Bất động sản phát mại giá mềm: Chưa chắc mua đã hời

Hạ giá nhiều lần vẫn khó bán

Tới cuối năm, một số ngân hàng lớn như VietinBank, Vietcombank, BIDV, Agribank thông báo về việc bán đấu giá loạt bất động sản là dây chuyền sản xuất, nhà máy, nhà xưởng và máy móc tại nhiều địa phương như TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương…

Đơn cử, cách đây khoảng 1 tuần, vào ngày 10/11, Ngân hàng BIDV chi nhánh Bình Tân - TP. Hồ Chí Minh thông báo bán đấu giá bất động sản lần thứ 6 cho thửa đất diện tích 236,2m2 với giá khởi điểm là 16,2 tỷ đồng. Giá khởi điểm đợt này đã giảm hơn 1 tỷ đồng so với mức khởi điểm thông báo đấu giá trong lần đầu.

Trước đó, ngân hàng này cũng thông báo bán đấu giá khoản nợ của Công ty Cổ phần Vertical Synergy Viet Nam là tài sản thế chấp cho khoản vay. Sản phẩm được đấu giá là quyền quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn các quận 1, quận 12 và quận 3 - TP. Hồ Chí Minh.

Tại quận 1, tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại số 63, tầng 1 đường Pastuer, phường Bến Nghé.

Tại quận 12, tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của 12 bất động sản trên địa bàn quận, thuộc phường An Phú Đông. 

Tại quận 3, tài sản đảm bảo là bất động sản tại số 102 Trần Quốc Toản, phường 7. Tổng mức giá khởi điểm cho các tài sản trên là 348,3 tỷ đồng. Ngân hàng đã nhiều lần rao bán khoản nợ này nhưng tới nay vẫn chưa có người mua. Hiện tại, mức giá khởi điểm đã giảm hơn 120 tỷ đồng so với đợt rao bán vào đầu tháng 7.

Ngân hàng BIDV cho biết, tính tới ngày 14/9/2022, tổng dư nợ của Công ty Cổ phần Vertical Synergy Viet Nam là hơn 481,2 tỷ đồng, trong đó 347 tỷ đồng là nợ gốc và nợ lãi là gần 134 tỷ đồng. Như vậy, BIDV đã rao bán khoản nợ với mong muốn sẽ thu lại phần nợ gốc và xóa bỏ toàn bộ phần lãi.

Mới đây, ngân hàng Agribank đã thông báo bán đấu giá lần thứ 28 khoản nợ của doanh nghiệp tư nhân Thanh Tùng (Quận 1, TP. Hồ Chí Minh). Khoản nợ gốc và lãi của doanh nghiệp này chốt vào ngày 15/10/2018 là 708 tỷ đồng (phần nợ gốc trên 352 tỷ đồng).

Doanh nghiệp tư nhân Thanh Tùng đã thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất sản xuất, kinh doanh có diện tích 6.952,2m2, thuộc thửa 155, tờ bản đồ số 9 xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh, TP. Hồ Chí Minh.

Đáng chú ý là, ở lần phát mại thứ 28 này, Agribank đã giảm mức giá xuống chỉ còn 352 tỷ đồng, bằng phần dư nợ mà doanh nghiệp đã vay, phái ngân hàng sẽ không thu khoản tiền lãi. Trong khi đó, trong lần thông báo đấu giá khoản vay vào năm 2018, mức giá khởi điểm là 405 tỷ đồng.

Thẩm định kỹ lưỡng nhằm giảm nợ xấu

Chia sẻ mới đây, chuyên gia kinh tế - TS Đinh Thế Hiển đưa ra nhận định, khi các ngân hàng phát mại công khai có nghĩa là sẽ không còn giá thị trường cạnh tranh. Do đó, các tài sản này không hấp dẫn người mua. Các tài sản là bất động sản được đưa ra rao bán, đấu giá dù có giá mềm nhưng lại phải qua các bước thủ tục giải chấp, đôi khi còn gặp trục trặc gây ra các rủi ro cho người mua.

"Trên thực tế là, tài sản phát mại từ ngân hàng không hề dễ ăn" - Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển khẳng định.

Còn với Giảng viên Cao cấp Học viện Tài chính - PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh nhìn nhận, thông thường các ngân hàng thương mại trước khi đưa tài sản vào để đảm bảo cho khoản vay đều đã thẩm định rất kỹ lưỡng, khi đáp ứng đủ các điều kiện thì tài sản mới được định giá. 

Tuy vậy, người mua vẫn cần xem xét kỹ hơn về tình trạng pháp lý, tránh gặp phải trường hợp không may như tranh chấp với bên thứ 3, điều này sẽ làm quá trình sang tên kéo dài.

Vị chuyên gia chỉ ra nguyên nhân dẫn tới việc tài sản phát mại từ ngân hàng không thu hút người mua. Một là công tác truyền thông của ngân hàng chưa tới với những đối tượng tiềm năng một cách có hiệu quả. Hai là, thủ tục thi hành án hiện nay, nhất là việc xử lý tài sản nhằm đảm bảo là bất động sản còn chậm hơn nhiều so với việc mua nhà trực tiếp từ phía chủ đầu tư hoặc các đối tượng khác.

Trong khi một số chuyên gia thì cho rằng, cũng không ít tài sản đảm bảo được ngân hàng định giá cao hơn giá trị thực tế khi phê duyệt các khoản vay. Vì vậy, khi thanh lý tài sản, các ngân hàng sẽ có xu hướng định giá theo giá trị của khoản nợ mà không sát với giá thực tế trên thị trường.

Bên cạnh đó, quy định không cho phép bên bán giảm giá quá nhiều trong mỗi đợt đấu giá cũng là rào cản cho ngân hàng. Điều này đã giải thích vì sao ngân hàng liên tiếp tổ chức các cuộc đấu giá cho một tài sản trong nhiều lần.

"Nguyên nhân chính khiến các ngân hàng thương mại gặp khó khi xử lý tài sản đảm bảo là vì các thỏa thuận "ngầm" về phần lợi ích giữa chủ sở hữu với ngân hàng. Do đó đa phần những tài sản phát mại này được định giá ban đầu khá cao, nên dù có giảm giá thì sẽ khó chạm tới giá trị thực" - Một chuyên gia bất động sản chia sẻ.

Nhằm hạn chế tình trạng nói trên, giới chuyên gia trong ngành cho rằng, phải siết chặt hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản, thẩm định bất động sản làm tài sản thế chấp hơn nữa để giảm tối đa nguy cơ nợ xấu liên quan tới bất động sản trong thời gian tới và tương lai.