Bất động sản nghỉ dưỡng: Sóng gió đợi chờ

Cầu giảm, giá vẫn cao

Theo vneconomy.vn, mặc dù nhu cầu khách hàng với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng thấp do tác động của đại dịch, sự phục hồi kinh tế mới chỉ bắt đầu trong những tháng gần đây. Tuy nhiên, các nhà cung cấp vẫn tung ra thị trường nhiều sản phẩm, đặc biệt là ở loại hình condotel (khách sạn căn hộ). Theo đó, trong tháng 8 năm nay, hãng DKRA đã ghi nhận mức tăng trưởng của loại hình condotel tăng mạnh so với cùng kỳ 2021. Thị trường đón nhận thêm 424 căn, với 16 căn ở miền Bắc và 57 căn tại miền Nam. Còn lại tập trung tại các dự án ở khu vực miền Trung (351 căn, chiếm 83% tổng cung của cả nước).

Có thể nói, đây là thời điểm condotel ra hàng lớn sau một thời gian chững lại vì các vấn đề liên quan tới pháp lý và một số lùm xùm giữa chủ đầu tư và khách hàng. Mặc dù nguồn cung khá dồi dào, nhưng sức tiêu thụ rất thấp. Ghi nhận thị trường cho thấy mới có 123 căn được giao dịch, chiếm 29%, trong đó tại Bình Định chiếm 62% lượng tiêu thụ của cả nước. 

Nguồn cung tăng, tiêu thụ thấp nhưng giá bán sơ cấp vẫn tăng từ 2 – 7% so với tháng 7, ở mức 38,4 – 153,7 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, các chủ đầu tư cũng “khuyến mãi” thêm các chính sách ưu đãi, chiết khấu, hỗ trợ về lãi suất hay cam kết lợi nhuận với khách hàng. 

Sản phẩm shophouse (nhà phố) trong tháng tháng ghi nhận lượng cung tập trung tại các tỉnh miền Trung và miền Nam: Bình Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu và Phú Quốc (Kiên Giang). Ba địa phương này chiếm tới 70% nguồn cung của cả nước với hơn 400 căn.

Tương tự như condotel, loại hình shophouse cũng ghi nhận sức tiêu thụ kém, chỉ đạt 27%. Tuy vậy, con số này vẫn tăng 13% so với tháng 7 vốn được nhiều người kiêng kỵ vì là tháng Ngâu. Điểm khác biệt giữa shop house và condotel là loại hình này vẫn giữ được sự ổn định về giá, dao động từ 7,2 – 59,8 tỷ đồng/căn.

Ảnh hưởng nhiều nhất của tình trạng kiểm soát tín dụng vào bất động sản, theo DKRA là phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng. Cộng với việc tăng lãi suất cho vay cao đã tác động mạnh mẽ đến thanh khoản thị trường, sức cầu ở sản phẩm này giảm mạnh và đạt mức thấp nhất từ đầu năm đến nay.

Trong tháng 8/2022, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng sụt giảm nhiều tại một số dự án ở khu vực miền Nam và miền Trung, khi miền Nam chỉ có 22 căn, miền Trung 97 căn trên tổng cung 219 căn biệt được mở bán.

Lượng quan tâm và giao dịch các dự án có dấu hiệu chững lại. Những dự án phát triển theo mô hình khoáng nóng onsen ghi nhận tình hình bán hàng khả quan hơn so với mặt bằng chung của thị trường. Điều này khiến cho tỷ lệ tiêu thụ đạt thấp, chỉ ở mức 27%, tương ứng 60 căn. Dù vậy, giá bán sơ cấp vẫn tăng 2% so với tháng trước, dao động từ 7,2 tỷ đồng – 48,4 tỷ đồng/căn.

Dự báo những tháng cuối năm nếu điểm nghẽn về kiểm soát tín dụng không được tháo gỡ, dự kiến nguồn cung và sức cầu thị trường tiếp tục xu hướng giảm và tập trung chủ yếu ở những địa phương quen thuộc như Bình Thuận và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Sóng gió đang chờ

Theo các chuyên gia, các dự án bất động sản du lịch như condotel, hay nhà phố đều tiềm ẩn các rủi ro vì các quy định, thiết chế chưa đồng nhất. Bên cạnh đó, trái phiếu doanh nghiệp cũng bị siết chặt dẫn tới nguồn vốn cho bất động sản trở nên khan hiếm. Tại phiên họp thứ 15 (sáng 13/9/2022) của Ủy ban Thường vụ Quốc hội tiến hành giám sát chuyên đề “Việc thực hiện pháp luật về tiếp công dân và giải quyết khiếu nại, tố cáo từ ngày 01/7/2016 đến ngày 01/7/2021", ông Dương Thanh Bình, Trưởng Ban Dân nguyện, Phó Trưởng Đoàn thường trực Đoàn giám sát cho biết, lĩnh vực trái phiếu doanh nghiệp, kinh doanh bất động sản… tồn tại các tiềm ẩn rủi ro do tố cáo, khiếu nại tiếp tục diễn biến phức tạp do các quy định của pháp luật liên quan đến các lĩnh vực này chưa thực sự đồng bộ.

Trưởng Ban Dân nguyện Dương Thanh Bình cũng cho biết, các khiếu nại, tố cáo chưa được quan tâm giải quyết, trả lời đầy đủ. Cụ thể, qua tổng hợp số liệu, số đơn kiến nghị, phản ánh gửi đến các cơ quan nhà nước gấp 04 lần số đơn khiếu nại, gấp 09 lần số đơn tố cáo nhưng chưa được xử lý triệt để.

Theo ông Bình, để hạn chế việc phát sinh các tố cáo, khiếu kiện liên quan tới kinh doanh bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp… các cơ quan quản lý nhà nước cần nâng cao hiệu quả công tác về quản lý đất đai, môi trường; về quy hoạch xây dựng, trật tự xây dựng, quản lý đô thị và quản lý, vận hành chung cư; việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; về công tác giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu kinh tế...

Bên cạnh đó, theo các chuyên gia, đối với phân khúc trung cấp và bình dân, các nhà đầu tư nhỏ lẻ “găm hàng”, lướt sóng sẽ đối mặt với ảnh hưởng tiêu cực từ yếu tố lạm phát và lãi suất gia tăng thời điểm các tháng cuối năm. Ở phân khúc cao cấp, tình hình cũng được dự báo khó khăn.

Hiện nay, ngành bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức, trong đó các khoản vay ngân hàng được giám sát chặt chẽ hơn, trái phiếu doanh nghiệp cũng bị siết chặt, lãi suất tăng cao ảnh hưởng lớn tới quyết định mua nhà. Đồng thời các nút thắt về pháp lý bất động sản cũng chưa thể cải thiện trong một sớm một chiều, ít nhất đến khi Luật Đất đai sửa đổi hoàn thành trong quý IV của năm 2023. Do đó, tình hình chung được chuyên gia dự báo là sẽ còn nhiều khó khăn sắp tới đang chờ đón các nhà đầu tư bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch nói chung sau một thời gian “bùng nổ” hậu đại dịch.