Chủ tịch VARS: Nếu không tìm được lối thoát, rất có thể thị trường BĐS sẽ đối mặt với kịch bản hàng loạt doanh nghiệp ra đi

Sức khỏe thị trường bất động sản "báo động"

Theo Nhịp sống thị trường, từ giữa năm 2022 đến hiện tại, thị trường bất động sản Việt Nam đã có nhiều diễn biến phức tạp và khó khăn chưa từng có trong thời gian 10 năm trở lại đây. Những khó khăn khi mà dịch bệnh COVID-19 xuất hiện trong suốt 2 năm cùng với những ách tắc liên quan đến pháp lý, tín dụng cho bất động sản đã khiến cho cả thị trường chìm trong khó khăn. 

Thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho thấy, trong quý 1/2023, có 39% doanh nghiệp có doanh thu sụt giảm đến 20 - 50% và 61% doanh nghiệp sụt giảm trên 50% doanh thu so với cùng kỳ năm trước. Có một số doanh nghiệp quy mô dưới 100 nhân viên có mức giảm doanh thu lên đến 70 - 80%. Có trên 95% doanh nghiệp sẽ phải thu hẹp quy mô lao động. 

Cũng theo đó, thị trường đã liên tục gặp khó khăn về dòng tiền. Điều kiện cho vay bị siết chặt và lãi suất cao đã khiến cho các doanh nghiệp không chịu được áp lực. Những doanh nghiệp đầu tư, phát triển bất động sản đồng loạt lâm vào tình trạng ngộp thở trong thời gian dài. Ông Nguyễn Văn Đính cho biết: “Họ như người sắp chết đuối, mặc dù đã cố gắng loại bỏ dần đi các yếu tố làm giảm đi sức nặng tuy nhiên vẫn không đủ sức để ngoi lên”. 

Cũng theo ông Đính, thị trường bất động sản bị ngấm đòn trong thời gian dài đã khiến cho mọi nỗ lực của các phía chỉ dừng lại ở mức giúp cho thị trường cầm cự, chưa thể thoát khỏi tình trạng suy yếu. Hơn thế, sức khỏe của thị trường, môi giới bất động sản trong suốt thời gian luôn duy trì được ở mức báo động. 

Và doanh nghiệp khó khăn cũng tác động lên nguồn cung của toàn thị trường. Trong năm 2022, nguồn cung ra thị trường đạt mức khoảng 48.500 sản phẩm, so với nguồn cung năm 2018 chỉ bằng hơn 20%. Trong quý 1/2023, nguồn cung ra thị trường đạt mức khoảng 25.000 sản phẩm và chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó. Thị trường đã thiếu vắng hẳn thông tin mở bán từ những dự án mới hoàn toàn. 

Số lượng nhân sự bị cắt giảm gia tăng

Cũng sau đợt cắt giảm nhân sự năm 2021, đến quý 3 và quý 4 năm 2022, ngành địa ốc đã chứng kiến được làn sóng cắt giảm nhân sự và giảm lương ở mức 10 - 30%. Sau quý 1/2023, cuộc đào thảo nhân sự lại càng ngày càng khốc liệt ở những doanh nghiệp địa ốc. 

Còn trong 5 tháng đầu năm 2023, có 554 doanh nghiệp bất động sản giải thể, so với cùng kỳ năm trước tăng 30,4%. Số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới giảm 61,4% so với cùng kỳ năm trước, chỉ có 1.744 doanh nghiệp.

Có nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải điều chỉnh lại quy mô nhân sự. Dữ liệu từ 20 doanh nghiệp bất động sản niêm yết có tổng tài sản lớn nhất vào ngày 31/12/2022 cho thấy có đến 6 doanh nghiệp phải cắt giảm nhân sự đáng kể trong năm 2022. 

Những doanh nghiệp bất động sản còn hoạt động phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, lực lượng lao động. Hay thậm chí là dừng, đình hoãn các hoạt động đầu tư, thi công xây dựng dự án dở dang, dừng triển khai các dự án mới, dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn và dừng IPO,... trên bờ vực phá sản. 

