Chuyên gia pháp lý “mách nước” tránh mua phải đất quy hoạch

Cơn sốt đất trên phạm vi toàn quốc đã khiến cho thị trường bất động sản luôn sối động. Có lẽ, chẳng có đâu như ở Việt Nam, những cơn sốt đất cứ liên tiếp ập đến khiến giá nhà đất bị đẩy "lên trời". 

Trước đây, người Việt thường chọn vàng là một kênh tích trữ tiền. Tuy nhiên, với việc giá vàng những năm qua liên tục “nhảy múa” khiến nhiều người lo lắng. Nhiều khi buổi sáng mang tiền đi mua 1 cây vàng nhưng buổi chiều đã "rơi" mất 2 triệu đồng/lượng. Bên cạnh đó, nhiều người cho rằng, việc gửi tiền vào ngân hàng lãi suất không cao và nỗi lo khi lạm phát kéo dài.

Sốt đất kéo dài và từ đó cũng xảy ra nhiều câu chuyện dở khóc dở cười. Việc bất động sản liên tục tăng nóng khiến nhiều kẻ đem đủ loại trò ra để đưa nhau "vào tròng". Trong đó có việc mua bán đất nằm trong quy hoạch.

Về vấn đề này, Phóng viên đã có cuộc trao đổi với Chuyên gia pháp lý, Luật sư Nguyễn Huy An, Đoàn Luật sư TP.Hà Nội. Luật sư Huy An là người có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp lý liên quan đến bất động sản. Ông cũng là người từng tham gia vào rất nhiều phiên tòa về tranh chấp bán đất trên đất quy hoạch.

Chủ đất lờ đi việc đất nằm trên quy hoạch

Thưa Luật sư, thời gian gần đây trên địa bàn cả nước, nhiều người lên mạng tố nhau, đưa nhau ra tòa về việc lừa mua bán đất nằm trên đất quy hoạch. Quan điểm của Luật sư về vấn đề này như thế nào?

Thực ra việc mua bán đất nằm trên khu vực đất quy hoạch khi đủ điều kiện được pháp luật cho phép. Việc mua bán nó cũng diễn ra như các loại đất khác. Tuy nhiên, từ khi những cơn sốt đất liên tiếp nổ ra, việc tố, bóc phốt nhau bán bất động sản nằm trên đất quy hoạch xuất hiện với tần suất nhiều hơn.

Có nhiều người biết đất nằm trên quy hoạch rồi vẫn mua, có người thì chỉ đến khi xuống tiền xong mới tá hỏa khi biết đất của mình nằm trên khu vực đã được quy hoạch làm khu công cộng hoặc xây dựng hạ tầng…

Để xảy ra nhiều này, tôi cho rằng thứ nhất là do người bán mập mờ, cố tình không công khai đất của mình nằm trên quy hoạch. Thứ hai là kiến thức về lĩnh vực bất động sản của người mua không có mới dẫn đến tranh chấp, tố cáo nhau về sau.

Luật sư có thể cho biết, như thế nào được gọi là đất quy hoạch?

Tôi có thể nói nôm na như thế này, đất quy hoạch là mảnh đất, khu đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất của các cơ quan chức năng, chính quyền địa phương. Khu đất đó có thể là làm dự án điện đường trường trạm, khu đô thị, đất quốc phòng, đất cho mục đích bảo vệ môi trường, biến đổi khí hậu.

Vậy, đất nằm trong quy hoạch có được chuyển nhượng không, thưa luật sư?

Câu hỏi về việc mua bán đất nằm trong quy hoạch sẽ có hai trường hợp xảy ra.

Trường hợp đất nằm trong quy hoạch đã có quyết định thu hồi của cơ quan Nhà nước. Loại đất này khi đã nhận được quyết định trên thì không được phép chuyển quyền sử dụng đất nữa, nghĩa là không được mua bán.

Trường hợp đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi. Lúc này, chủ đất vẫn có thể bán nhưng thường bán với giá rẻ hơn so với đất nằm trong diện quy hoạch. Bởi khi thu hồi, nhiều đơn vị sẽ chi trả đất này theo bảng giá đất của Nhà nước. Và rất nhiên, thực tế cho thấy, giá đất theo bảng giá của Nhà nước không thể nào bằng giá đất trên thị trường giao dịch được. Bởi giá đất ở ngoài là do thỏa thuận, đã bị thổi lên quá cao.

