Meey Land
Chuyên gia nói thẳng lý do khiến chung cư TP.HCM loạn giá
BÀI LIÊN QUAN
Chứng khoán SSI nhận định: Năm 2023, lợi nhuận FPT vẫn tăng trưởng hai chữ sốBộ Xây dựng đôn đốc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũCăn hộ chung cư 100 triệu đồng/m2 “nhan nhản” tại Hà Nội và TP. HCMMỗi nơi một giá
Giai đoạn hiện nay được nhận định là thời điểm khó khăn nhất của thị trường bất động sản. Khi các giao dịch hầu hết chững lại ở tất cả các phân khúc thì tại TP.HCM giá các căn hộ sơ cấp vẫn trong tình trạng tăng cao. Còn ở thị trường thứ cấp lại xuất hiện tình trạng nhiều khách hàng rao bán với mức giá thấp, thậm chí chỉ nhỉnh hơn một nửa giá chủ đầu tư đưa ra. Tình trạng loạn giá này còn xảy ra ở cả các căn hộ đã qua sử dụng và các căn hộ mới, với mức giá chênh lệnh không hề nhỏ.
Theo ghi nhận thực tế, cùng tại một khu vực nhưng các dự án lại có mức chệnh lệch khá lớn. Ví dụ tại khu vực quận 7, huyện Nhà Bè, tại các dự án mới như The Grand Sentosa (huyện Nhà Bè); The Essensia (Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè); Shizen Home (quận 7); Sunshine River City (Đào Trí, quận 7) được bán với mức giá từ 60-100 triệu đồng/m2. Trong khi đó các căn hộ hiện hữu như Sunrise City, Himlam Riverside, Q7 Riverside, Eco Green, Sky Garden… lại chỉ bán tầm 45 - 70 triệu đồng/m2.
Hay khu vực TP.Thủ Đức tại dự án Citi Grand, Saito Residence được bán khoảng 55-60 triệu đồng/m2. Trong khi đó, loạt dự án hiện hữu cùng khu vực như Citi Alto, Citi Home, Citi Soho lại được bán từ 30 - 37 triệu đồng/m2. Các dự án mới Monlight Avenue đang mở bán với giá từ 68 - 77 triệu đồng/m2, dự án kế bên Lavita Charm lại bán từ 40 - 45 triệu đồng/m2.
Một số sự án đang được triển khai tại khu tại Q.Tân Bình, các căn hộ có giá từ 55-60 triệu đồng/m2, nhưng với các dự án mới chỉ bàn giao 4-5 năm lại chỉ bán từ 35-40 triệu đồng/m2.
Tại quận 12, một dự án với 6 tòa chung cư được khởi công từ năm 2018, giai đoạn khởi công với các căn hộ sơ cấp được chủ đầu tư đưa ra là 33 triệu đồng/m2. Đến hiện tại, thì mỗi m2 tại đây được bán lên tới 60 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, trên nhiều trang rao bán bất động sản, một khách hàng sơ cấp lại đang rao bán căn hộ tại dự án chỉ với mức giá 38 triệu đồng/m2, mức giá này chỉ bằng một nửa mức giá nhà đầu tư đang niêm yết ở hiện tại.
Khách hàng cho biết, do đang cần gấp tiền mặt nên quyết định bán. “Trước tôi mua với mức giá là 33 triệu đồng/m2 và giờ bán với mức 38 triệu đồng/m2 cũng không lỗ mà chỉ đang rẻ so với giá thị trường ở giai đoạn hiện tại thôi”, khách hàng chia sẻ.
Tương tự, giá một dự án chung cư tại TP.Thủ Đức được chủ đầu tư ra mắt vào tháng 4/2022 là 52 triệu đồng/m2, thì nay đã được chủ đầu tư cập nhật mức giá mới với mức thấp nhất là 65 triệu đồng/m2. Giống như dự án tại quận 12, dự án này cũng có nhiều khách hàng sơ cấp chấp nhận bán bằng giá mua thời điểm mở bán để xoay tài chính ở hiện tại.
