Chuyên gia bất động sản dự báo bất ngờ về chu kỳ mới của đất nền phía Nam

Theo Nhịp sống thị trường, nhà đầu tư vốn rất ưa chuộng đất nền. Phân khúc này sau khi trải qua hơn 1 năm trầm lắng đã có sự điều chỉnh giá ở đa số các khu vực. Trong đó, mức độ giảm giá của đất nền tỉnh cao hơn so với đất nền khu vực TP HCM.

Qua sự điều chỉnh giá này, nhà đầu tư có mức độ kì vọng lợi nhuận đang sụt giảm dần vì thanh khoản thị trường chung yếu. Thế nhưng, chuyên gia bất động sản cho rằng đất nền sẽ khó xảy ra cuộc giảm giá sốc tiếp theo trong những năm tới vì giá trị và tâm lý sở hữu phân khúc này vẫn cao.

Một nhà đầu tư lâu năm tại khu Đông Tp.HCM mới đây chia sẻ rằng tâm lý mua đất làm của để dành rất lớn cùng với nguồn cung mới ít khiến phân khúc đất nền khó tiếp tục giảm giá thêm trong những năm tới. Trong hơn 1 năm qua, giá đất nền đã giảm phổ biến từ 200-300 triệu đồng/nền (tại Tp.HCM); từ 300-600 triệu đồng (tại tỉnh lân cận) đa phần xảy ra ở thị trường thứ cấp, nhà đầu tư “đuối” về tài chính và một số nơi đã từng nhiều lần thổi giá, sốt đất. Đó không phải là bức tranh tổng thể của cả thị trường đất nền.

Chuyên gia bất động sản cũng thừa nhận rằng ở khu vực TP HCM, đất nền có tín hiệu lặng lẽ dần hồi phục, giữ được giá tốt, cũng có ít trường hợp nhà đầu tư bán tháo hay giảm giá sâu. Mặt khác, đất nền dự án ở những khu vực xa xôi so với TP HCM như Bình Phước, Bình Thuận, Lâm Đồng thì nhiều nhà đầu tư cho thấy sự “đuối sức”.

Đa số giá trị đất tại những nơi này đã bị thổi phồng lên sau mỗi đợt sốt đất. Phần lớn hoạt động mua bán đến từ giới đầu tư đầu cơ. Những yếu tố về kinh tế và hạ tầng cũng chưa đủ lực để vực dậy phân khúc này. Do đó, thị trường thời gian qua xuất hiện nhiều thông tin cắt lỗ và bán tháo đất nền đa phần có ở những nơi xa xôi. Mặt khác, chỉ có vài trường bán dưới giá mua vào đối với đất nền TP HCM.

Vị chuyên gia bất động sản này nhấn mạnh, mặt bằng giá bán tại TP HCM vẫn ghi nhận ngưỡng cao, khó sụt giảm và thậm chí còn tăng nhẹ so với trước ở một số nơi chú trọng thúc đẩy đầu tư cơ sở hạ tầng, giao thông và khu vực có kinh tế phát triển.

Báo cáo thị trường bất động sản theo tháng gần đây của DKRA Group cho thấy nguồn cung mới đất nền tại Tp.HCM và 4 khu vực lân cận (Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu) vẫn ghi nhận ở mức thấp khi chỉ có duy nhất 1 dự án với 115 nền đất trong tháng này được mở bán ở giai đoạn tiếp theo, sụt giảm 84% so với cùng kỳ năm trước và cả nguồn cung mới đều xuất hiện ở tỉnh Bình Dương.

Ngoài ra, lượng tiêu thụ mới cũng sụt giảm tới 88% so với cùng kỳ năm 2022. Về sản phẩm đất nền do cá nhân tự phân lô hay chuyển nhượng thứ cấp, DKRA cho biết không có nhiều biến động. Mức giảm giá đa phần ở nhóm sản phẩm có giá trị cao, nhóm dự án chưa hoàn thiện về pháp lý và hạ tầng…

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) trước đó nhận định tại những tỉnh từng có sốt đất ảo rằng trong quý III/2023, giá đất nền có xu hướng đi ngang sau khi trải qua những đợt điều chỉnh sụt giảm tương xứng với giá trị thực ở những quý trước.

Dù thị trường đất nền tới nay đã có một số tín hiệu về giao dịch, đa phần ở thị trường TP HCM song vẫn khá yếu ớt. So với thời điểm trước, lượng nhà đầu thăm dò thị trường đang tăng lên song giao dịch lại không tăng theo. Nhiều người vẫn ở tình trạng chờ đợi và tiếp tục nghe ngóng. Dù một số nhà đầu tư đã cắt lỗ sâu đối với đất nền tỉnh khu vực xa xôi dịp cận Tết, song chuyên gia bất động sản cho biết thanh khoản vẫn rất chậm.

Theo ông Trần Khánh Quang, một người giàu kinh nghiệm trong mảng đầu tư đất nền, thị trường đất nền vào khoảng cuối năm 2024 mới có thể đảo chiều hồi phục. Mức độ hồi phục tốt nhất sẽ rơi vào năm 2025. Với các nhà đầu tư phải dùng đòn bẩy tài chính, hiện nay chưa nên tham gia vào phân khúc mà nên ưu tiên sẵn dòng tiền nhàn rỗi.

Ông Quang cho biết, so với năm 2023, bức tranh đất nền năm 2024 sẽ bớt khó khăn hơn. Thị trường ghi nhận tâm lý đang bước vào thời kỳ ổn định, kỳ vọng phân khúc đất nền sẽ có chuyển biến khả quan và ấm dần lên từ quý II/2024.

Một số chuyên gia bất động sản khác nhận định, đất nền sẽ nối tiếp đà hồi phục của phân khúc căn hộ, vốn hướng đến nhu cầu mua ở thực. Đó được coi là thời kỳ điều chỉnh (về giá, chính sách và tâm lý người mua) để thị trường đất nền phát triển một cách lành mạnh, lọc bớt tình trạng đầu cơ thổi giá đã từng xảy ra nhiều lần từ trước đó.

Việc thông qua quy định mới siết phân lô bán nền tại Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi vừa qua cũng được xem là ảnh hưởng lớn tới phân khúc này. Nhiều khả năng sẽ có lượng lớn đất nền diện tích lớn được giới đầu tư mua nhằm mục đích phân lô tách thửa trước đó được hạ giá. Đối với đất nền pháp lý chuẩn và vị trí tốt, giá vẫn ở mức cao vì có sức hút lớn.

Theo bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam Dương, do sản phẩm tồn đọng nhiều, giá lại cao nên thị trường đất nền cần thêm thời gian để tiêu thụ. Theo dự kiến, sự hồi phục rõ nét hơn sẽ xảy ra vào năm 2025, trong khi các phân khúc bất động sản khác như bất động sản công nghiệp và chung cư sẽ hồi phục sớm và nhanh hơn.

Theo dõi thêm các bài viết trên trang Meeyland để cập nhật tin tức mới nhất về thị trường bất động sản!