Chủ tịch Hội Môi giới BĐS VN: Thị trường BĐS du lịch, trang trại, đất nền vùng ven… đang trong thời kỳ bão hòa

BĐS Hà Nội bỗng nhiên tăng vọt khi... rao bán

Trong nhiều tháng này, thị trường BĐS Hà Nội đang yên ắng bỗng xôn xao trở lại vì hàng loạt môi giới rao mua và bán nhà với mức giá tăng vọt. Theo chị Hồng (32 tuổi), một nhân viên môi giới của một sàn BĐS tại quận Thanh Xuân (Hà Nội) cho biết, cho biết hiện căn nhà phố ở trong ngõ nhỏ có diện tích khoảng 35 đến 50m2 có thanh khoản rất tốt. Sản phẩm này có giá rao bán tăng vì nhu cầu cùng với giá tăng cao so với các căn diện tích lớn. Môi giới cho biết, khoảng trước dịch Covid-19 mọi người còn có thể tìm nhà với giá 2 tỷ đồng/căn nhưng từ đầu năm trước cho đến nay, khu vực quận Thanh Xuân gần như đã không còn có mặt hàng nhà phố nào, bao gồm cả diện tích nhỏ. 

Anh Kiên (40 tuổi, quê Thái Bình) cho biết, vợ chồng anh tích cóp được 2 tỷ đồng để mua nhà phố. Thời gian đầu, vợ chồng anh nhắm đến các quận vùng ven như Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm hoặc Hà Đông… với diện tích khoảng 35 đến 38m2. Thế nhưng tìm một thời gian dài, anh ưng ý được một số căn nhưng vẫn chưa chốt vì chờ giá giảm thêm. Tuy nhiên càng chờ đợi, giá lại càng tăng. Hiện tại, với số tiền này anh còn không mua nổi một căn chung cư, chưa nói gì đến nhà phố. 

Giá cả của những căn nhà phố cho thuê cũng đang tăng lên từng ngày. Khảo sát cho thấy, mức cho thuê nhà phố tại hầu hết những quận trung tâm đã tăng trong khoảng 20 đến 25%. Riêng những khu vực trung tâm như phố cổ hay phố kinh doanh tại các quận Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng còn tăng cao hơn, có nơi đã vượt mốc 50%. Theo dữ liệu từ batdongsan.com.vn, trong những tháng đầu năm nay mức độ quan tâm đến thị trường căn hộ cho thuê so với cùng kỳ năm 2019 đã tăng 159%. Trong 8 tháng đầu năm, nhu cầu tìm kiếm căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng 9% trong khi lượt tìm thuê tăng 25%. 

Thông tin từ Savills VN cho thấy, công suất từ phân khúc căn hộ dịch vụ cho thuê đạt 74% - đây là mức cao nhất kể từ khi đại dịch, đặc biệt là ở thị trường Hà Nội và TP.HCM. Trong khi đó, công suất cho thuê trung bình trong nửa đầu năm nay là 75%, so với cuối năm trước đã cao hơn 69%. Giá bán của căn hộ chung cư cũng tăng tương đối mạnh. Không riêng gì chung cư cao cấp hay bình dân, nhà ở xã hội cũng có mặt bằng giá rao bán cao hơn khi so với mặt bằng cách đây vài tháng.

Nghịch lý: BĐS ế nhưng giá vẫn cao

Từ đầu năm cho đến nay, thị trường BĐS tại TP.HCM gần như đóng băng. Đây vốn là địa bàn sôi động nhất và là khởi nguồn của các cơn sốt, thế nên trước đó có rất nhiều người sử dụng các đòn bẩy tài chính để có thể đầu tư BĐS. Việc mất thanh khoản kéo dài khiến nhiều nhà đầu tư chấp nhận cắt lỗ để ra hàng. Thế nhưng tại thời điểm hiện nay điều này không hề đơn giản một chút nào. 

Cuối năm 2021, chị H ở quận 7 mua mảnh đất trồng cây lâu năm tại Long An với giá gần 2 tỷ đồng. Đây cũng chính là thời điểm mà thị trường BĐS tại các tỉnh thành gần TP.HCM đang trong tình trạng sốt nóng. Chị cũng mới bán mảnh đất hơn 2.000 m2 tại Bà Rịa - Vũng Tàu từng đầu tư 1 năm trước, thu lời gấp đôi nên đã quyết định “lướt sóng” để kiếm lời. Tuy nhiên, khi chị vừa hoàn tất thủ tục sang tên cũng là lúc địa phương chị mua đất tạm ngưng sang nhượng để ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền. Cho đến nay, dù cần tiền nhưng chị bán rẻ cũng chẳng ai mua…

Tình cảnh thực tế là thế nhưng giá nhà đất và căn hộ khi rao bán vẫn đang ở mức giá trên trời. Chị P ở quận 7 cho biết, hàng xóm nhà chị mới rao bán một căn nhà với diện tích 4x19m ngay kế bên với giá 17 tỷ đồng. Nhà chị P vô cùng bất ngờ, bởi nhà chị có cùng diện tích nhưng có thêm lầu và mặt bằng sử dụng nhiều hơn; cách đây 2 năm thời điểm đất đai còn nóng sốt rao bán 14 tỷ vẫn không ai mua. Có thể nói, những chiêu trò đẩy giá bây giờ quả thực không thiếu. 

