Bất động sản văn phòng: Xu hướng đang "lên ngôi" trong nửa cuối năm 2022

Những con số ấn tượng

Theo thống kê của CBRE, tổng nguồn cung văn phòng riêng tại thị trường Hà Nội đã vượt 1,6 triệu m2, tỷ lệ hấp thụ của thị trường Hà Nội đặt 6.000 m2 trong Q1/2022.

Việc cuộc sống chuyển về trạng thái bình thường mới, bao gồm gỡ bỏ dần những hạn chế trong mọi hoạt động kinh doanh, xã hội và mở lại các chuyến bay quốc tế, đã giúp phần nào mang lại những dấu hiệu lạc quan và sự tự tin cho chủ đầu tư. Giá thuê các BĐS văn phòng cũng vì thế bắt đầu tăng trở lại sau khoảng thời gian “chững” lại vì dịch bệnh.

Cụ thể, trong Q1/2022, giá chào thuê văn phòng Hạng A đạt 27,6 USD/m2/tháng, tăng 1,2% theo quý và 1,9% theo năm. Tương tự, giá thuê văn phòng Hạng B cũng tăng nhẹ 0,8% theo quý và 0,8% theo năm, lên 14,1 USD/m2/tháng. Các dự án văn phòng hiện hữu cũng được cải thiện với tỷ lệ trống của văn phòng Hạng A chỉ đạt 18,8%; giảm 1,7 điểm phần trăm so với quý trước và 4,7 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, tỷ lệ trống trung bình của văn phòng Hạng B đạt 10,6%, giảm 2,7 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. .

Về nguồn cầu, việc mở rộng văn phòng và nhu cầu thuê mới theo thống kê giao dịch của CBRE ghi nhận đã tăng trở lại khi những giao dịch này chiếm hơn 70% tổng lượng giao dịch tại Hà Nội trong quý vừa qua.Bên cạnh đó, số lượng các yêu cầu hỏi thuê và khảo sát địa điểm mà CBRE tiếp nhận và thực hiện trong quý này cũng cao hơn 30% so với quý trước và cao hơn 100% so với cùng kỳ năm ngoái. Diện tích hỏi thuê phổ biến ở quy mô văn phòng vừa và lớn, trong khoảng từ 300 – 1.000 m2.

Trong năm 2022, nguồn cầu mạnh mẽ dự kiến sẽ tiếp tục đảm bảo tỷ lệ lấp đầy ổn định tại các tòa nhà văn phòng hiện hữu. Không chỉ vậy, thị trường văn phòng tại Hà Nội được kỳ vọng sẽ chào đón lượng nguồn cung mới để đáp ứng nhu cầu thuê và đầu tư ngày càng nhiều hơn từ các doanh nghiệp trong nước và các công ty nước ngoài, trong khi đó giá chào thuê trung bình của các dự án hiện hữu được dự báo sẽ tiếp tục tăng đến cuối năm nay.

Dự báo trong nửa cuối năm 2022 

Nửa cuối năm 2022, hoạt động cho thuê văn phòng dự báo sẽ diễn ra mạnh mẽ. Trong đó, lượng giao dịch lớn được ghi nhận đến từ các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực công nghệ, bảo hiểm, tài chính và BĐS. Không chỉ gia tăng trong số lượng giao dịch, chất lượng các BĐS văn phòng cũng được nâng cao nhằm đáp ứng được nhu cầu đa dạng từ khách thuê phân khúc này.

Theo báo cáo Impacts 2022 của Savills, sự thích ứng với đại dịch COVID - 19 cùng với ứng dụng công nghệ vào cuộc sống đã ảnh hưởng đến nhận thức của người lao động về nơi họ làm việc cũng như cách thức làm việc của họ. Giờ đây, mọi người dần có xu hướng đa dạng hóa không gian làm việc của mình. 

Mặt khác, nhiều doanh nghiệp vẫn mong muốn duy trì hình thức làm việc toàn thời gian tại môi trường văn phòng công sở. Qua khảo sát, có 25% người lao động cho rằng làm việc tại văn phòng giúp họ tập trung hơn. Trong khi đó, 63% cho biết giao tiếp với đồng nghiệp tại văn phòng chủ động và hiệu quả hơn. 

Để đáp ứng được phong cách làm việc mới của người lao động, các doanh nghiệp cũng dần chú trọng hơn trong khâu lựa chọn và thiết kế môi trường làm việc thông minh, thân thiện tập trung vào yếu tố con người, đảm bảo nhân viên có một môi trường làm việc hiệu quả và linh hoạt. Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết: “Sự thay đổi trong thị trường văn phòng từ năm 2022 tuy mới mẻ nhưng là tất yếu và cấp thiết trong tầm nhìn dài hạn của doanh nghiệp”.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội cho biết: “Kể từ năm 2021 tới nay, nhu cầu thuê văn phòng đối với lĩnh vực dịch vụ tài chính, bất động sản, phân phối, công nghệ thông tin, và sản xuất gia tăng mạnh mẽ. Khi áp dụng xu hướng mô hình làm việc kết hợp/linh hoạt (Hybrid working/Agile working), khách thuê luôn cân nhắc mức độ phù hợp của doanh nghiệp đối với mô hình thông qua việc đánh giá tính chất của nhóm làm việc, sau đó là việc quản trị chuyển đổi sao cho được trơn tru, hiệu quả. Nói cách khác, thích ứng được với sự thay đổi này và đáp ứng được thị trường sẽ là thước đo thành công của khách thuê và chủ nhà”.

