Cuộc chiến tái cơ cấu của các doanh nghiệp bất động sản

Một năm đầy sóng gió

Năm 2022 được xem là một năm bất lợi của thị trường bất động sản khi phải đối diện với nhiều không ít khó khăn. Dòng tiền bất hợp lý, thanh khoản giảm, mất cân đối cung cầu, giao dịch đóng băng… đang là các “cuộc chiến” đánh úp trong năm vừa qua. Năm 2022 cũng là một trong những năm “mũi nhọn” khi xuất hiện những bước “tái cấu trúc” đầu tiên của doanh nghiệp ngành này khi thực tế về việc cắt giảm lương, nhân sự, thu hẹp quy mô đầu tư cũng diễn ra. Thế nhưng để có thể vượt qua được những “con sóng mới” và giải quyết “tàn dư” của các con sóng cũ, năm 2023 đòi hỏi các doanh nghiệp cần có một cuộc chiến tái cơ cấu mới trong cả sản phẩm lẫn về chiến lược.

Những khó khăn của thị trường bất động sản đã được ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM nhấn mạnh. Các doanh nghiệp ngành địa ốc đang dốc sức vượt qua sinh tử nhằm có thể tồn tại. Và để có thể tồn tại qua giai đoạn khó khăn này, ngành bất động sản cũng phải đổi mới để đáp ứng được các nhu cầu thực tiềm năng của thị trường.

Theo ông Châu, việc khai thông các điểm nghẽn cũng như khơi thông các nhu cầu thực của thị trường sẽ được đáp ứng. Việc “vượt sóng lớn” sẽ cần tập trung ở các phân khúc thực, nhất là phân khúc vừa túi tiền – phân khúc đang khan hiến của thị trường trong suốt một thời gian dài quà qua.

Ở nhiều các phân khúc khác như văn phòng cho thuê, bất động sản công nghiệp hay những sản phẩm riêng biệt trong nông nghiệp, dư địa khác thác vẫn còn lớn. Nếu các doanh nghiệp tiếp tục có nhu cầu mở rộng sản xuất kinh doanh, thì đây vẫn là một trong những “nguồn” lớn và mở ra một con đường dài trong “cuộc chiến” tái lược cơ cấu.

Và bên cạnh cuộc tái thiết hệ thống vận hành, việc mở rộng thêm các mảng kinh doanh mới trong đó có bất động sản nông nghiệp xanh là một trong những vận hội mới. Nhiều tập đoàn, doanh nghiệp địa ốc đang đặt kỳ vọng cho hướng đi mới này bởi lẽ, bất động động sản xanh sẽ là một trong những ngành mũi nhọn trong thời gian tới. Và việc các doanh nghiệp nghiên cứu cũng như lựa chọn hướng đi này đang trở thành xu thế mới phù hợp.

Tổng cục Thống kê mới đây đã công bố số liệu mới cho thất, có tới gần 1.200 doanh nghiệp bất động sản đã giải thể trong năm 2022. Con số này đã tăng lên gần 40% so với năm 2021. Thế nhưng, con số này chỉ là chỉ số các doanh nghiệp đã hoàn thành thủ tục giải thể theo quy định của pháp luật và con số thực tế chắc chắn sẽ còn rất nhiều.

 Rất nhiều chuyên ra đều chỉ rõ rằng, năm 2023 vẫn là một năm có nhiều thách thức với thị trường bất động sản. Chính vì thế, ưu tiên hàng đầu của các doanh nghiệp địa ốc cũng như hệ thống chính là đảm bảo sự an toàn, đảm bảo về dòng tiền để có thể thi công đúng hạn, đúng tiến độ dự án, trả được các khoản vay cũng như duy trì vận hành doanh nghiệp. Thị trường chuyển động trong thời gian qua đã cho thấy rằng, các doanh nghiệp cũng đang chuyển mình, gia tăng trong việc tăng cường hợp tác quốc tế để có thể tìm kiếm được những dòng tiền bền vững. Đây cũng là xu hướng chung của hầu hết các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh bị tín dụng quay lưng.

Sự tham gia của các đối tác nước ngoài chính là một trong những yếu tố giúp cho ngành bất động sản nói chung và các doanh nghiệp bất động sản nói riêng mở ra một chặng đường phát triển mới, bền vững hơn. Những nguồn vốn giá rẻ khi hợp tác cũng như thực hiện dự án sẽ giúp chi phí thực hiện thấp hơn so với thị trường. Và việc đa dạng các kênh huy động vốn cho doanh nghiệp có tiềm lực mạnh cũng sẵn sàng cho những thương vụ M&A để cộng hưởng tiềm lực cho một chu kỳ hồi phục sắp tới.

Cần tái cơ cấu đầu tư, tái cấu trúc

Mới đây trong hội nghị tổng kết, Hiệp hội Bất động sản TP HCM đã chỉ rõ, doanh nghiệp trong ngành cần phải giảm kỳ vọng về mức lợi nhuận cũng như thực hiện các giải pháp giảm giá tới từ 45 – 50%, thực hiện chiết khấu sâu cũng như chuyển đổi trái phiếu. Và phương án cần tính tới chính là việc phía doanh nghiệp cần sẵn sàng chuyển nhượng hoặc bán những dự án không đủ sức để có thể đầu tư tiếp nhằm tái cơ cấu đầu tư, tái cấu trúc.

Cuối tháng 12/2022, tại buổi họp báo thường kỳ, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh khuyến cáo, doanh nghiệp nên bán bớt các dự án chưa triển khai, tập trung hoàn thành sớm những dự án đang làm. Qua đó tạo ra dòng tiền thực hiện những dự án tiếp theo. Về lâu dài, khi triển khai thực hiện dự án bất động sản, các doanh nghiệp phải dùng vốn vay cho dự án nào thực hiện đúng dự án đó, tránh mất cân bằng tài chính.

Và không ít chuyên gia cho rằng, các doanh nghiệp chấp nhận tái cấu trúc sớm thường sẽ dễ dàng hồi phục hơn. Dù quy mô doanh nghiệp có thể nhỏ đi, vốn giảm bớt thế nhưng áp lực tài chính sẽ giảm tải một cách đáng kể. Và với những thương hiệu đủ tốt, doanh nghiệp có thể dễ dàng tăng trưởng trở lại, nhân sự sẽ dễ dàng quay trở lại, quy mô cũng dần sẽ được mở rộng theo thời gian. Trong bối cảnh khó khăn hiện tại, ngành bất động sản nói chung cũng như doanh nghiệp địa ốc nói riêng, bài toán làm sao để có thể vừa duy trì bộ máy lẫn hoạt động kinh doanh tăng trưởng ổn định vẫn chưa có đáp án.

Liên quan tới vấn đề dòng tiền, chúng ta thường mong muốn thị trường có một dòng tiền ổn định, bền vững, doanh nghiệp phải hoạt động bằng thực lực cũng như các sản phẩm đáp ứng được nhu cầu thực của thị trường. Và những cuộc tái thiết của các doanh nghiệp địa ốc cũng đem đến không ít kỳ vọng cho năm 2023. Và kể từ đó trở đi, thị trường sẽ minh bạch và hướng tới những giá trị bền vững hơn. Khi đó, các doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân giỏi có chọn lọc sẽ có một môi trường hoạt động tốt hơn, mở ra một chu kỳ hồi phục mới, tích cực.