Bất động sản TP. Hồ Chí Minh xuất hiện nhiều giao dịch cắt lỗ, bán hòa vốn

Giá căn hộ giảm đến 52%

Theo Tiền Phong, trong báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP. Hồ Chí Minh cũng như vùng phụ cận Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Tây Ninh trong tháng 4.2023 của Tập đoàn Dịch vụ Bất động sản DKRA cho thấy, chỉ có 5 dự án căn hộ mở bán trong tháng, tương ứng với 586 căn hộ, so với cùng kỳ năm ngoái giảm 77%. 

Trong đó thì chỉ có một dự án mới, còn lại là những chung cư mở bán giai đoạn tiếp theo. TP. Hồ Chí Minh chính là khu vực chiếm phần lớn nguồn cung mới với 346 căn hộ, chiếm tỷ lệ lên đến 61%. Còn xếp sau là Bình Dương với con số 39%. 

Cũng sau quý 1/2023 với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt mức 63%, cho đến tháng 4/2023 có nhiều chủ đầu tư đã áp dụng chính sách chiết khấu thanh toán nhanh. Cá biệt là có dự án giảm đến 52% giá bán niêm yết căn hộ. 

Mặc dù vậy thì mặt bằng giá bán sơ cấp cũng tiếp tục neo ở mức cao trước áp lực chi phí đầu vào, pháp lý và lãi vay,.. Trong báo cáo của DKRA cho biết, giá căn hộ sơ cấp tại TP. Hồ Chí Minh đang dao động trong khoảng 67,1 - 76,7 triệu đồng/m2. Còn ở Bình Dương thì mức giá khoảng 37 - 46,8 triệu đồng/m2.

Ở trên thị trường thứ cấp, đà giảm cũng chững lại với thanh khoản phục hồi nhẹ, nhờ thông tin về các chính sách gỡ vướng và hạ nhiệt lãi suất. Mặc dù vậy, sức cầu trong thời gian tháng 4 giảm đến 84% so với cùng kỳ trong năm 2022, với 333 căn hộ mới mở bán được giao dịch thành công. Tỷ lệ hấp thụ bình quân sẽ dừng ở mức 59%. 

Phần lớn các giao dịch chú trọng ở một dự án mới tại khu Đông TP. Hồ Chí Minh. Còn đối với khu vực Bình Dương thì các giỏ hàng mở bán cũng chỉ ghi nhận được mức hấp thụ khoảng 16 - 21%. 

Đại diện DKRA cho hay, phân khúc căn hộ hạng A đang tập trung nhiều nhất ở khu Đông TP. Hồ Chí Minh. Tỉnh Bình Dương cũng là nơi hội tụ của căn hộ hạng B và hạng C, tọa lạc ở Thuận An, Dĩ An, Thủ Dầu Một.

Cũng theo DKRA, sức cầu chung của toàn thị trường trong thời gian 3 tháng đầu năm đã sụt giảm đáng kể so với thời điểm cuối năm 2022. Tỷ lệ hấp thụ ở các dự án cũng chỉ dao động phổ biến từ 19 - 38% giỏ hàng mở bán. Ngoài việc mạnh tay chiết khấu cho các phương thức thanh toán nhanh thì các chủ đầu tư còn có xu hướng kéo giãn lịch thanh toán với mục đích kích cầu thị trường giữa bối cảnh khó khăn chung. 

Còn ở trên thị trường thứ cấp, cá biệt là ở những dự án gần nhận nhà thì hết thời gian ân hạn nợ gốc lãi vay, DKRA cho biết người bán đang có xu hướng tăng mạnh chiết khấu để có thể nhanh chóng bán được hàng, trái phát sinh lãi ngân hàng. 

Người mua vẫn đang “chờ bắt đáy”

Đối với phân khúc đất nền, nguồn cung mới trong tháng 4/2022 đã giảm mạnh, so với cùng kỳ năm 2022 chỉ bằng 17%. Sức cầu của thị trường ở mức thấp, so với tháng 4/2022 thì chỉ bằng 18%, tập trung chủ yếu ở các dự án có mức giá dưới 20 triệu đồng/m2.

Trong báo cáo của DKRA cũng có chỉ ra, các chính sách chiết khấu mạnh cho phương án thanh toán nhanh từ 14 đến 20%, hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc đã được nhiều chủ đầu tư áp dụng với mục đích kích cầu thị trường. 

Mặc dù vậy thì tín hiệu tích cực từ việc ngân hàng giảm lãi suất, cùng chủ trương lẫn chính sách hỗ trợ cho thị trường trong những tháng đầu năm vẫn chưa thể nào tác động một cách mạnh mẽ về thanh khoản của thị trường. Người mua vẫn ở trong tâm lý chờ bắt đáy bất động sản. 

Và mặt bằng sơ cấp vẫn đi ngang so với lần mở bán trước đó, thị trường thứ cấp không có nhiều biến động về giá so với tháng trước đó tuy nhiên thanh khoản vẫn rất trầm lắng. 

Cũng tương tự, nguồn cung mới ở phân khúc nhà phố và biệt thự cũng ghi nhận giảm đến 97% so với cùng kỳ của năm 2022. Cũng trong tháng 4/2023, nguồn cung tập trung chủ yếu là ở Long An và Bình Dương với tỷ lệ lần lượt ghi nhận là 49% và 39,2%.

Cũng theo đó, sức cầu thị trường ở mức rất thấp và chỉ bằng 0,3% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó thì 100% lượng tiêu thụ tập trung ở Long An, còn ở TP. Hồ Chí Minh và Bình Dương không có thêm phát sinh giao dịch trong tháng 4. 

Đặc biệt, dự án mở bán trong thời điểm tháng 4 có mức giảm giá từ 8 - 10% so với lần mở bán trước đó. Mặt bằng giá thứ cấp không có nhiều khởi sắc so với thời điểm tháng trước. Thị trường vẫn xuất hiện nhiều giao dịch bán huề vốn cũng như cắt giảm lợi nhuận, ở nhóm các nhà đầu tư có sử dụng vốn vay của ngân hàng. 

Và chính sách chiết khấu ghi nhận lên đến 20%, cam kết sẽ thuê lại trong thời gian 12 tháng được chủ đầu tư ưu tiên áp dụng để có thể kích cầu thị trường.