Chuyên gia Savills: Điểm thú vị của Việt Nam là chúng ta đã dẫn trước các thị trường khác nhờ tốc độ đô thị hóa đạt 47%

Theo Doanh Nghiệp & Kinh Doanh, không thể phủ nhận năm 2022 là một năm khó khăn đối với nền kinh tế trên toàn cầu. Viễn cảnh lạm phát và các ngân hàng dự trữ ở trên khắp thế giới đều đang nâng lãi suất đang gây tác động mạnh đến thị trường bất động sản trên toàn cầu. Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam - ông Troy Griffiths đánh giá rằng, Việt Nam không đứng ngoài xu hướng này với bối cảnh lãi suất cao. Ngoài ra thì nhu cầu sản xuất ở Việt Nam của thị trường có xu hướng giảm, nhất là đơn hành từ các doanh nghiệp đến từ châu Âu, Mỹ. 

Vị này nhận định rằng, tại thị trường Việt Nam, hiện nay đang có nhiều thay đổi đang diễn ra gây tác động lên thị trường bất động sản như thị trường chứng khoán với các chỉ số giảm khoảng 30% giá trị nên đây cũng có thể nói là những khó khăn của các doanh nghiệp niêm yết. Song song với đó là những cuộc điều tra với mục đích thanh lọc và tăng tính minh bạch của thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Rõ ràng rằng điều này sẽ gây ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế nói chung cũng như là cấu trúc nợ của các chủ đầu tư. 

Cùng với đó, theo chuyên gia, nếu như nhìn vào từng loại hình bất động sản, có thể thấy được rõ sự tăng trưởng mạnh mẽ ở nhiều phân khúc ở trong năm qua. Ví dụ như đối với nhóm đất công nghiệp, ghi nhận được mức tăng từ 30 - 40% về giá ở các địa phương như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Hưng Yên, Bắc Giang,...

Trong khi đó thì với phân khúc nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh, số liệu của Savills Việt Nam ghi nhận sự mất cân đối giữa nguồn cung sản phẩm mới ra thị trường cũng như tốc độ tăng trưởng chậm lại. 
Chính sự sụt giảm này đến từ một vài nguyên nhân, điển hình như nguồn cung mới dành cho thị trường rất nhỏ, so với cùng kỳ năm trước giảm 82%, khoảng 2.500 căn hộ. Tỷ lệ hấp thụ cũng chỉ ở mức 20% so với mức độ thông thường trước đây ghi nhận là 60 - 70%. 

Còn tỷ lệ hấp thụ cao của những năm trước cũng được thúc đẩy bởi nguồn cung ở phân khúc nhà ở hạng C với giá cả phải chăng. Mặc dù vậy thì đến nay xu hướng này cũng đã có thay đổi so với 80% nguồn cung đến từ phân khúc hạng sang A và B, chỉ có 20% là căn hộ hạng C phù hợp với nhu cầu chính của thị trường. 

Giới chuyên gia kỳ vọng vào những điều chỉnh

Không còn nghi ngờ về việc các vấn đề liên quan đến các cuộc điều tra có liên quan đang tác động đến thị trường vốn cho bất động sản. Tuy nhiên thì vị chuyên gia của Savills cũng khẳng định rằng, cũng giống như bất kỳ quốc gia mới nổi khác ở trên thế giới thì Việt Nam cũng cần phải trải qua quá trình này, cần có quy định chặt chẽ hơn để có thể bảo vệ các nhà đầu tư. Chính vì thế mà ông cho rằng đây chính là cách mọi thứ được diễn ra. 

Ông phân tích rằng, điều mà chính ta kỳ vọng đó chính là quá trình điều chỉnh sẽ giúp cho môi trường đầu tư kinh doanh được cải thiện theo hướng minh bạch và phát triển một cách mạnh mẽ hơn. Có nhiều quốc gia cũng đã trải qua quá trình tương tự nên chắc chắn cũng sẽ gây ra một số vấn đề với kỳ hạn nợ cũng như quá trình trả nợ của doanh nghiệp. Các doanh nghiệp cũng sẽ phải tìm đến những nguồn vốn khác trong thời gian trung và ngắn hạn. Mặc dù vậy thì hệ quả này cũng chỉ mang tính chất tạm thời và cuối cùng cũng sẽ được giải quyết để có thể mang đến lợi ích cho toàn bộ thị trường bởi vì nó sẽ minh bạch hơn, quy định chặt chẽ hơn, ít vấn đề hơn. 

Bên cạnh đó, có một vấn đề rất lớn đối với các chủ đầu tư không có kế hoạch phát triển dài hạn hay ở trong các dự án tương lai đó là khi không thể phát triển được dự án mới, các chủ đầu tư cũng sẽ gặp vấn đề về dòng tiền kinh doanh. 

Mặc dù vậy, theo ông Troy thì điểm tích cực cần chú ý trong năm vừa qua chính là Việt Nam đã có quy hoạch cho các tỉnh, quy hoạch tổng thể được Nhà nước phối hợp chỉ đạo vô cùng mạnh mẽ. Điều này cũng sẽ thúc đẩy được nhu cầu bất động sản dịch chuyển sang các tỉnh lân cận khách ngoài các đô thị lớn. Và quá trình này cũng đã diễn ra đối với TP. Hồ Chí Minh đó là Bình Dương, Đồng Nai hay như Hà Nội đó là Hưng Yên, Bắc Giang,... Chính vì thế mà nhiều điều khả quan đang chờ đợi trong thời gian tới. 

Cũng theo chuyên gia Savills, thị trường bất động sản toàn cầu trong năm 2023 sẽ diễn biến chậm hơn. Bóng ma lãi suất cao cũng sẽ kìm hãm lạm phát ở trên toàn thế giới - điều này cũng đồng nghĩa với nhu cầu bất động sản nói chung sẽ có chiều hướng giảm và Việt Nam cũng không nằm ngoài xu hướng đó. 

Ông Troy phân tích thêm rằng, mặc dù vậy thì điểm thú vị của Việt Nam chính là chúng ta dẫn trước các thị trường khác nhờ vào tốc độ đô thị hóa đạt mức 47%. Trong mắt của các nhà đầu tư thì Việt Nam vẫn còn một chặng đường dài phía trước với quá trình đô thị hóa. Hơn thế, lượng dân số ở tầng trung lưu cũng như giàu có ngày càng tăng, trong khi đó thì nguồn cung hạng C đang thiếu hụt khi mà các chủ đầu tư chạy theo các sản phẩm ở phân khúc cao hơn. Chính vì thế mà chắc chắn nhu cầu căn hộ hạng C sẽ tiếp tục tăng cao trong một thời gian dài. 

Còn đối với các nhà đầu tư cá nhân thì theo vị này, trong thời gian 6 tháng đầu năm 2023 cũng sẽ là quãng thời gian quan trọng để họ quan sát trước khi đưa ra quyết định.