Bloomberg: Doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn cực kỳ khó khăn vì áp lực thanh khoản

Mới đây, Bloomberg dẫn tin từ một số lãnh đạo doanh nghiệp cùng với giới phân tích cho biết, năm 2023 sẽ có khoảng 4,6 tỷ USD trái phiếu bất động sản đáo hạn (dựa theo số liệu thống kê từ Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam - VBMA), các doanh nghiệp địa ốc sẽ tiếp tục phải vật lộn để đáp ứng nghĩa vụ trả nợ nếu như không được Chính phủ hỗ trợ.

Nếu như xét về giá trị tuyệt đối, quy mô nợ bất động sản của Việt Nam so với Trung Quốc là rất nhỏ, thế nhưng lĩnh vực này đang đóng góp 11% vào hoạt động kinh tế của Việt Nam. Sự lo ngại về những điều xảy ra tương tự với Trung Quốc đang thúc đẩy mọi người kêu gọi Chính phủ Việt Nam nên hành động trước khi quá muộn. Liên quan đến vấn đề này, ông Trần Xuân Ngọc - Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư Nam Long (Mã chứng khoán: NLG) cho biết: “Lĩnh vực bất động sản hiện nay đang trải qua một cuộc khủng hoảng lớn. Chúng tôi không thể biết được khi nào khủng hoảng đi qua, bởi điều này chủ yếu phụ thuộc vào hành động của Chính phủ”.

Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) dự báo, GDP Việt Nam trong năm 2022 có thể tăng trưởng 7%, cuộc khủng hoảng bất động sản nhiều khả năng sẽ đe dọa đến dự báo tăng trưởng này. Chưa kể, hàng loạt khó khăn của thị trường bất động sản sẽ có những tác động đến ngành ngân hàng (vốn có mối liên quan mật thiết). Điều đáng nói, 2 nhóm ngành này đang chiếm một nửa tỷ trọng của VN-Index.

Cách đây không lâu, tổ chức xếp hạng tín nhiệm Fitch Ratings cũng đã đưa ra dự báo về doanh số bán nhà năm 2023 sẽ giảm 5%. Ngoài ra, chi phí tăng lên cũng khiến đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp bất động sản gia tăng. Việc thiếu hụt tiền mặt đã buộc các doanh nghiệp trong ngành phải chuyển sang những khoản vay ngầm với lãi suất cao, đồng thời bán tài sản với chiết khấu sâu lên đến 40%. Theo ông Trần Xuân Ngọc, trước đây Nam Long sẽ mất khoảng 2 tháng để bán 1.000 căn nhà, trong khi hiện tại là 6 đến 8 tháng. 

Đồng quan điểm, CTCP Chứng khoán SSI cũng đưa ra dự baos lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn lớn nhất sẽ rơi vào năm tới. Phần lớn trái chủ là ngân hàng cùng với các nhà đầu tư cá nhân. Đầu năm nay, khủng hoảng bất động sản bắt đầu kể từ khi Chính phủ kiểm soát chặt chẽ hơn đối với hoạt động trái phiếu của các doanh nghiệp cũng như nhiều chính sách khác để chấn chỉnh thị trường bất động sản, đặc biệt là việc bắt giữ một số lãnh đạo cấp cao của các doanh nghiệp. 

Cần lực đẩy cho thị trường

Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Dũng - Chuyên viên phân tích của Maybank cho biết, Nghị định 65 cần phải có những sửa đổi lớn để giúp thị trường bất động sản có được sự cải thiện. 

Trước đó, vào ngày 13/12 vừa qua, Bộ Tài chính đã trình đề xuất sửa đổi Nghị định 65. Đáng chú ý, đề xuất này cũng đề cập đến nội dung cho phép các doanh nghiệp có thể kéo dài thời gian đáo hạn trái phiếu lên 2 năm, với mục tiêu giảm căng thẳng về việc thiếu vốn. Đồng thời, Bộ Trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cũng từng khẳng định, Chính phủ đang thực hiện các giải pháp để có thể tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn.

