Chuyên gia dự báo về những phân khúc bất động sản sẽ có cửa sáng trong năm 2022

Phân khúc bất động sản sẽ "nóng" trong năm 2022

Với góc nhìn của một chuyên gia có nhiều năm nghiên cứu về thị trường bất động sản, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Bộ phận tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội đã có những dự báo về những phân khúc bất động sản sẽ "nóng" trong năm 2022.

Bà Hằng cho biết, năm 2022 là năm có những biến chuyển tích cực hơn năm 2021. Bởi chúng ta đang đi theo hướng chống dịch một cách linh hoạt hơn. Nếu năm 2020, 2021 có những đứt đoạn vì đại dịch Covid-19 thì trong năm nay, nước ta đã có quan điểm rõ ràng hơn về việc sống chung với dịch, làm thế nào để kinh tế xã hội có thể phát triển được. Theo đó là những tác động tích cực hơn đối với thị trường bất động sản.

Đáng chú ý những phân khúc đã tốt trong năm 2021 như bất động sản đô thị, bất động sản khu công nghiệp được dự báo vẫn tiếp tục là điểm sáng trong năm nay. Còn với bất động sản nghỉ dưỡng, trong năm vừa qua cũng đã có những cải thiện khi thu hút khách nội địa cũng như dần mở cửa đón được khách du lịch quốc tế và cũng sẽ có những hồi phục hơn so với 2 năm vừa qua.

Dự báo về phân khúc sẽ "nóng" trong năm 2022, theo vị nữ Giám đốc này có thể thấy rằng bất động sản đô thị vẫn luôn là điểm sáng, trong đó có phân khúc căn hộ, biệt thự, liền kề, nhà phố thương mại. 

Năm 2021, số lượng căn hộ bán được tại Hà Nội là 16.000 căn, giảm so với năm 2021, nhưng số lượng nhà thấp tầng thì lại gia tăng hơn so với năm trước. Qua đó cho thấy dòng sản phẩm thấp tầng có sự hấp dẫn nhất định và được dự báo vẫn sẽ tiếp nối trong năm 2022.

Bà Hằng cũng cho biết thêm không chỉ biệt thự, liền kề tại các dự án mà kể cả đất ở trong dân cũng sẽ có sự hấp dẫn hơn so với căn hộ để bán. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản căn hộ Hà Nội cũng đang phải đối diện với sự cạnh tranh mạnh mẽ tại các khu vực lân cận.

Một phân khúc bất động sản khác vẫn sẽ hấp dẫn trong năm 2022 đó là bất động sản công nghiệp. Bởi chúng ta đang có triển vọng tăng trưởng kinh tế tốt vào năm 2022, hạ tầng cải thiện mạnh mẽ đã tạo ra sự cạnh tranh rất lớn trong việc thu hút các nhà đầu tư.

Cần lưu ý gì để tránh rơi vào tình trạng mất thanh khoản

Thời điểm hiện nay, mức lãi suất tiền gửi không còn hấp dẫn so với các kênh đầu tư khác. Dòng tiền nhàn rỗi trong dân vẫn còn, đầu tư bất động sản thường giá trị bảo toàn hoặc có thể gia tăng, dó đó đây vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn.

Tuy nhiên cần lưu ý, không phải bất động sản nào cũng hấp dẫn, điển hình như từ năm 2020, đã có sự chững lại với bất động sản nghỉ dưỡng. Hoặc trong năm 2020 chúng ta phải đối mặt với tình huống không đi lại được theo đó có thể thấy những bất động sản ven đô thị lớn đã có sự thu hút nhất định. Dù vậy, các nhà đầu tư vẫn cần xem xét đầy đủ các yếu tố khi tham gia vào bất kỳ thị trường nào.

Ví dụ, nếu muốn làm nghỉ dưỡng thì cần phải hội tụ những vấn đề về hạ tầng, kết nối, có phải điểm đến thu hút khách hay không... thì mới có thể đảm bảo đầu tư thành công. Nếu không sẽ rất dễ rơi vào tình trạng thanh khoản kém, tăng giá ảo. 

Bên cạnh đó, bà Hằng còn lưu ý khi đầu tư cần tìm các chủ đầu tư có uy tín, kinh nghiệm. Điều này giúp cho khách hàng tính toán được các yếu tố mà chính bản thân họ cũng không lường trước được. Các sản phẩm của chủ đầu tư uy tín sẽ đảm bảo các yếu tố vận hành. Khi khâu vận hành có trục trặc, mâu thuẫn sẽ làm cho người sử dụng không thoải mái và không như kỳ vọng.  

