Chuyên gia chỉ ra 3 "điểm huyệt" nhà đầu tư cần tránh nếu xuống tiền mua BĐS lúc này

Theo Nhịp sống kinh tế, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, việc tham gia thị trường bất động sản thời điểm này hay không còn phụ thuộc vào mục đích của mỗi nhà đầu tư.

Với nhóm khách hàng mua nhà ở thực, theo chuyên gia, nếu thực sự có nhu cầu thì nên tìm mua những căn hộ đã bàn giao. Bởi dòng sản phẩm này có mức giá tốt hơn so với các dự án khác từ 30 - 50%. Đặc biệt, nên mua nhà bằng nguồn tài chính có sẵn, nếu vay ngân hàng chỉ nên vay ở mức 30 - 50% giá trị căn hộ do lãi suất vay đang cao.

Với những người mua nhà để đầu tư lướt sóng (trong 6 tháng) thì đây không phải thời điểm tốt để tham gia thị trường. Còn nhà đầu tư dài hạn (từ 1-3 năm) nếu cân đối được khoản tiền nhàn rỗi thì nên tìm những dự án đẹp và thương lượng để có mức giá tốt. Đặc biệt, trong thời điểm hiện tại nên hạn chế sử dụng vốn vay ngân hàng do xu hướng tăng lãi suất trong thời gian tới.

"Hiện tại, có một lượng nhà đầu tư dòng vốn tốt tham gia thị trường nhà ở trong thời điểm hiện tại là những người có nhu cầu trú ẩn tài sản, tránh lạm phát. Đây là nhóm nhà đầu tư với nguồn tiền lớn, họ sẽ tìm đến các dự án có vị trí đắc địa đang được khai thác. Hiện tại, bất động sản vẫn là kênh trú ẩn tài sản an toàn", ông Quang nhấn mạnh.

3 rủi ro thường gặp nếu nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính trong đầu tư BĐS ngắn hạn

Các chuyên gia chỉ ra 3 "điểm huyệt" rủi ro thường gặp nếu nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản ngắn hạn. Cụ thể:

Thứ nhất, không thể kiểm soát được khả năng thu hồi vốn cũng như khả năng sinh lời của tài sản. Đây là điều nguy hiểm nhất có thể xảy ra khi nhà đầu tư quyết định sử dụng đòn bẩy tài chính khi mua bán nhà đất. Số tiền vay bị "giam" lại khi thị trường biến động (do chính sách của nhà nước, do cung cầu,...) gây khó khăn cho nhà đầu tư muốn bán bất động sản thuộc sở hữu của mình. Nếu nhà đầu tư không có nguồn vốn cố định hoặc không quản lý kịp thời sẽ rất dễ "trắng tay".

Thứ hai, thách thức lớn khi thị trường biến động. Khi nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, những biến động của thị trường có thể khiến giá bất động sản giảm thất thường, điều này ngoài việc tạo ra cơ hội còn tại ra nhiều thách thức lớn. Nếu giá bất động sản đóng băng hoặc giảm, đòn bẩy có thể bị phản tác dụng.

Thứ ba, thách thức trong việc lựa chọn nguồn vay. Đối với các nhà đầu tư, việc sử dụng đòn bẩy tài chính quyết định phần lớn đến sự thành bại của hoạt động đầu tư. Nếu nhà đầu tư chọn công ty nặng lãi thì đồng nghĩa lợi nhuận giảm sút, trong kinh doanh nếu không may gặp phải rủi ro thì việc lãi suất cao sẽ khiến nhà đầu tư khốn đốn. Còn với vay ngân hàng, trên thị trường hiện nay có rất nhiều ngân hàng với mức lãi suất dao động 9-11%. Tuy nhiên, nếu có thể nhà đầu tư hãy chọn những ngân hàng có lãi suất tốt và phù hợp với bản thân, hoặc nhà đầu tư có thể vay ngân hàng với lãi suất ưu đãi năm đầu là 7%.

Ông Lê Quốc Kiên, nhà đầu tư kỳ cựu tại TP. Hồ Chí Minh cho biết, có một điều chắc chắn là càng lạm phát, vật giá càng leo thang thì người có tiền lại càng không giữ tiền mà bỏ hết vào tài sản, trong đó bất động sản luôn đóng vai trò chủ lực để tích trữ tài sản chống trượt giá.

Với những nhà đầu tư không bị áp lực nợ ngân hàng thì họ cũng không có nhu cầu bán, trừ trường hợp được giá thật tốt, bởi khi bán xong rồi họ lại phải đi tìm kiếm mua chỗ khác chứ không thể giữ tiền mặt trong thời điểm lạm phát như hiện nay.

