Bất động sản Mỹ, Trung Quốc hay New Zealand… đều đã “cắt cơn sốt”

Theo Nhịp sống thị trường, từ những báo cáo được công bố trong tuần cho thấy giá nhà tại Mỹ giảm liên tiếp trong vòng 5 tháng nay. Tại Trung Quốc, doanh số bán nhà ở tiếp tục đi xuống, tình trạng này còn kéo sang cả Úc lẫn New Zealand.

Giá nhà tụt dốc có thể khiến niềm tin của người tiêu dùng suy giảm và gây ảnh hưởng tới chi tiêu của hộ gia đình, yếu tố vốn đang là “ngôi sao sáng” hiếm hoi trong nền kinh tế toàn cầu vào năm 2022. Hoạt động đầu tư có khả năng chịu áp lực lớn khi các nhà phát triển bắt đầu thu hẹp quy mô dự án trước xu hướng giá nhà giảm và nhu cầu giảm cũng như chi phí đi vay tăng cao. 

Lãi thế chấp ở Mỹ tăng cao vào năm ngoái khiến cho thị trường nhà ở lập tức hạ nhiệt và doanh số bán nhà đã có chủ ghi nhận mức giảm mạnh nhất trong hơn 1 thập kỷ qua. Tình trạng này gây ảnh hưởng tới giá nhà, nhất là tại các vùng vốn đắt đỏ như San Francisco. 

Sự căng thẳng này kéo dài trong kế hoạch chống lạm phát của Fed. Nhiều dự đoán những nhà hoạch định chính sách sẽ tăng lãi suất thêm 0,25% sau cuộc họp vào ngày 31/1/2023 lên 4,5% đến 4,75%.

Đối với nền kinh tế lớn thứ 2 thế giới, Trung Quốc đang rơi vào trạng thái rất tồi tệ với lĩnh vực bất động sản và tới nay vẫn chưa có dấu hiệu được cải thiện, dù Chính phủ nước này đã nỗ lực hỗ trợ. Số liệu sơ bộ từ China Real Estate Information Corp. chỉ ra doanh số bán nhà mới tại nước này đã giảm 32,5% trong tháng 1 so với một năm trước. 

Bắc Kinh đã ban hành một loạt biện pháp nhằm hỗ trợ tài chính cho các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản trong những tháng gần đây, tạm dừng chiến dịch đòn bẩy trước đó đã tạo ra làn sóng vỡ nợ và khiến kinh tế giảm tốc. 

Chính quyền các địa phương đang khuyến khích người dân mua nhà bằng cách cắt giảm lãi suất thế chấp cũng như nới lỏng những quy định về thành toán trước. Theo nhà phân tích Kristy Hung của Bloomberg Intelligence, động thái này khá khó có thể thúc đẩy doanh số bán nhà tăng trở lại cho tới giữa năm nay. 

Triển vọng không mấy khả quan đối với ngành bất động sản Trung Quốc sẽ là một trở ngại lớn khiến Nomura Holdings khó có thể nâng mức dự báo triển vọng tăng trưởng năm 2023, theo nhóm nhà kinh tế đơn vị này.

Trong khi đó, tại Úc và New Zealand trong tháng 1 này vẫn chứng kiến giá nhà tiếp tục giảm. Xu hướng giảm giá nhà có thể sẽ kéo dài vì thị trường bất động sản của 2 quốc gia này vẫn chưa thực sự bị tác động của việc lãi suất tăng đột biến trong năm qua. 

Nhiều hộ gia đình tại New Zealand đã vay thế chấp với lãi suất cố định và chưa bị điều chỉnh sang mức lãi suất mới cao hơn. Vì thế, các nhà kinh tế dự đoán rằng, giá nhà nơi đây vẫn tiếp tục giảm và thấp hơn khoảng 20% so với mức đỉnh của cuối năm 2021 vào đầu năm 2024.

Ghi nhận tại thủ đô Wellington của New Zealand, giá nhà hiện tại đã giảm 18,1% so với một năm trước, từ dữ liệu của CoreLogic. Còn giá nhà tại Auckland đã giảm 8,2%. 

Tại Úc cũng đang diễn ra câu chuyện tương tự. Một báo cáo của Bloomberg Intelligence cho thấy, các khoản thanh toán nợ sẽ cao hơn nếu lãi suất thế chấp điều chỉnh theo lãi suất chuẩn tăng lên vào năm nay. Điều này ảnh hưởng tới sức mua nhà của người dân.

Hai nhà phân tích là Mohsen Crofts và Jack Baxter cho biết, có 15% các khoản thanh toán nợ mua nhà sẽ tăng lên hơn 80% khi lãi suất cố định ở mức cực kỳ thấp hết hạn. Họ ước tính, tác động lên thu nhập hộ gia đình sẽ làm giảm đi 2,2 điểm phần trăm của doanh số bán lẻ. 

Đối với Singapore, thị trường nhà ở cũng đã hạ nhiệt trong năm qua, dù bất động sản nơi đây vốn có khả năng phục hồi tốt hơn nhiều những khu vực khác. Trong quý IV/2022, giá nhà ở đây chỉ tăng khoảng 0,4%, tốc độ chậm nhất trong vòng hơn 2 năm nay. Doanh số bán nhà ở vào tháng 12/2022 giảm xuống mức thấp nhất kể từ 14 năm trước. 

Tuy nhiên, nguyên nhân của đợt sụt giảm này cũng một phần bắt nguồn từ việc thiếu các dự án mới được ra mắt thị trường và những nhà phân tích kỳ vọng cao rằng doanh số sẽ phục hồi khi nguồn tung tăng cao. Phân khúc bán cho người mua giàu có trở thành động lực chính cho thị trường bất động sản hạng sang. 

Thêm một dấu hiệu tích cực khác xuất hiện tại Hong Kong - nơi đang nhận được tín hiệu phục hồi của thị trường bất động sản sau khi Trung Quốc đại lục mở cửa biên giới. Bloomberg Intelligence bình luận, doanh số bán nhà mới tại đây có thể tăng trên 50% vì nhu cầu bị dồn nén của người mua đại lục. 

Mức độ căng thẳng của thị trường bất động sản khu vực châu Âu ở mức cao nhất trong một thập kỷ qua. Theo nghiên cứu của công ty luật Weil - Gotshal & Manges, nguyên nhân một phần là do thanh khoản sụt giảm. Giá trị bất động sản thương mại nơi đây cũng giảm hơn 20% vào 6 tháng cuối năm 2022, theo thống kê từ MSCI. Tính toán của Green Street chỉ ra rằng, giá bất động sản thương mại tại Mỹ đã giảm 9%. 

Có thể thấy, toàn thế giới đều rơi vào tình trạng giao dịch bất động sản sụt giảm, sự phát triển của ngành này sẽ ảnh hưởng mạnh tới chi tiêu trong kinh tế thực. Từ thực tế này có thể tạo ra nhiều rủi ro cho việc làm và tăng trưởng kinh tế.