Trong năm 2021, nhiều dòng sản phẩm đã thiết lập mặt bằng giá mới, biên lợi nhuận đầu tư không còn lớn. Chính vì vậy, nếu muốn tham gia thị trường thì nữ Giám đốc Savills tư vấn nên tìm các dự án của chủ đầu tư uy tín và tham gia sản phẩm hình thành trong tương lai. Việc tham gia ngay từ giai đoạn đầu thì số tiền bỏ ra sẽ vừa phải, qua thời gian sẽ giúp giảm áp lực về dòng tiền thay vì thanh toán hết trong thời gian ngắn. Còn với những nhà đầu tư lướt sóng thì cần lưu ý những nơi có mặt bằng giá cao, tăng nhiều rồi thì mua vào dễ nhưng thanh khoản thì khó.

Năm 2022, khó có thể xảy ra bong bóng bất động sản

Nhìn lại năm 2021, dấu ấn nổi bật nhất có thể kể đến những đợt sốt đất nền ở nhiều địa phương. Đặc biệt tại các vùng ven Hà Nội, Thanh Hóa... trong thời gian qua. Về câu chuyện này, bà Hằng nhận định, trong một vài năm trở lại đây thị trường bất động sản Hà Nội có nguồn cung mới ít hơn, giá trị các dòng bất động sản thấp tầng cũng đã rất cao, phân khúc căn hộ thì mức giá 36 - 46 chiếm chủ yếu trên thị trường. Thực tế này dẫn tới câu chuyện, các nhà đầu tư bỏ số tiền ngần ấy thì thường họ sẽ kỳ vọng mức lợi nhuận cao hơn mức tiền gửi. Song một số phân khúc tại Hà Nội lại không đáp ứng được nên đã dẫn tới xu hướng dịch chuyển sang các địa phương khác.

Thêm vào đó, nhiều địa phương đang trong giai đoạn thúc đẩy mạnh mẽ yếu tố hạ tầng. Và khi hạ tầng được cải thiện thì kéo theo giá bất động sản sẽ tăng, thu hút giới đầu tư. Điều này cũng tương tự việc các nhà đầu tư từng đến Nha Trang, Đà Nẵng, Quảng Ninh... để tìm kiếm cơ hội đầu tư bất động sản trước đây. Những địa phương này, mức giá không quá cao, vẫn còn dư địa đầu tư.

Lý giải cho tình trạng sốt đất lặp đi lặp lại tại một số nơi, một số địa phương trong năm vừa qua, Giám đốc Savills - Đỗ Thu Hằng cho rằng, có thể thấy khi dịch Covid-19 xuất hiện và diễn biến phức tạp đã khiến việc kinh doanh khó khăn, lượng tiền nhàn rỗi trong dân vẫn còn. Thêm vào đó, số lượng kênh đầu tư hấp dẫn không có nhiều, mức lãi suất tiền gửi thấp khiến nhà đầu tư phải cân nhắc đến việc đầu tư vào đâu để có kỳ vọng lợi nhuận nhiều hơn.

Theo bà Hằng, năm 2022 khó có thể xảy ra bong bóng bất động sản. Bởi đã có kinh nghiệm từ những năm trước, chính quyền cũng đã có nhiều biện pháp cảnh báo, Nhà nước ban hành những chính sách điều chỉnh từ Trung ương đến địa phương cùng với đó là những công cụ điều chỉnh hạn chế bong bóng.

"Tôi cho rằng năm nay có thể vẫn còn hiện tượng sốt, giá ảo nhưng cũng chỉ cục bộ chứ không diễn ra trên diện rộng. Bản thân các nhà đầu tư cũng thông thái hơn, kinh nghiệm hơn", bà Hằng cho hay.

Khi các dự án giá quá cao rồi thì nhà đầu tư cũng không bất chấp để tham gia. Việc mua đi bán lại để đẩy giá khiến tính thanh khoản bị hạn chế. Nhà đầu tư cũng sẽ nhìn thấy được giá trị thực và tiềm năng phát triển khu vực đó ở ngưỡng nào. 

Những ai làm giá, đẩy giá lên cao đều cho kết quả về thanh khoản không tốt, đẩy lên nhưng không có giao dịch. Theo nữ Giám đốc này, nếu đứng từ góc độ chủ đầu tư thì càng không nên chọn cách làm này. Thay vào đó, cần làm thế nào để dự án có thanh khoản tốt mới thành công, còn vượt xa giá trị thực thì chính bản thân họ cũng sẽ có rủi ro. Ngoài ra, từ góc độ những bên tham gia thị trường cũng cần có những ứng xử phù hợp.