CEO Dat Xanh Services - bà Phạm Thị Nguyên Thanh cho biết, doanh nghiệp bất động sản đang chìm đắm trong khó khăn. Hiện không có ai thực sự khỏe mạnh. Bà Thanh nhấn mạnh: “Chúng tôi đã từng có 70 công ty thành viên trải dài khắp 3 miền đó là Bắc - Trung - Nam. Hiện nay đã phải liên tục thu hẹp quy mô và cắt giảm nhân sự. Giai đoạn cao điểm, công ty có đến 10.000 nhân sự kinh doanh. Từ giữa năm 2022 đến hiện tại đã cắt giảm hơn 60%, tương đương với 6.000 nhân sự. Hiện hệ thống chúng tôi đồng hành với hơn 200 chủ đầu tư. Các chủ đầu tư khó khăn cho nên chúng tôi cũng bị nợ phí rất nhiều. Con số lên đến hàng 400 - 500 tỷ đồng. Đối với doanh nghiệp môi giới nguồn tiền chính là phí môi giới. Việc không thu hồi được công nợ khiến cho doanh nghiệp rất khó khăn. Hiện tại thì một số công ty thành viên Đất Xanh phải lập ban chuyên trách chỉ phụ trách đi thu hồi công nợ. Có dòng tiền thu về thì công ty mới có thể duy trì hoạt động được”. 

Khi nói về những khó khăn của doanh nghiệp, Chủ tịch Tập đoàn Alphanam - ông Nguyễn Tuấn Hải cũng cho biết, trong năm 2023 là năm cực kỳ khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản. Nếu như các năm trước doanh nghiệp có lương khô để chống đỡ giai đoạn dịch bệnh và giai đoạn bất động sản trầm lắng thì năm 2023 khi lương khô dần cạn kiệt, sức khỏe doanh nghiệp bất động sản cũng suy yếu theo. Đáng chú ý, trong bối cảnh các dự án vấn tắc pháp lý và lãi suất vẫn cao thì nếu như không có hỗ trợ, các chính sách gỡ khó quyết liệt và nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ không trụ nổi. 

BĐS cần có giải pháp kịp thời

Ghi nhận cho thấy, mới đây, Văn phòng Chính phủ đã phát đi văn bản số 4245/VPCP-CN về việc Thủ tướng Chính phủ giao Bộ trưởng Bộ Xây dựng nghiên cứu cho biết, có giải pháp phục hồi thị trường bất động sản. Thời điểm trước đó, Chính phủ đã liên tục có nhiều chỉ đạo liên quan đến việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản. Và mới đây nhất, ngày 27/5, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã ký ban hành Công điện 469/CĐ-TTg về tháo gỡ cũng như thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững.

Các chuyên gia trong ngành cho biết, doanh nghiệp hiện tại nhất là dự án được phê duyệt sớm. Cũng theo đó, lãi suất duy trì ở mức cao từ cuối năm 2022 được phê duyệt sớm. Lãi suất duy trì ở mức từ cuối năm 2022, giảm nhẹ vào đầu năm nay tuy nhiên vẫn ở ngưỡng cao đối với sức chịu đựng của doanh nghiệp. Áp lực về lãi suất đã khiến cho sức khỏe của các doanh nghiệp vốn dĩ đã yếu nay lại càng suy giảm. Bản thân của các doanh nghiệp hiện tại thiếu vốn để sản xuất, đầu tư và kinh doanh. Trong khi đó, doanh thu sụt giảm nhưng vẫn phải gồng mình lên gánh thêm nhiều khoản chi phí. 

TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam cho biết: “Những khó khăn tác động đến thị trường bất động sản không được giải quyết một cách triệt để trong một thời gian dài. Cũng giống như mưa dầm thấm lâu đã dẫn đến kết quả toàn bộ thị trường chìm đắm trong khó khăn. 

Trong trường hợp 1: Đối với các doanh nghiệp còn lực và còn dấu hiệu sinh tồn, khẩn trương trong việc thí điểm phê duyệt, giải quyết trực tiếp những vướng mắc và đưa doanh nghiệp thoát khỏi tình trạng nguy hiểm. 

Để cho doanh nghiệp có thể tiếp tục hoạt động sản xuất, kinh doanh và đưa hàng vào thị trường. Phương án này ưu tiên các dự án cấp thiết, phù hợp với nhu cầu thực. Đáng chú ý là lưu ý những doanh nghiệp lớn, có ảnh hưởng nhiều đến thị trường. 

Trường hợp 2: Đối với những doanh nghiệp yếu, hết năng lực triển khai dự án nhưng đã hoàn thiện về cơ bản các thủ tục pháp lý, tổ chức những chương trình xúc tiến đầu tư. Nhằm mục đích kết nối các chủ đầu tư với các nhà đầu tư để thực hiện kêu gọi đầu tư hoặc là M&A. 

Trường hợp thứ 3: Đối với những doanh nghiệp có dự án tồn đọng nhiều vướng mắc, trong khi không còn đủ năng lực triển khai dự án thì Nhà nước có biện pháp hỗ trợ, thực hiện việc mua lại các dự án của doanh nghiệp. Sau đó là hoàn thiện thủ tục vướng mắc tồn tại. Rồi thực hiện đấu giá để có thể lựa chọn các nhà đầu tư mới thực hiện dự án.