Cập nhật những quy định mới nhất về bảng giá thuê đất nông nghiệp

Bảng giá thuê đất nông nghiệp là gì?

Bảng giá thuê đất nông nghiệp là khung giá do Chính phủ ban hành. Căn cứ vào khung giá đó mà mỗi địa phương sẽ xây dựng nên một bảng giá phù hợp. Thường thì bảng giá thuê đất nông nghiệp sẽ có thời gian sử dụng trong vòng 5 năm. Nhưng bảng giá đất cũng sẽ được thay đổi sao cho phù hợp với những tác động ngoài ý muốn.

Pháp luật quy định như thế nào về bảng giá thuê đất nông nghiệp

Bảng giá đất do ai ban hành?

Căn cứ Khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành bảng giá đất.

Căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất do Chính phủ ban hành để ban hành ra bảng giá đất. UBND cấp tỉnh xây dựng và trình hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá thuê đất nông nghiệp trước khi ban hành.

Thời điểm ban hành bảng giá thuê đất nông nghiệp

Khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần. Ngày 01/01 của năm đầu kỳ sẽ công bố công khai bảng giá đất mới nhất. Hiện các tỉnh đã ban hành bảng giá đất mới, áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024.

Giá đất cụ thể và bảng giá đất là những từ ngữ được sử dụng nhiều trong lĩnh vực đất đai. Tuy đều là giá, song hai loại giá đất này có sự khác nhau trong từng trường hợp áp dụng. 

Cụ thể:

Bảng giá đất

Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định "Bảng giá đất" và "Giá đất cụ thể" là khác nhau. Những trường hợp sau đây sẽ sử dụng bảng giá đất:

• Tính tiền sử dụng đất.
• Tính thuế sử dụng đất.
• Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
• Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
• Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.

Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước. Với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Giá đất cụ thể

Căn cứ trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất để mà UBND tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai, áp dụng phương pháp định giá đất được sử dụng làm căn cứ trong những trường hợp sau:

• Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Được tính với phần diện tích đất ở vượt hạn mức. Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất. Hoặc vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng.
• Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá. Công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất.
• Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
• Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Điều kiện để được bồi thường về đất

Căn cứ Khoản 1 Điều 74 Luật Đất đai năm 2003 quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất: “Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường”.

Cụ thể, Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định rõ điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với từng đối tượng người sử dụng đất, cụ thể:

Cá nhân, hộ gia đình

Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất được bồi thường khi đáp ứng đủ những điều kiện sau:

• Đất đang sử dụng không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm
• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ mà chưa được cấp. Trừ trường hợp đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004. Mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có giấy chứng chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không đủ điều kiện được cấp. 
• Bên cạnh đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Có sổ đỏ hoặc có đủ điều kiện được cấp sổ đỏ và chưa được cấp cũng sẽ nhận được sự bồi thường.

Cộng đồng dân cư, cơ sở tín ngưỡng, tôn giáo

Nhóm đối tượng này được bồi thường khi đang sử dụng đất. Mà đất này không phải là đất do Nhà nước giao, hoặc Nhà nước cho thuê. Và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa được cấp. 

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Những trường hợp sau đây sẽ nhận được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:

• Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
• Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện được cấp sổ đỏ mà chưa được cấp cho những nơi này.

Tổ chức được Nhà nước giao đất

Nếu thuộc các trường hợp sau, Tổ chức được Nhà nước giao đất sẽ nhận được bồi thường:

• Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
• Nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp. Hoặc tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. Có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp sổ đỏ mà chưa được cấp.

Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước Việt Nam bồi thường khi được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp sổ đỏ mà chưa được cấp.

Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bồi thường trong những trường hợp sau:

• Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Hoặc xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê.
• Cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa được cấp.

Quy định mới về khung bảng giá thuê đất nông nghiệp

Chính phủ đã ban hành Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất, mức giá tối đa đối với đất ở Hà Nội và TP.HCM là 162 triệu đồng/m2.

Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định khung bảng giá thuê đất nông nghiệp mới gồm:

• Khung giá đất trồng cây hàng năm (gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác).
• Khung giá đất trồng cây lâu năm.
• Khung giá đất rừng sản xuất.
• Khung giá đất nuôi trồng thủy sản.
• Khung giá đất làm muối.

Đối với nhóm đất phi nông nghiệp, Nghị định quy định:

• Khung giá đất ở tại nông thôn.
• Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn.
• Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn.
• Khung giá đất ở tại đô thị.
• Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị.
• Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị.

Khung giá đất 7 vùng kinh tế

• Vùng trung du và miền núi phía Bắc, giá đất ở tại đô thị loại 1 đến loại 5: Tối thiểu là 50 nghìn đồng/m2. Tối đa là 65 triệu đồng/m2.
• Vùng đồng bằng sông Hồng, giá đất ở tại khu vực này được quy định với các đô thị đặc biệt. Bao gồm đô thị từ loại 1 đến loại 5 có mức tối thiểu là 120 nghìn đồng/m2. Tối đa là 162 triệu đồng/m2.
• Vùng Bắc Trung bộ, giá đất ở tại đô thị từ loại 1 đến loại 5 tối thiểu là 40 nghìn đồng/m2. Giá đất tối đa ở khu vực này là 65 triệu đồng/m2.
• Vùng duyên hải Nam Trung bộ gồm các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, với các đô thị từ loại 1 đến loại 5, giá đất ở tại đô thị tối thiểu 50 nghìn đồng/m2, tối đa là 76 triệu đồng/m2.
• Vùng Tây Nguyên, giá đất ở tại đô thị từ loại 1 đến loại 5 tối thiểu 50 nghìn đồng/m2, tối đa là 48 triệu đồng/m2.
• Vùng Đông Nam bộ gồm các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, giá đất đô thị đặc biệt, từ loại 1 đến loại 5, tối thiểu là 120 nghìn đồng/m2. Giá đất tối đa 162 triệu đồng/m2.
• Vùng đồng bằng sông Cửu Long, khung giá đất ở tại đô thị vùng này theo loại đô thị từ 1 đến 5, có giá tối thiểu 50 nghìn đồng/m2, tối đa 65 triệu đồng/m2.

Khung bảng giá thuê đất nông nghiệp trên được sử dụng để địa phương làm căn cứ xây dựng bảng giá thuê đất nông nghiệp phù hợp. 

Mong rằng từ những thông tin trên đây, bạn sẽ có cho mình cái nhìn tổng quan về thị trường mua bán đất nói chung và bảng giá thuê đất nông nghiệp nói riêng, từ đó sẽ có căn cứ vững chắc và tin cậy trong việc định hình giá đất khi mua bán.