Chuyên gia nhận định: Giá vàng trong nước tăng khoảng 30 lần, còn giá bất động sản tăng gấp 4 giá vàng
Theo Nhịp sống thị trường, trong Báo cáo Thị trường Bất động sản Căn hộ 2022 của One Housing: “Theo thống kê của chúng tôi, kể từ năm 1990 tới nay, giá vàng trong nước tăng khoảng 30 lần, còn giá bất động sản tăng gấp 4 giá vàng, khoảng 120 lần. Trên thế giới, trong mọi mặt hàng thì giá vàng luôn tăng nhanh nhất. Giá vàng tại Việt Nam đã tăng chậm hơn thế giới vì vốn giá vàng trong nước cao hơn thế giới” - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia - TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết.
Nhận diện 6 dấu ấn bất động sản trong năm 2022: Đất nền leo thang rồi tụt dốc không phanh, chung cư "bỗng nhiên" tăng giá đột biến
Theo ghi nhận, thị trường bất động sản bước vào vùng nhiễu động. Hàng loạt biến động ở trên thị trường cũng đã đẩy bất động sản rơi vào thế khó chồng khó. Mặc dù vậy thì trong cơn giông bão ập đến, có nhiều điểm sáng le lói xuất hiện và trở thành động lực giúp cho thị trường có được những bước đệm chuyển mình tích cực trong năm 2023.Giá chung cư năm 2023 dự báo sẽ tiếp tục "leo thang"
Theo nhiều chuyên gia, mặc dù nguồn cung nhà ở trên thị trường hiện nay đang khan hiếm nhưng lực cầu vẫn rất mạnh. Điều này khiến giá nhà khó giảm trong thời gian tới.Cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội, những nút thắt không dễ cởi
Mới đây UBND thành phố Hà Nội đã đưa ra dự thảo về cải tạo nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố và tiến hành lấy ý kiến người dân từ ngày 15/12/2022. Trong đó, đáng chú ý có nội dung về mức bồi thường tối đa gấp 2 lần diện tích căn hộ cũ được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng căn hộ.
Trong hai quý đầu năm 2022, thị trường bất động sản Việt Nam qua góc nhìn của TS. Nghĩa là thời điểm mà hầu hết các phân khúc bất động sản đều “sốt giá”, nhất là đất nền, biệt thự, nhà ở gắn liền với đất. Các phân khúc này liên tục tăng giá tới 100 - 200%, trong khi những phân khúc còn lại chỉ tăng giá khoảng 20 - 30%.
Sang tới quý III, ông Nghĩa cho biết, một vài phân khúc nhất định đã bắt đầu chững lại và có dấu hiệu đóng băng. Giá đất nền và nhà ở gắn liền với đất giảm đáng kể, số lượng giao dịch cũng không nhiều, thậm chí có nơi không xuất hiện giao dịch nào.
Tuy nhiên, phân khúc chung cư vẫn tiếp tục tăng giá đều đặn bất chấp thị trường cả nước gặp khó khăn. “So với đầu năm 2022, giá bán đã tăng 30%. Tại một số địa phương và khu vực, nổi bật là Quận 1 hay Quận 3 (TP.HCM) ghi nhận giá bán căn hộ chung cư tăng chóng mặt. Thậm chí một số nơi lên tới 1 tỷ đồng/m2. Hay nhiều khu vực tại trung tâm Hà Nội, giá bán chung cư đã tăng từ 15 - 20%” - TS Nghĩa chỉ ra thực trạng đang xảy ra.
Căn hộ chung cư sẽ thay đất nền dự án làm “vua”
Trong báo cáo của One Housing, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - TS Nguyễn Văn Đính nhận định, khi nhu cầu sở hữu căn hộ chung cư của người Việt vẫn tăng cao thì giá bán loại hình nhà ở này sẽ khó giảm, nhất là trong bối cảnh nguồn cung dự án mới ngày càng hạn chế.
Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản cho hay, trên thực tế nhu cầu về nhà ở của người dân luôn cao và họ đã sẵn sàng nguồn lực tài chính để xuống tiền mua nhà, các nhà đầu tư có tiền mặt hiện cũng như vậy. Chỉ cần thị trường có những sản phẩm mang giá trị tích hợp, thể hiện hiệu quả đầu tư, kinh doanh thì khách hàng có thể “xuống” tiền ngay.
Dựa theo dự báo quỹ đất nội đô tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, có thể thấy quỹ đất ngày càng thu hẹp, bên cạnh đó những thay đổi trong quy hoạch và chính sách, nguồn cung dự án chung cư, nhà ở thương mại trung và cao cấp dự kiến sẽ còn thắt chặt hơn nữa. Việc quỹ đất hạn hẹp cũng có nghĩa là chỉ số ít dự án bất động sản cao cấp được phát triển.
Về nguyên nhân khiến nhu cầu nhà ở chung cư lớn, ông Đính cho hay, căn hộ là một trong những sản phẩm nhà ở có giá bán nằm trong khả năng chi trả của đa số người dân. Các chung cư trước đây có giá trung bình từ 2 - 3 tỷ đồng, nay đã tăng lên 4 - 5 tỷ đồng, nhưng thực tế người dân vẫn đủ khả năng mua.
“Thậm chí các dự án chung cư có giá cao hơn vẫn thanh khoản tốt, bởi tầng lớp trung lưu tại Việt Nam ngày càng đông và tăng nhanh. Trong khi giá đất nền tăng cao, có nơi lên đến hàng chục tỷ đồng và không sát với giá trị thực” - Ông Đính giải thích.
Bên cạnh vấn đề giá bán, vị chuyên gia nhận định, chung cư còn có nhiều tiện ích hấp dẫn thu hút người dân. Chẳng hạn như hệ thống hạ tầng hoàn chỉnh, hiện đại giúp liên kết vùng thuận tiện, các dịch vụ cộng đồng đầy đủ…
Tuy nhiên, TS. Lê Xuân Nghĩa lại chỉ ra rằng, giá bán một căn hộ chung cư 2 phòng ngủ đã cao gấp 50 - 60 lần tiền lương trung bình của một cán bộ viên chức và lao động bình thường trong khu công nghiệp. Trong khi, ngưỡng nguy cơ cao mà Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) đưa ra là khoảng 30 lần tiền lương trung bình.
“Nếu một người dân bình thường cần khoảng 30 năm làm việc mới mua được một căn hộ cơ bản, tức là bắt đầu xuất hiện bong bóng. Tại Trung Quốc, người dân đang cần 34 năm, còn Việt Nam nếu tính đúng công thức của IMF vào thời điểm 4 năm trước, thì người dân phải mất 35 năm để mua căn hộ. Tuy nhiên, con số này hiện tại đã ở mức 57 năm” - Ông Nghĩa nói.
Để giải quyết vấn đề bất động sản bị đẩy giá quá cao và số lượng dự án được cấp phép xây dựng ít đi, TS Nghĩa đề xuất sớm lập quy hoạch và chiến lược phát triển thị trường BĐS gắn với nhu cầu thực của người dân để làm căn cứ cấp giấy phép, phê duyệt cho các dự án mới.
Vị chuyên gia nhận định thêm về vấn đề hệ trọng hiện nay là khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản. Cần phải giảm lãi suất thông qua việc tăng cung thanh khoản tín dụng cho các doanh nghiệp, thị trường bất động sản và toàn nền kinh tế. Bên cạnh đó, chọn lọc giữa việc huy động vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài.
Tổng kết lại, TS. Nghĩa đề xuất rằng nguồn tiền chảy vào thị trường bất động sản bắt buộc phải hướng tới phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, nhà ở cho người có thu nhập trung bình trở xuống.