Chuyên gia chỉ ra 5 điểm nóng giúp phát triển BĐS Hà Nội và cảnh báo rủi ro khi chủ đầu tư định giá chung cư quá cao

Theo Nhịp Sống Kinh Tế, số liệu của Savills chỉ ra rằng, nguồn cung căn hộ mới trong quý I năm 2022 giả 38% theo quý và giảm 29% theo năm với khoảng 2.800 căn. Thị trường không có dự án mới, toàn bộ nguồn cung mới đến từ giai đoạn tiếp theo của 6 dự án hiện tại. Nguồn cung sơ cấp đạt 20.300 căn giảm 6% theo quý và 17% theo năm. Hạng B chiếm 81% nguồn cung, theo sau là hạng C với 14% thị phần.

Theo thống kê của Savills cho thấy, số lượng giao dịch giảm, giá bán tăng trong quý I năm 2022. Cụ thể là, số lượng căn bán được đạt 4.000 căn, giảm 4% theo quý và 15% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ đạt 20%, ổn định theo quý và theo năm. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ là 52%. Giá bán có xu hướng tăng từ quý I năm 2019. Trong 5 năm qua, giá chào bán sơ cấp trung bình của Hạng B tăng mạnh nhất ở mức 8%/năm, giá sơ cấp của Hạng C tăng 7%/năm và hạng A tăng 4%/năm.

Savills cho biết, nguồn cầu căn hộ trong quý tăng cao. Tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam ở mức 37% sẽ là động lực lớn nhất cho tăng trưởng bất động sản trong thập kỷ tới. Đến năm 2030, tầng lớp trung lưu Việt Nam sẽ đạt 56 triệu người, tăng 23,2 triệu người so với năm 2021. Đến năm 2025, GDP bình quân đầu người sẽ đạt 97 triệu đồng (4.200 USD), cao hơn đáng kể so với mức hiện tại là 67 triệu đồng (2.900 USD).

Thị trường nhà ở Hà Nội duy trì tích cực nhờ tăng trưởng người dân nhập cư và dân số tự nhiên. Đến năm 2025, dân số Hà Nội dự kiến sẽ đạt khoảng 9 triệu người. Trong đó, dân số thành thị sẽ chiếm 61%, tăng từ mức 49% vào năm 2019. Hiện tại, GDP bình quân đầu người của Hà Nội ở mức 128 triệu đồng (5.600 USD), dự kiến tăng lên mức 191 triệu đồng (8.300 USD) vào năm 2025.

Triển vọng trong năm 2022, có 32 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ cung cấp 23.300 căn. Hiện nay, có 19 dự án với 11.600 căn đang trong quá trình xây dựng hoặc làm móng. 70% nguồn cung sẽ là căn hộ hạng B. Các khu vực Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Gia Lâm sẽ chiếm tổng số 54% nguồn cung.

"Với quỹ đất lớn, 5 huyện sắp lên quận bao gồm Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm và Đan Phượng sẽ trở thành điểm nóng phát triển bất động sản nhà ở, chiếm tỷ lệ 24% nguồn cung tương lai", báo cáo của Savills cho hay.

Theo Giám đốc bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội - bà Đỗ Thu Hằng cho biết: "Cơ sở hạ tầng sẽ thúc đẩy mạnh mẽ cho thị trường căn hộ thời gian tới. Tuyến đường sắt đô thị đầu tiên của Hà Nội chính thức khánh thành vào tháng 1 năm 2022. Giá bán thứ cấp của các dự án gần các nhà ga tăng cao đến mức 18% theo quý, trung bình đạt 4% theo quý, cao hơn sơ với mức tăng trung bình 2% của thị trường. Giá bán phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục hưởng lợi từ việc phát triển cơ sở hạ tầng.

Trong giai đoạn từ năm 2021-2025, thành phố dự kiến sẽ giải ngân khoảng 650 nghìn tỷ đồng vốn đầu tư công. Các dự án ưu tiên gồm các đường Vành đai 2,5; 3; 3,5; 4; các cây cầu lớn như cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2 và cầu Thượng Cát; nâng cấp, xây mới các tuyến quốc lộ như đường 6, đường 32, 1A, 2B và các dự án đường sắt đô thị".

Về thị trường căn hộ trong thời gian tới, bà Hằng đưa ra đánh giá rằng thị trường hiện đang thiếu nguồn cung nhà ở giá rẻ, các căn hộ có giá dưới 20 triệu đồng/m2 tại các dự án hiện hữu đã được hấp thụ hết. Trong khi đó, không có nguồn cung mới. 

Cũng theo bà Hằng dù nguồn cung khan hiếm, cầu tăng nhưng thị trường căn hộ Hà Nội đang diễn ra tình trạng thanh khoản kém ở một số dự án đặt mức giá quá cao, vượt quá khả năng chi trả của người dân.

"Chỉ số giá trên thu nhập là thước đo cơ bản cho khả năng chi trả để mua nhà. Chỉ số này thường được tính bằng tỷ lệ giữa giá nhà trung bình với giá thu nhập trung bình của gia đình, được tính bằng số năm thu nhập. Theo Numbeo, trong năm 2022, chỉ số giá trên thu nhập ở Việt Nam đạt 20,5, ổn định theo năm. Chỉ số này tại Hà Nội ở mức 20 năm, tăng 2 năm so với năm ngoái, tuy nhiên, vẫn thấp hơn chỉ số của TP.HCM ở mức 33,5 năm. Chỉ số của Hà Nội vẫn cao hơn một số nước trong khu vực Đông Nam Á bao gồm Kuala Lumpur (Malaysia), Yangon (Myanmar) hay Chiang Mai và Pattaya (Thái Lan)", bà Hằng nhấn mạnh.

Quan sát thực tế cho thấy, thị trường đã xuất hiện những căn hộ tại khu vực Hoài Đức, Gia Lâm có giá lên tới 50 triệu đồng/m2. Thậm chí, tại Hưng Yên có những dự án căn hộ có 80 triệu đồng/m2, tương đương với giá căn hộ trong khu trung tâm Hà Nội. Căn hộ được định giá cao nhưng tính thanh khoản của những dự án này không cao.