuyển động đi lên đầu tiên vào khoảng quý 3/2023. Về nguồn cung, người mua sẽ có nhiều lựa chọn với các dự án căn hộ, nhất là khi nhiều chủ đầu tư đang tích cực tung ra thị trường các dự án có mức giá tiệm cận với người mua thực.

Còn với chung cư cao cấp và hạng sang, chất lượng sản phẩm/dự án sẽ được cải thiện nhiều hơn nhằm đáp ứng nhu cầu của khách hàng sẵn sàng chi trả. Xu hướng mới với nhiều tiêu chí khắt khe hơn trong lựa chọn nhà ở đã được hình thành sau tác động của đại dịch Covid-19 và giai đoạn trầm lắng vừa qua của thị trường. Theo đó, dòng khách hàng của phân khúc này đòi hỏi nhiều hơn về chất lượng, nhất là những yếu tố xanh, an toàn, gắn với lợi ích lâu dài cho sức khỏe của cư dân.

Về giá bán, mặt bằng giá bán ở thị trường thứ cấp sẽ không giảm nhưng tốc độ tăng giá không quá cao chỉ ở mức dưới 10% theo từng phân khúc và từng khu vực của dự án. Bởi trong cơ cấu sản phẩm được chào bán trong thời gian tới, tỷ trọng nguồn cung căn hộ trung và cao cấp có thể vẫn chiếm phần lớn trong tổng giỏ hàng. Như vậy. mặt bằng giá bán sẽ ở mức trung bình khoảng 7 - 10%/năm.

Ở thị trường thứ cấp, vị chuyên gia CBRE cho rằng, mặt bằng giá bán trong năm 2024 vẫn ở mức cao vì càng ngày các chỉ đầu tư càng chú trọng vào chất lượng dự án và sản phẩm. Thanh khoản thị trường những tháng cuối năm sẽ cải thiện hơn so với nửa đầu năm. Bước sang năm 2024, tỷ lệ hấp thụ ở thị trường chung cư sẽ duy trì ở mức khả quan.

Với phân khúc đất nền, biệt thự, nhà phố/liền kề, bà Dung nhận định đây vẫn là phân khúc được người dân ưa chuộng bởi tính riêng tư của loại hình này so với chung cư. Tuy nhiên có một điểm là những sản phẩm này có giá trị khá cao, nên sự phục hồi của thị trường này sẽ có độ trễ hơn so với thị trường chung cư. Chưa kể nguồn cung của thị trường này hiện nay còn tồn đọng khá nhiều nên cần thời gian để tiêu thụ nốt. Như vậy, có thể đến năm 2025 thì phân khúc này mới có sự phục hồi rõ rệt.

Diễn biến ngược lại, bất động sản công nghiệp ghi nhận nhiều điểm sáng. Vị đại diện CBRE Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản công nghiệp là phân khúc hoạt động tốt nhất khi có những chỉ số kinh doanh tốt trong thời gian qua. Giá đất khu công nghiệp tăng cao. Ngoài ra, tỷ lệ lấp đầy cũng cao lee4n tới 80 -90% tại các thành phố khu công nghiệp cấp 1 như: Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bắc Ninh, Hải Phòng, Thái Nguyên, Hải Dương,... Điều này rất tốt cho hoạt động kinh doanh quỹ đất của các nhà phát triển bất động sản công nghiệp. Tuy nhiên, nếu ở khía cạnh người đi thuê thì đây lại là một thị trường rất cạnh tranh vì không có nhiều lựa chọn.

Mới đây, trong báo cáo thị trường quý 3/2023 của DKRA Group cũng đưa ra dự báo thị trường cuối năm. Trong đó, nguồn cung phân khúc đất nền trong quý 4/2023 được cho sẽ có thể tăng nhẹ so với quý 3/2023, dao động ở mức 350 - 420 nền, chủ yếu tập trung ở các vùng phụ cận như Đồng Nai, Long An và Bình Dương. 

Sức cầu chung toàn thị trường cũng tăng nhẹ, nhưng khó có thể đột biến trong ngắn hạn, giao dịch chủ yếu phát sinh ở nhóm dự án đã hoàn thiện hạ tầng và pháp lý. Bên cạnh đó, mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động. Các chính sách chiết khấu cho phương án thanh toán nhanh được áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Với phân khúc căn hộ, nguồn cung mới tại TP. Hồ Chí Minh trong quý 4/2023 có thể sẽ giảm, dao động từ 1.200 - 1.600 căn. Trong đó, Bình Dương khoảng 700 - 900 căn, Đồng Nai khoảng 200 căn và Bà Rịa - Vũng Tàu khoảng 150 căn mở bán mới. Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục giữ vững vị thế chủ đạo, trong khi đó, căn hộ hạng B và C dẫn dắt nguồn cung mới tại các tỉnh giáp ranh.

Về mặt bằng giá bán sơ cấp của phân khúc này tiếp tục neo cao trước áp lực chi phí đầu vào, lãi vay cũng như thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý dự án kéo dài,... Còn với giá bán và thanh khoản thứ cấp có thể sẽ tiếp đà phục hồi ở quý 4/2023 nhờ động thái giảm lãi suất và tâm lý mua bất động sản vào dịp cuối năm.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung condotel dự báo sẽ tăng so với quý 3/2023, dao động khoảng 400 - 500 căn, chủ yếu tập trung Kiên Giang và Bà Rịa - Vũng Tàu. Nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng dự báo tương đương quý 3/2023 hoặc có thể tăng nhẹ. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định. Các chính sách chiết khấu, ưu đãi thanh toán nhanh bằng vốn tự có tiếp tục được áp dụng rộng rãi.

Các chuyên gia cho rằng, nhìn chung thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong ngắn hạn vẫn còn tiếp tục chững lại và cần có thời gian để hấp thụ hết những nguồn cung đã tung ra thị trường thời điểm trước đây.