Giá bất động sản "ngược chiều" với nguồn cung, những điểm nghẽn nào cần được tháo gỡ?

Theo Trí Thức Trẻ, tại hội thảo diễn ra mới đây, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) - ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, lĩnh vực bất động sản đang được các cấp chính quyền, nhà đầu tư quan tâm vì thị trường bất động sản là đầu kéo và thúc đẩy cho nền kinh tế phát triển.

Hai năm (2020-2021) có thể nói thị trường bất động sản đã phải chịu tác động nặng nề của dịch bệnh khi số dự án giảm mạnh. Năm 2021, nguồn cung dự bán và căn hộ giảm 34% so với năm 2020, trong khi đó, năm 2020 số dự án mới đã giảm 50% so với năm 2019. Trong hai năm này gần như không có dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp nào được cấp phép mới - một trong những phân khúc có nhu cầu cao, cung ít cầu nhiều.

Liên quan tới dự án du lịch nghỉ dưỡng trong toàn quốc năm 2021 cũng giảm 35% so với năm 2020, năm 2020 cũng giảm 50% so với năm 2019. Giá cả bất động sản đi ngược chiều so với nguồn cung. Giá bất động sản tiếp tục tăng trong đại dịch Covid-19, đặc biệt là phân khúc đất nền trong hai năm vừa qua. Bình quân khu vực và bình quân một số tỉnh, cuối năm 2021 giá dự án tăng từ 5-7%, giá nhà ở riêng lẻ tăng từ 15-20%, đất nền tăng từ 20-30%, có nơi tăng lên 50% trong năm 2021. Hiện tượng này cần được bàn kỹ là nguyên nhân khách quan hay chủ quan, nguyên nhân làm gia tăng giá.

Theo ông Khởi nhận định, thị trường bất động sản thời Covid-19 đặt ra nhiều vấn đề khi nguồn cung ngày càng giảm, nhu cầu ngày càng tăng, cả trong nước và nước ngoài, giá nhà cũng tăng lên cao.

Hiện đang tồn tại một số điểm nghẽn như sau:

Thứ nhất là cơ chế chính sách, mặc dù Chính phủ và Quốc hội đã ban hành chính sách, cơ chế nhằm tháo gỡ nhưng vẫn chưa giải quyết được triệt để, ví dụ như: Thiếu nguồn cung nhà ở thu nhập thấp, cung thấp cầu cao.

Thứ hai là giá bất động sản liên tục tăng cao, đặc biệt là các khu vực có quy hoạch đô thị. Nhiều người đặt vấn đề sốt đất nhưng xin khẳng định lại rằng, không có chuyện bong bóng bất động sản, dù có điểm sốt nhưng không phải là sốt cao. Giá bất động sản tăng chủ yếu là do cung ít mà cầu lại cao. Một phần nữa là do thủ tục pháp lý chưa được tháo gỡ, có dự án kéo dài 3-4 năm, tình trạng này xảy ra khi chưa có dịch Covid-19, dẫn tới tồn đọng dự án. Nguồn tài chính chưa đa dạng và bền vững nên khi tín dụng ngân hàng siết chặt, cổ phiếu, trái phiếu bị kiểm soát, điều này đang được đánh giá lại xem sẽ ảnh hưởng bao lâu tới thị trường; nguồn cung càng ít thì giá càng cao.

Hiện tại đa số địa phương cũng chưa làm tốt thông tin pháp lý về dự án khiến nhiều nhà môi giới lũng đoạn giá. Tuy vậy, cần thấy rằng một loạt chính sách bất động sản được đưa ra năm 2020-2021 đã đủ độ trễ để thực hiện trong năm 2022; có những chính sách đầu tháng 3 năm nay các chính quyền địa phương mới bắt tay triển khai thực hiện.

Bên cạnh đó, nhiều vấn đề đang được giải quyết trong một số nghị định đang triển khai làm như "cấp sổ đỏ" cho Condotel sẽ được quy định rõ trong luật. Bộ Xây dựng đang được giao làm một nghị định sửa nhiều nghị định và sửa có hiệu lực ngay, sẽ giúp tháo gỡ được đầu tư, cấp phép. Đây là cơ hội cho các nhà đầu tư bất động sản.

Cũng theo ông Khởi chia sẻ, trong thời gian tới Chính phủ sẽ sửa đổi, hoàn thiện 3 luật cùng một lúc là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Chính phủ và các bộ rất quyết tâm hoàn thiện các quy định pháp luật để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển trong thời gian tới. Các luật sửa đổi đang nằm trên bàn Quốc hội và chờ Quốc hội thông qua.

Phó Giám đốc R&D DKRA Việt Nam - ông Võ Hồng Thắng cũng cho rằng, tuy nguồn cung giảm nhiều nhưng giá lại tăng. Ở thị trường sơ cấp, phân khúc đất nền quý I năm 2022 có sự gia tăng giá bán ở một số địa phương như Long An tăng từ 4-6%, Bình Dương tăng từ 3-5% so với quý trước... Đồng Nai có những dự án đất nền hơn 74 triệu đồng, tiệm cận một số địa phương ở TP.HCM. Phân khúc căn hộ tập trung chủ yếu ở TP.HCM và Bình Dương, chiếm khoảng 85% toàn thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp TP.HCM tăng từ 3-5%, Bình Dương tăng từ 2-4%. Thị trường Bình Dương có những căn hộ tiệm cận tới 53 triệu đồng/m2.

Thêm một phân khúc nữa là giá nhà phố biệt thự tăng từ 2-3%. Thị trường Đồng Nai ghi nhận được mức tăng từ 8-12%. Trong thời gian dịch bệnh, có nhiều chủ đầu tư đưa ra chính sách hỗ trợ dòng tiền cho khách hàng, hỗ trợ lãi suất... các chi phí này gây ra áp dụng tăng giá - nhưng khách hàng vẫn được hưởng lợi từ điều này.

Đặc biệt là Đồng Nai ghi nhận được có dự án lên đến 2,5 triệu USD/căn. Với bất động sản nghỉ dưỡng, mặt bằng giá sơ cấp condotel ghi nhận đạt từ 44-167 triệu, toàn miền Nam là 75 triệu. Loại hình condotel ở TP.HCM cao hơn 29% so với miền Bắc. Quý vừa qua, giá sơ cấp tăng từ 5-8% so với quý trước.

Về phân khúc nhà phố, shophouse bị chịu tác động mạnh của dịch Covid-19. Với biệt thự nghỉ dưỡng, có giá dao động từ 15-151 tỷ, toàn miền Nam là 26,6 tỷ và cao hơn 25% so với miền Bắc và 28% so với miền Trung. Nhà phố shophouse nghỉ dưỡng, có giá trung bình khoảng 20 tỷ/căn, cao hơn miền Bắc 18% và cao hơn miền Trung 48%.

Theo ông Thắng, nguyên nhân khiến giá sơ cấp tăng ví dụ như quỹ đất phát triển các dự án như nội thành TP.HCM khá khan hiếm, những nút thắt pháp lý gần như không được tháo gỡ nhiều, thời gian triển khai kéo dài và ảnh hưởng nguồn cung, vấn đề cung - cầu thị trường khi hai năm vừa qua nguồn cung giảm rất mạnh, chi phí đầu vào, nhân công và chi phí vật liệu đều tăng rất cao.