Chỉ là chiêu trò đẩy giá
Nhận định về hiện tượng giá các căn hộ sơ cấp cao vượt trội so với thứ cấp, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, tình trạng này có thể là chiêu trò của ngành sale bất động sản.
Về cơ bản, trong giai đoạn vừa qua tại TP.HCM nguồn cung khá khan hiếm. Theo báo cáo Savill, nguồn cung sơ cấp trong quý III/2022 giảm còn 6.600 căn (giảm hơn 50% so với quý II) và lượng giao dịch giảm gần 90%, xuống còn hơn 990 căn, tỷ lệ hấp thụ đạt ở mức 15%, thấp nhất kể từ năm 2019. Trong đó, các dự án mới chỉ có tỷ lệ hấp thụ là 35%, chủ yếu do giá cao. Đặc biệt, lần đầu tiên thị trường căn hộ chứng kiến đến 60% nguồn cung mới tại TP.HCM có giá trị lên đến hơn 11 tỷ đồng/căn với giá mở bán trung bình 124 triệu đồng/m2.
Ông Đính cho rằng, tình trạng nâng giá lên cao thông qua các đơn vị phân phối để bán sản phẩm sẽ không mang lại lợi ích nào cho người mua mà chỉ tạo ra sự hỗn loạn thị trường và các thông tin mở bán sẽ trở nên bát nháo. Tức là thị trường sẽ xuất hiện nhiều giá bán như: Giá trần, giá chênh, giá làm hàng…. từ đó sẽ làm cho thị trường thiếu tính chuyên nghiệp và minh bạch.
“Việc giá nhà quá cao sẽ dẫn đến tình trạng giao dịch thực tế thấp, giá sẽ không phản ánh được giá trị thực. Các nhà đầu tư, người mua cũng sẽ tính được giá nào hợp lý với giá trị thực. Vì vậy, người có nhu cầu thực sẽ không mua các sản phẩm bị thổi giá quá cao, dẫn đến tình trạng hấp thị sản phẩm kém”, ông Đính cho hay.
Chung quan điểm, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế khẳng định, đây là chiêu trò thổi giá của các chủ đầu tư để tối đa hóa lợi nhuận.
“Nếu giá sơ cấp cao hơn nhiều so với căn hộ thứ cấp thì nhà đầu tư mua đi bán lại để ăn chênh thế nào? Rõ ràng đây là trường hợp không hợp lý so với quy luật bất động sản”, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nói.
Cũng theo ông Thịnh, trong trường hợp này cả người mua nhà để ở thật lẫn các nhà đầu tư đều sẽ chịu thiệt, chỉ duy nhất chủ đầu tư được lợi.
===> Tham khảo thêm dịch vụ cho thuê nổi bật: Cho thuê văn phòng Thủ Đức
Giới chuyên gia cũng cho rằng, một phần nguyên nhân khiến khác căn hộ sơ cấp tăng là do quỹ đất phát triển tại các dự án nội đô tại các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội khá khan hiếm, nhiều nút thắt pháp lý khó có thể tháo gỡ, chi phí đầu vào, giá vật liệu tăng cao cũng khiến nguồn cung cho thị trường giảm mạnh trong 2 năm qua. Thị trường thiếu trầm trọng nhà ở giá thấp, nhưng lại thừa nhà ở giá cao, trong khi mức thu nhập đại bộ phận người dân hiện nay khó có thể sở hữu nhà.
Để hiện tượng này không tiếp tục tái diễn, các chuyên gia cho rằng, cần tính minh mạch trong giá các căn hộ trên thị trường. Đặc biệt, Nhà nước và các cơ quan quản lý cần xây dựng và ban hành chỉ số giá để các nhà đầu tư cũng như khách hàn có cơ sở để so sánh, đối chiếu trước khi mua bán, tránh rủi ro lớn đến người mua.
