Chuyên gia hiến kế giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định

7 vấn đề “nóng” cần được giải quyết

Bàn về diễn biến của thị trường bất động sản, TS Lê Thanh Hải (chuyên gia kinh tế) cho biết, từ đầu năm 2022 đến nay, giá căn hộ chung cư, đất nền có tăng so với cùng kỳ năm 2021. Các số liệu tổng hợp từ nhiều địa phương cũng cho thấy, giao dịch bất động sản tăng mạnh ở các thành phố lớn, nơi có tốc độ đô thị hoá mạnh, tiềm năng phát triển du lịch.

TS Lê Thanh Hải đồng tình với đánh giá của Bộ Xây dựng về nguyên nhân tăng giá bất động sản do có sự chênh lệch về nguồn cung và nguồn cầu. Cụ thể, nguồn cung bất động sản chưa đáp ứng nhu cầu đầu tư và sử dụng của người dân, chưa kể nhiều dự án kéo dài do ảnh hưởng của dịch bệnh, chi phí nguyên vật liệu, lãi suất thì tăng dần theo thời gian…

Về giá đất nền và nhà ở riêng lẻ trong thời gian gần đây có xu hướng chững lại do hầu hết các tỉnh thành đã khôi phục hoạt động đầu tư, kinh doanh, sản xuất. Nghĩa là dòng tiền đã có sự dịch chuyển chứ không hấp thụ nguồn tiền lớn dành cho thị trường bất động sản như thời điểm dịch Covid-19 diễn biến phức tạp.

Về giải pháp, vị chuyên gia kiến nghị các Bộ ngành và địa phương cần rà soát các quy định của pháp luật để giải quyết tồn đọng các dự án cũng như đảm bảo chính sách lành mạnh, phù hợp, hiểu quả cho thị trường bất động sản. Cần có cơ chế chính sách tạo động lực, xung lực mới để thị trường bất động sản phát triển ổn định.

“Tăng cường kiểm tra giám sát các quy định của nhà nước nhưng không hình sự hoá các quan hệ kinh tế, dân sự”, TS Lê Thanh Hải nói và nhấn mạnh, cần bảo vệ những cái đúng để hài hoà lợi ích nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Cụ thể, vị chuyên gia kiến nghị 7 vấn đề “nóng”: Thứ nhất, về chính sách tiền tệ cần linh hoạt, an toàn, sử dụng hiệu quá tránh việc “giật cục”, chuyển từ trạng thái nới lỏng sang kiểm soát chặt chẽ hoặc ngược lại.

Thứ hai, cần có đánh giá chính xác và cụ thể về tình hình cung - cầu của thị trường để phát huy vai trò quản lý của nhà nước. Cần có các công cụ chính sách để kiểm soát, can thiệp khi cần thiết tránh tình trạng thao túng thị trường, găm hàng, thổi giá ảo.

Thứ ba, Nhà nước cần có thêm những chính sách thúc đẩy phân khúc bất động sản, nhà ở dành cho công nhân, người thu nhập thấp để an sinh xã hội. Kế hoạch phát triển nhà ở của một số tỉnh thành còn chậm, không đảm bảo cơ sở triển khai dự án theo quy định của Luật nhà ở.

Thứ tư, cần nhanh chóng tháo gỡ những vướng mắc, có đánh giá khách quan, tìm hiểu nguyên nhân để ngăn chặn tiếp tục có những dự án kéo dài, không thể triển khai. Đây là một trong những căn nguyên khiến nguồn cung tắc nghẽn kéo theo cả thị trường “đóng băng”, phát triển chậm.

Thứ năm, công tác đấu giá quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều bất cập, vẫn còn hiện tượng dìm giá, “quân xanh – quân đỏ”, tác động xấu đến thị trường bất động sản.

Thứ sáu, hoạt động môi giới dịch vụ bất động sản vẫn chưa được kiểm soát chặt chẽ, xuất hiện nhiều “cò đất” không có chuyên môn, thiếu hiểu biết nhưng vẫn tư vấn cho nhà đầu tư dẫn đến nhiều hệ luỵ. Không ít người vì hoa hồng, lợi nhuận mà tư vấn bất chấp dẫn đến nhiều người mù quáng, tin theo và bị lừa.

Thứ bảy, để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh cần sớm xây dựng hệ thống thông tin đất đai, yêu cầu thực hiện thanh toàn không dùng tiền mặt trong giao dịch, mua bán để kiểm soát được dòng tiền qua chuyển khoản ngân hàng.

Cần sự đồng bộ chính sách pháp luật của nhà nước

Chia sẻ thêm về vấn đề trên, chuyên gia kinh tế Nguyễn Toàn Thắng nêu quan điểm: Để thị trường bất động sản phát triển bền vững cần có phương thức quản lý, điều tiết thị trường từ cơ quan chức năng.

“Phải có sự cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh; quá trình phê duyệt quy hoạch dự án để thu hút nhà đầu tư cần được triển khai thuận lợi; Sớm hoàn thiện cơ sở hạ tầng khung và các chính sách riêng về đầu tư nhà ở dành cho công nhân và người thu nhập thấp; Cần ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng để huy động nguồn lực đầu tư phát triển du lịch…”, ông Nguyễn Toàn Thắng dẫn chứng các vấn đề để minh chứng cho việc nếu muốn thị trường bất động sản phát triển thì phải có sự quan tâm, đồng bộ về chính sách pháp luật của nhà nước.

Vị chuyên gia cũng cho biết, ở một số quốc gia tương tự như Việt Nam, họ ban hành Luật tích tụ đất đai, nghiên cứu mô hình hợp tác xã hiện đại (người nông dân góp vốn bằng giá trị sử dụng đất và có việc làm, có thu thập). Nhiều nước còn đồng bộ hoá chính sách đô thị hoá nông nghiệp, nông nghiệp công nghệ cao, có cơ chế thu hút nhà đầu tư tham gia thị trường…

Để làm được điều này, theo ông Nguyễn Toàn Thắng, cần hoàn thiện hệ thống pháp luật như: Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật đầu tư… Bên cạnh đó, các địa phương phải xây dựng công tác quản lý về bất động sản sao cho phù hợp để kiểm soát và xử lý nghiêm các hành vi đưa thông tin không chính xác, gây nhiễu loạn, tác động xấu đến thị trường bất động sản. Quản lý tốt thị trường bất động sản cũng giúp các tỉnh thành phát triển kinh tế - xã hội mạnh hơn.

Vị chuyên gia cũng kiến nghị đối với khu đất vàng đang bỏ hoang, cả chục năm không sử dựng cần xã hội hoá để đầu tư xây dựng công trình dịch vụ, tiện ích đô thị gắn với các công trình y tế, giáo dục, công viên vui chơi giải trí. Đây là nhu cầu hợp pháp, phù hợp chủ trương xã hội hoá đầu tư, tăng nguồn thu ngân sách cũng như ngăn chặn sự lãng phí, dễ phát sinh tiêu cực…