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV kiêm Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, trong thời gian tới Chính phủ cần có thêm động thái để có thể thu hút các nhà đầu tư quay lại thị trường trái phiếu, ví dụ như việc rút ngắn thời gian xét duyệt hồ sơ phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra công chúng từ 6 tháng cho đến 1 năm như thời điểm hiện tại xuống chỉ còn một tháng, hoặc là ngắn hơn. Cụ thể, TS. Cấn Văn Lực cho biết: “Những biện pháp đề xuất trước đó để tháo gỡ khó khăn cho các tổ chức phát hành. Thế nhưng, vẫn cần có thêm nhiều giải pháp kích cầu, để dòng tiền mới có thể vào thị trường”. 

Đồng quan điểm, bà Trần Khánh Hiền - Giám đốc Khối phân tích CTCP Chứng khoán VNDirect, việc đẩy nhanh quá trình cấp phép những dự án và giảm lãi suất giúp giảm chi phí vay cũng như đảm bảo tính chính xác về thông tin trái phiếu, điều này sẽ giúp thị trường bất động sản được cải thiện hơn. 

Bài test sức chịu đựng các doanh nghiệp

Thời điểm hiện tại, dòng tiền đang là mối lo lớn nhất đối với các doanh nghiệp bất động sản. Được biết, các doanh nghiệp này chủ yếu dựa vào nguồn vốn ngắn hạn đang nghiên cứu những quy định mới liên quan đến chào bán cũng như giao dịch trái phiếu trước áp lực khoản nợ trái phiếu đến hạn là 4,6 tỷ USD trong năm tới. 

Đáng chú ý, Giám đốc Khối phân tích CTCP Chứng khoán VNDirect cho biết, việc “tái cấp vốn cho những khoản nợ trái là một bài test sức chịu đựng đối với khả năng trả nợ của những doanh nghiệp bất động sản”. Trong thời gian qua, thị trường bất động sản đóng băng khiến cho các nhà đầu tư nhanh chóng tháo chạy khỏi cổ phiếu ngành này. So với thời điểm đầu năm, giá cổ phiếu NVL của CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland), HPX của CTCP Đầu tư Hải Phát và PDR của CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt đã giảm đến hơn 80%. Trong đó, Novaland hiện đang trong quá trình tái cấu trúc một cách toàn diện.

Điều đáng nói, những doanh nghiệp bất động sản vay thông qua trái phiếu cũng có thể chịu ảnh hưởng theo. Báo cáo phân tích vào ngày 18/10 vừa qua, CTCP Chứng khoán Bản Việt (VCSC) cho biết, trái phiếu bất động sản chiếm trong khoảng từ 30% cho đến 70% trong danh mục đầu tư trái phiếu của Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam (Tecombank, Mã chứng khoán: TCB), Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank, Mã chứng khoán: TPB) và Ngân hàng TMCP Quân Đội (MB Bank, Mã chứng khoán: MBB).

Trong khi đó, việc cổ phiếu bị bán tháo trên diện rộng hiện đang gây tổn hại đến cơ hội huy động vốn của những doanh nghiệp bất động sản trên thị trường chứng khoán. Chỉ từ đầu năm đến nay, VN-Index đã giảm đến 31%. Trong những thị trường được theo dõi bởi Bloomberg, bất động sản đã trở thành thị trường giảm mạnh ở vị trí số 2. 

Liên quan đến vấn đề này, Nguyễn Đức Hải - Giám đốc Đầu tư cấp cao Chứng khoán Thu nhập Cố định của Công ty TNHH Quản lý Quỹ Manulife, nhận định: “Thị trường bất động sản sẽ đối mặt với những cơn gió ngược trong khoảng thời gian ngắn hạn, không chỉ từ các động thái chính sách mà còn từ môi trường lãi suất ngày càng tăng”.