Việc nâng cao chất lượng theo tiêu chuẩn quốc tế của toà nhà như mặt sàn không cột, sàn tiêu âm, chất lượng không khí, đơn vị quản lý vận hành quốc tế, vv. được dự đoán là các điểm cộng lớn tạo sức hút tới các khách thuê. Đặc biệt, mô hình làm việc kết hợp và mô hình làm việc linh hoạt đang lên ngôi nên các thiết kế văn phòng mở đáp ứng được hai mô hình mới này chính là “điểm cộng” lớn trong mắt người tiêu dùng phân khúc BĐS văn phòng.

Văn phòng xanh: Chuẩn mực mới trong môi trường công sở

Theo báo cáo các thành phố trên thế giới năm 2020 của Liên Hợp Quốc, đến năm 2030, gần 60% dân số thế giới sẽ tập trung sống tại các thành phố. Điều này đồng nghĩa với việc các trung tâm thành phố lớn sẽ đóng vai trò quan trọng trong nhiệm vụ hướng đến “Net zero”.

Hiện nay, các thành phố tiêu thụ đến 78% năng lượng toàn cầu và thải ra hơn 60% lượng khí nhà kính vào môi trường xung quanh. Nhận thức được thực tiễn, các quốc gia dần thiết lập “Net zero” cho thành phố của mình. Hội đồng công trình xanh với hơn 70 thành viên trên toàn cầu đã thiết lập định hướng: tập trung vào lĩnh vực xây dựng bền vững để thích ứng với điều kiện mới. Điều này thể hiện cam kết của ngành bất động sản đối vớitrách nhiệm xây dựng các thành phố sạch hơn, xanh hoá và thông minh hơn.

Trong đó, các văn phòng công sở chính là một trong những phân khúc cần có sự thay đổi để thích ứng với mục tiêu “phát thải ròng bằng 0”. Với việc đẩy mạnh thực thi ESG (bao gồm môi trường, xã hội và quản trị doanh nghiệp) trong lĩnh vực BĐS văn phòng, nửa cuối năm 2022 chuẩn mực “văn phòng xanh” chính là đích đến của nhiều doanh nghiệp và chủ đầu tư.

Theo phân tích của Savills trên phạm vi toàn cầu, các tòa nhà văn phòng ngày càng tập trung vào “điểm sáng” mang tên chứng nhận xanh (green certification). Đặc biệt tại nhiều thành phố Mỹ, “văn phòng đạt chứng nhận xanh” được nhận định là “thước đo mới” trong mắt người tiêu dùng.

Điều này cũng không nằm ngoại lệ tại thị trường BĐS văn phòng tại Việt Nam. Các văn phòng trong các toà nhà với chứng chỉ xanh sẽ là lợi thế cạnh tranh, bởi khách thuê đang dần chuyển đổi từ những văn phòng truyền thống với không gian có phần “nhàm chán” sang những văn phòng thiết kế mở với không gian làm việc mới mẻ, vừa góp phần bảo vệ môi trường vừa khiến “dân văn phòng” cảm thấy thoải mái, tăng năng suất làm việc, thu hút và giữ chân họ gắn bó lâu dài với nơi làm việc.

Thông qua các thiết kế văn phòng thông minh, thân thiện với môi trường; lắp đặt hệ thống thiết bị tiết kiệm năng lượng, pin năng lượng mặt trời,... môi trường công sở “xanh hoá” ngày càng được đón nhận và phát huy được tiềm năng của mình. 

Thách thức trong khâu quản lý vận hành

Dù vậy, theo Tanya Broadfield, Giám đốc bền vững của Savills cho biết, “Nâng cao chuẩn mực của phân khúc văn phòng không chỉ dừng lại ở việc sở hữu một chứng chỉ xanh (green certification) mà còn nằm ở khâu quản lý”. Việc sở hữu một văn phòng xanh đồng nghĩa với việc cần phải đảm bảo vận hành văn phòng một cách hiệu quả và duy trì bền vững. 

Một trong những giải pháp tối ưu chính là ứng dụng công nghệ Proptech vào quản lý “văn phòng xanh”. Sarune Ringelyte, Chuyên gia tư vấn bền vững tại Savills UK cũng nhận định “Công nghệ đáp ứng vận hành tòa nhà Net zero đã có. Nhưng thách thức nằm ở việc các thành phố sẽ ứng dụng công nghệ vào tòa nhà như thế nào để vừa đạt được hiệu quả, tiết kiệm chi phí vừa giảm được lượng khí CO2 vào môi trường”.