Theo đó, nguồn cung sẽ đến nhiều hơn từ những người sử dụng đòn bẩy ngân hàng và không còn đủ tiền đóng cho ngân hàng. Sau 2 năm dịch bệnh, việc sản xuất kinh doanh gặp nhiều khó khăn, nhiều nhà đầu tư bắt đầu rơi vào trường hợp hết tiền đuối vốn. Với nhóm nguồn cung này, chỉ cần giảm 5-10% (nhà phố) hay 15-20% (đất tỉnh, vùng ven) là sẽ có nhóm tích trữ tài sản chống lạm phát mua ngay. Do đó, đây cũng là cơ hội để những nhà đầu tư có dòng tài chính tốt vào mua, chờ cơ hội mới.

Thị trường bất động sản cuối năm sẽ còn đối mặt với những khó khăn gì?

Các chuyên gia cho rằng, từ nay đến cuối năm, thị trường bất động sản sẽ phải đối mặt với nguồn cung khan hiếm, thanh khoản lẫn giá bất động sản đều giảm. Giá bất động sản sẽ giảm ở những khu vực tăng nóng trong thời gian qua nhưng đầu tư hạ tầng, khai thác kinh doanh không đạt kỳ vọng.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam cho biết, từ giờ đến cuối năm, thị trường bất động sản sẽ phải đối mặt với nguồn cung khan hiếm, giá bán duy trì ở mức cao và thanh khoản chậm. Vị chuyên gia cho rằng, thị trường đối mặt với những vấn đề trên là do quỹ đất để phát triển dự án mới còn hạn chế, các dự án ách tắc do pháp lý và nhà đầu tư đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao. Điều này dẫn đến tình tính thanh khoản thấp vì khả năng chi trả của người dân bị hạn chế.

Ngoài ra, ông Khương cho biết, hiện nay có 2 nhóm khách hàng chính trên thị trường. Một là khách hàng mua để ở và hai là khách hàng mua để đầu tư thay vì gửi tiền vào ngân hàng, chứng khoán - những kênh đầu tư đang có chiều hướng bất ổn. Do đó, việc đầu tư vào thị trường nhà ở, đặc biệt căn hộ là rất cao. Tình hình này không chỉ xảy ra ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh mà cả ở các tỉnh lân cận. Với nguồn cung trên thị trường hạn chế, các kênh đầu tư khác không còn hấp dẫn và nhu cầu nhà ở lớn, dự báo thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ đối diện với nhiều khó khăn, đặc biệt là những người mua với nhu cầu ở thực.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Đức Thêm, Quản lý Cấp cao, Bộ phận Kinh doanh Nhà ở, Savills Hà Nội cũng cho rằng, thị trường nhà ở trong 6 tháng còn lại của năm 2022 sẽ không xuất hiện nhiều đột biến.

"Số lượng dự án có mức giá tốt, vị trí thuận lợi và chất lượng cao còn đang khan hiếm. Điều này là do bản thân các chủ đầu tư cũng đang đối mặt với áp lực tăng giá, đặc biệt từ chi phí đầu vào. Tuy nhiên, thị trường dự kiến sẽ chào đón thêm nhiều dự án nhà ở mới trong giai đoạn 2023-2025. Bởi vậy, hiện tại là khoảng thời gian cần thiết để người mua nhà cũng như giới đầu tư chuẩn bị nguồn lực tài chính trước khi tham gia hoạt động đầu tư", ông Thêm nói.

Còn theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế nhận định 6 tháng cuối năm, thanh khoản và giá bất động sản đều giảm. Trong đó, thị trường giảm thanh khoản mạnh ở những khu vực chưa thể khai thác kinh doanh hay các bất động sản giá trị lớn. Giá bất động sản sẽ giảm ở những khu vực tăng nóng thời gian qua nhưng đầu tư hạ tầng, khai thác kinh doanh không đạt kỳ vọng. 

Ông Hiển cho biết thêm, các khó khăn tác động tới thị trường như việc Nhà nước kiểm soát vốn vào bất động sản, giá bất động sản tăng cao ở nhiều phân khúc và địa phương, lãi suất cho vay tăng khoảng 2%. Đặc biệt, những nhà đầu tư đang "kẹt vốn", giảm niềm tin về giá bất động sản tiếp tục tăng.

Xu thế đầu tư cuối năm 2022 - năm 2023 là bất động sản khu vực TP.HCM và vùng phụ cận được quan tâm nhiều; bất động sản khu vực có động lực kinh tế phía Nam hướng biển đón nhận nhiều cơ hội mới. Ngược lại, bất động sản phân lô vùng xa khu vực nông nghiệp giảm mạnh thanh khoản, xuất hiện cắt lỗ 10 - 30%. Bất động sản du lịch có những nỗ lực mới nhưng chưa thực sự được nhà đầu tư quan tâm rộng rãi.