Bộ trưởng Đặng Quốc Khánh: Bốn phương pháp định giá đất mới đủ bao trùm

Theo Báo Đầu tư, cả ngày 21/6 Quốc hội thảo luận tại hội trường về Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (Dự thảo). Khá nhiều ý kiến băn khoăn về phương pháp định giá đất còn trừu tượng.

Theo đại biểu Nguyễn Trúc Anh (Hà Nội) thì chỉ nên giữ một phương pháp tính đủ chi phí đầu vào, đầu ra và lợi nhuận, áp dụng hệ số K theo khu vực và do hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định và quyết nghị.

Giải trình cuối phiên họp, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh cho biết, Dự thảo đưa ra 4 phương pháp, đó là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh.

“Nhiều đại biểu rất quan tâm là tại sao không phải 1 phương pháp mà lại là 4. Bởi vì, 4 phương pháp này sẽ bao trùm tất cả những trường hợp đất đai hiện nay của chúng ta”, ông Khánh giải thích.

Theo Bộ trưởng, phương pháp so sánh trực tiếp thì sát với giá thị trường và quan trọng là đầu vào phải sát. Khi đã có bảng giá đất hàng năm, việc thu thuế sẽ căn cứ vào bảng giá đất hàng năm để thu cho nên sẽ bớt hiện tượng kê khai giảm giá tiền khi giao dịch và đảm bảo được quyền lợi của những người có giao dịch về đất đai.

Cao hay thấp thì cũng sử dụng bảng giá đất để tính thuế cho nên phương pháp so sánh trực tiếp sẽ chính xác hơn và sát với thị trường hơn, Bộ trưởng nói.

Về phương pháp chiết trừ, Bộ trưởng giải thích, thực chất chỉ chiết trừ phần tài sản trên đất thôi và sau đó cũng dùng phương pháp so sánh để tính.

Phương pháp thu nhập thì sẽ sử dụng cho vùng đồng bào dân tộc thiểu số, những vùng khó khăn hoặc những vùng đất nông nghiệp, những vùng không có giao dịch về đất, để đưa ra được một giá đất trong bảng giá đất hoặc tính toán giá đất cụ thể khi thực hiện.

Về phương pháp số điều chỉnh, Bộ trưởng cho hay, khi đã có bảng giá đất hàng năm thì chắc chắn phương pháp này gắn với hệ số điều chỉnh. Những khu vực đã ổn định, ít có sự thay đổi thì dùng phương pháp này và đầu vào cũng phải gắn với nguyên tắc của thị trường.

Bốn phương pháp như vậy thì sẽ bao trùm được tất cả, những trường hợp về đất đai đều giải quyết được, Bộ trưởng khẳng định.

Về định giá đất cụ thể, ông Khánh nói, tùy theo từng trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định thực hiện phương pháp nào, yêu cầu là đảm bảo không có tiêu cực, phòng, chống tham nhũng, sát nhất với thị trường và đảm bảo công bằng.

Vẫn liên quan đến giá đất, Bộ trưởng nêu, Luật Đất đai bỏ khung giá đất và sẽ thực hiện bảng giá đất hàng năm. Sau khi Luật Đất đai có hiệu lực thì  sẽ xây dựng bảng giá đất hàng năm lần đầu tiên và đang dự kiến sẽ xong trước ngày 31/12/2025. Bảng giá đất này quá trình xây dựng đầu tiên khó khăn nhất, dùng các phương pháp để chúng ta có bảng giá đất sát, đúng, giao cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.

Lần đầu xây dựng mất thời gian hơn nhưng hằng năm sẽ cập nhật sự thay đổi về giá đất vào bảng giá đất này, Bộ trưởng nói rõ thêm.

Liên quan đến thu hồi đất, theo Dự thảo thì những dự án nhà ở thương mại có quy mô dưới 10 ha (đối với khu vực nông thôn) dưới 5 ha (đối với khu vực đô thị) sẽ không thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất mà phải thỏa thuận để nhận quyền sử dụng đất; phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Một số vị đại biểu đề nghị giảm xuống 5 ha đối với khu vực nông thôn, 3 ha đối với khu vực đô thị. Vì ở những tỉnh không phải là các tỉnh thuộc trung tâm của vùng kinh tế, các tỉnh miền núi thì quy mô theo dự thảo rất khó khăn trong việc thỏa thuận để nhận quyền sử dụng đất thực hiện dự án.

Khẳng định sẽ ưu tiên việc đấu giá đất để tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước song Bộ trưởng cho biết sẽ nghiên cứu về việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư nên giao cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, tức là không cần phải quy định con số cụ thể. Mà những dự án trọng điểm, những dự án quan trọng, những dự án vì sự cần thiết của địa phương thì giao cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định sẽ đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Cơ quan soạn thảo sẽ tiếp thu, rà soát quy định về tài chính đất, giá đất, đánh giá đầy đủ tác động, nghiên cứu kỹ lưỡng chi phí đất đai là chi phí đầu vào quan trọng của nền kinh tế, đảm bảo phù hợp với từng đối tượng, loại hình sử dụng đất để khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, chính sách tài chính đất đai và đảm bảo hài hòa lợi ích của nhà nước, người sử dụng đất, nhà đầu tư, đảm bảo đất đai là nguồn lực cho sự phát triển kinh tế - xã hội, Bộ trưởng hồi âm đại biểu.