Bất động sản nhiều nguy cơ “đóng băng”, doanh nghiệp phải tự tìm cách cứu mình

Kể từ tháng 3/2020, Chính phủ công bố một loạt các giải pháp tổng thể chống dịch Covid - 19 gồm các gói chính sách tài khóa cũng như tiền tệ. Trong đó, vào tháng 3/2020 có động thái giảm mạnh lãi suất cấp vốn từ 6,0%/năm xuống 5,0%/năm; Tháng 5/2020 tiếp tục giảm lần 2 từ 5% xuống 4,5%. 

Cùng với đó, tiến hành một loạt những biện pháp miễn, giảm lãi và giữ nguyên nhóm nợ,... nhằm hỗ trợ khách hàng đang bị ảnh hưởng từ dịch Covid - 19. Tiếp đó là một lượng tiền lớn chảy ra thị trường thông qua các gói kích thích tăng trưởng kinh tế.

Dòng tiền “tắc nghẽn” 

Thực tế, nền kinh tế Việt Nam có độ mở cao, từ khi đại dịch xảy ra đã làm chuỗi sản xuất toàn cầu bị đứt gãy, một loạt hoạt động kinh tế trong nước phải chịu những cú sốc liên tiếp, cung - cầu rơi vào tình thế nghiêm trọng. Hệ quả tất yếu là việc tăng trưởng suy giảm mạnh cũng như việc kỷ luật tài khóa - tiền tệ lỏng lẻo tiềm ẩn nhiều nguy cơ như mất kiểm soát dòng tiền.

Khi đó, thị trường chứng khoán và cả bất động sản đều bùng nổ vì đây là hai thị trường thu hút nguồn tiền lớn nhất. Đơn cử như giá đất nền đã tăng phi mã vào giai đoạn cuối năm 2021 và đầu năm 2022 với hàng loạt giao dịch mua bán tại hầu hết các địa phương trên toàn quốc. Dòng tiền khi đổ vào hai thị trường này rất lớn, đến từ nhiều nguồn và cũng được tăng áp bởi đòn bẩy tài chính. 

Kể từ đầu quý II/2022, thị trường bất động sản nhận được các tín hiệu cảnh báo từ giới chuyên gia, cùng với việc Ngân hàng Nhà nước triển khai áp dụng việc siết chặt tín dụng vào bất động sản nhằm hạ nhiệt là điều rất cần thiết.

Nhưng với vòng xoáy của dòng tiền, trong đó có cả vốn vay cùng lãi vay thật sự không dễ để kiểm soát khi tình hình kinh tế thế giới liên tục biến động khó lường, lạm phát cũng đã đẩy giá bán nguyên vật liệu cùng một số hoạt động sản xuất kinh doanh đình trệ, người dân theo đó đã hạn chế chi tiêu bao gồm cả chi tiêu cho việc mua nhà… 

Mặt khác, vì sản phẩm nhà đất hiện nay chủ yếu ở phân khúc cao cấp phục vụ cho giới đầu cơ nên nhu cầu sụt giảm là tất yếu. Thị trường bất động sản bắt đầu giảm giao dịch, nguồn đầu vào để duy trì hoạt động sản xuất kinh doanh BĐS không thể đáp ứng. 

Các giải pháp tài chính được áp dụng để huy động nguồn tiền như cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp. Nhưng khi hai “ông lớn” địa ốc bị “tuýt còi” vì các vấn đề sai phạm đã khiến thị trường một lần nữa đảo lộn. 

Nhà đầu tư dần mất niềm tin vào trái phiếu, thị trường chứng khoán ngày càng suy giảm đến “thảm hại” khiến cho khả năng bị bán giải chấp và giảm vốn. Nhất là với các khoản vay được quy đổi bằng đồng USD thì việc tỷ giá tăng mạnh như giai đoạn qua tiếp tục đã giáng xuống đòn mạnh vào các doanh nghiệp bất động sản. 

Kéo theo đó là vốn chủ sở hữu giảm, không thể huy động vốn từ cổ phiếu cũng như trái phiếu vì thị trường đã mất niềm tin, bên cạnh là tín dụng bị siết chặt, người mua quay lưng bởi giá bán quá cao… Thị trường bất động sản ngày càng khó khăn vì “tắc” dòng vốn, tương lai dần rơi vào suy thoái, thậm chí có thể dẫn tới một cuộc khủng hoảng. 

Doanh nghiệp tìm cách tự cứu mình

Chuyên gia kinh tế Lê Bá Chí Nhân cho hay, giải pháp để gỡ khó cho doanh nghiệp bất động sản lúc này là phải đồng bộ từ nhiều góc độ. Dưới góc độ pháp lý, hiện tại thủ tục đầu tư dự án bất động sản cần ít nhất là 3 năm mới có thể hoàn thiện, hơn nữa cũng nảy sinh nhiều chi phí như: quy trình duyệt cấp phép, đền bù, cách tính tiền sử dụng đất… đều làm tăng đáng kể chi phí dự án. 

Các cơ quan quản lý đã triển khai những giải pháp “tháo gỡ” thông qua tiến hành điều chỉnh các văn bản Luật. Tuy nhiên phải có thêm thời gian để đưa vào thực tế. Như vậy các doanh nghiệp sẽ khó được hỗ trợ trong trung hạn. 

Còn dưới góc độ chính sách tiền tệ, Chính phủ đã ưu tiên cho sự ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát trước bối cảnh kinh tế thế giới đang diễn biến hết sức phức tạp. Vì vậy, việc mở rộng tín dụng cho bất động sản trong thời điểm này sẽ gây mất an toàn cho hệ thống ngân hàng. Các chủ đầu tư dự án cũng không có thêm kỳ vọng gì từ nguồn này. 

Về chính sách tài khóa, Chính phủ đã nghiên cứu kiểm soát đầu cơ bất động sản thông qua công cụ thuế, chi phí đầu tư công lớn tuy nhiên điều kiện và thủ tục pháp lý rất phức tạp… theo đó cũng không phải là yếu tố hỗ trợ vào thời điểm này. 

Ngoài ra, FDI cũng là nguồn vốn được đề xuất, nhưng với tình hình kinh tế thế giới đang lạm phát cao như hiện tại, nhiều nước phải tìm cách để rút vốn về. Đặc biệt là Mỹ khi họ đang huy động trái phiếu Chính phủ với lãi suất rất cao nhằm thu hút đồng USD. Vì vậy, nguồn vốn FDI cũng không dễ gì tới với các doanh nghiệp Việt Nam. 

Do đó, doanh nghiệp chỉ còn giải pháp là tự cứu lấy mình bằng việc chủ động giảm giá sản phẩm, kích cầu mua sắm hoặc hoạt động chuyển nhượng, sáp nhập dự án. 

“Chính doanh nghiệp BĐS cần xác định rằng thị trường có thể sẽ “đóng băng” trong thời gian dài. Bởi vậy phải sớm tái cơ cấu doanh nghiệp, dự án như: Nâng cao năng lực nhân sự, Rà soát lại cơ cấu bộ máy hoạt động, chú trọng giá trị cốt lõi, tập trung hoàn thành dự án để sớm bàn giao, tiết kiệm tối đa chi phí, hợp tác tốt với các đối tác…” - Ông Nhân bày tỏ.