Thực tế cho thấy, khi bán, nhiều chủ đất không nói là khu đất này nằm trong diện quy hoạch. Họ cứ lờ đi để cho khách tự tìm hiểu. Và sau này mới phát sinh mâu thuẫn.

Bỏ tâm lý đám đông, mua BĐS bằng mọi giá

Vậy Luật sư có thể  làm cách nào để có thể kiểm tra được thửa đất, khu đất có nằm trong quy hoạch hay không?

Theo tôi, người dân có rất nhiều cách để có thể “check” được mảnh đất, thửa đất mà họ quan tâm nó nằm trong quy hoạch hay không.

Thứ nhất, người mua hãy liên vệ với Phòng Tài nguyên và Môi trường địa phương để hỏi thông tin quy hoạch cụ thể. Cơ quan chức năng sẽ cho bạn xem bản đồ quy hoạch tại các khu vực trên địa bàn quận, huyện và có sự tư vấn cho bạn. Việc “check” qua Phòng Tài nguyên và Môi trường độ chính xác rất cao.

Thứ hai, đối với những lô đất đã có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất (sổ đỏ), thông thường, thông tin quy hoạch thường được thể hiện rõ ở phần ghi chú. Phần đó sẽ ghi cụ thể lô đất đó nằm trong kế hoạch sử dụng đất nào.

Thứ ba, thuê công ty môi giới, dịch vụ nhà đất kiểm tra quy hoạch khu đất mà mình đang có ý định mua. Đối với những công ty này, việc nắm rõ khu vực nào quy hoạch, khu vực nào không được xem là “cần câu cơm” của họ. Dịch vụ này tại nhiều công ty chi phí cũng không lớn mà độ chính xác tương đối cao bởi hiện nay công nghệ hiện đại, dùng bản đồ vệ tinh có thể zoom được chính xác khu đất mình định mua.

Bên cạnh đó, tại nhiều địa phương xảy ra sốt đất, hiện nay quy hoạch các dự án cũng đã được treo công khai ở UBND các huyện, xã. Chính quyền địa phương cũng muốn công khai các quy hoạch để tránh tình trạng cò đất tung tin đồn nhảm để thổi giá lên cao.

Trong các hợp đồng mua bán đất, tôi thường khuyên người mua cài thêm 1 điều khoản là bên bán cam kết, thời điểm hiện tại, đất không nằm trên khu vực quy hoạch, nếu sai thì bên bán phải đền bù hợp đồng. Lúc này chủ đất sẽ khó lòng có thể giấu hay phớt lờ việc mảnh đất này có nằm trên khu vực quy hoạch hay không bởi khi bị phát hiện sẽ phải trả lại tiền và đền bù thêm một khoản nữa.

Dĩ nhiên là cam kết chỉ thực hiện đến thời điểm hiện tại, vì ai biết được rằng thời gian tới các cơ quan có đưa ra quy hoạch mới nào hay không.

Tôi cũng có lời khuyên đến những nhà đầu tư rằng thời điểm giá đất đang tăng chóng mặt, đừng vì ham rẻ, tâm lý mua đất bằng mọi giá mà nóng vội khi mua bán bất động sản. Bởi khi mua phải những lô đất tranh chấp, nằm trong diện quy hoạch thì đối mặt với rất nhiều rủi ro và công tác xử lý rất mất thời gian. Lúc đó sẽ lỡ mất cơ hội đầu tư của nhiều người.

Không ít trường hợp, nhà đầu tư, người dân mua phải đất quy hoạch. Vậy khi đã xuống tiền, nhà đầu tư nên làm gì?

Việc hiểu được quyền của người sử dụng đất khi mua phải đất nằm trên khu vực quy hoạch là điều rất quan trọng. Khi hiểu được quyền này, nhà đầu tư, người dân sẽ có quyết định chính xác đối với tài sản của mình.

Theo điều 75, Luật đất đai năm 2013, nếu đất nằm trên quy hoạch phải thu hồi thì người dẫn sẽ được bồi thường nếu cung cấp được đầy đủ hồ sơ, giấy tờ.

Nếu đất quy hoạch treo thì người sử dụng được quyền đề nghị cấp phép xây dựng. Tuy nhiên, thời hạn xây dựng do cơ quan chức năng quyết định.

Trường hợp đất đã có quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì chủ sở hữu vẫn có thể mua bán, cho tặng, thế chấp…

Trường hợp đất đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người chủ sở hữu bị hạ chế quyền như không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm.

Xin cảm ơn Luật sư!