Báo cáo thị trường BĐS nhà ở TP.HCM cùng với vùng phụ cận trong quý 3 năm nay của Tập đoàn DKRA cho thấy, nguồn cung và thanh khoản so với quý trước đã giảm mạnh ở hầu hết các phân khúc chủ chốt, tuy nhiên giá cả lại tăng lên. Theo đó, nguồn cung đất nền giảm 65,6%, lượng tiêu thụ giảm 77,8% so với quý trước. Đối với phân khúc căn hộ, sức cầu thấp ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp cùng với tỷ lệ hấp thụ tại những dự án chỉ dao động phổ biến trong khoảng từ 25 đến 60%, chủ yếu do tâm lý e ngại phải vay mượn để mua BĐS và lãi suất tăng cao. 

Tuy nhiên, giá bán sơ cấp bình quân so với quý trước đã tăng từ 5 - 8%, đặc biệt một số dự án tại khu đông TP.HCM đã ghi nhận mức tăng giá sơ cấp lên đến 12 - 16% khi so với thời điểm cuối năm trước trong khi giá bán nhà phố/biệt thự sơ cấp cũng tăng từ 5 - 8% so với giai đoạn trước. Có thể thấy, nghịch lý nhà ế, đất cũng ế nhưng giá vẫn tăng ầm ầm vẫn đang diễn ra ở nhiều phân khúc khác nhau.  

Vốn nghẽn, thị trường đang bão hòa

Trước câu hỏi tại sao thanh khoản không có nhưng giá BĐS vẫn tăng, các chuyên gia cho rằng là do vốn nghẽn. Cụ thể, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh nhận định: “Dòng tiền đổ vào mua BĐS nhà trong phố sẽ không nhiều và khó bền bởi chỉ có một bộ phận không nhiều người dân có sẵn tiền mặt trong tay. Bên cạnh đó, dòng tiền vào BĐS đang bị siết rất chặt từ các kênh ngân hàng, trái phiếu… nên khó lòng tạo nên cơn sốt như các cò, đầu nậu đang giải thích cho việc tăng giá ở phân khúc nhà phố ở Hà Nội. Một khi dòng tiền lớn bị siết chặt thì không thể tạo thành sóng bằng lượng tiền nhỏ của một bộ phận người dân”.

Ông Thịnh cũng cho biết, lãi suất ngân hàng đang được điều chỉnh tăng, điều này khiến doanh nghiệp BĐS và người đi mua nhà bằng một phần tín dụng gặp thêm khó khăn, hoặc nảy sinh tâm lý lo sợ. Một khi thanh khoản không tăng và thậm chí là giảm mà giá bán tăng lên, đây chính là nghịch lý của thị trường, cần phải xem xét lại thật kỹ càng, thận trọng.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS VN (VARS), cho rằng thị trường BĐS du lịch, trang trại, đất nền vùng ven… đang trong thời kỳ bão hòa sau khoảng thời gian phát triển “nóng” nên rất khó có sự thu hút như nhà phố. Có một số người mua vì nhu cầu ở thực và lo lắng đồng tiền sẽ bị hao hụt bởi lạm phát. Do đó, họ quyết mua nhà ở trong phố nhờ tính ổn định và ít biến động của phân khúc này.  

Thời điểm hiện tại đang là đầu năm học mới, nhiều phụ huynh có con từ các địa phương về Hà Nội học tập, sẽ tính chuyện mua nhà cho con cái ở ổn định. Sau dịch bệnh, các hoạt động kinh doanh và buôn bán cũng tăng lên dẫn đến hiện tượng tăng giá nhất thời và cục bộ ở một vài khu vực thành phố và mang tính thời điểm. “Với những động lực mang tính nhỏ lẻ như vậy, rất khó để có thể tạo nên xu hướng của thị trường”, ông Đính cho biết.

Với góc nhìn này, ông Đính khẳng định việc tăng giá của một số khu vực là do “nhạy cảm” trước sự biến động của thị trường; bên cạnh đó có một số sàn giao dịch, môi giới BĐS “đói” doanh thu nên tranh thủ làm giá và tạo sóng, gây thu hút để chốt bán và ăn phí hoa hồng.