Doanh nghiệp bán dự án để tái cơ cấu: Chỉ là giải pháp tình thế

M&A bất động sản năm 2022 “đạt đỉnh”

Mua bán, chuyển nhượng các dự án bất động sản không còn là những khái niệm quá xa lạ đối với các doanh nghiệp địa ốc trong nhiều năm qua. Làn sóng M&A bất động sản đã lan ra ở hầu hết các phân khúc từ dự án chung cư, đến biệt thự, bán lẻ và bất động sản công nghiệp... Tại Việt Nam, năm 2022 được đánh giá là năm bùng nổ của các vụ M&A bất động sản khủng.

Theo thống kê của Cushman & Wakefield, trong 9 tháng của năm 2022, giá trị giao dịch các thương vụ M&A đã chính thức công bố rộng rãi  đạt hơn 1,5 tỷ USD. Đây là con số M&A cao nhất trong 5 năm qua. Theo đó, các thương vụ chủ yếu tập trung vào phân khúc văn phòng, công nghiệp, nhà ở và khách sạn. Các địa phương có nhiều thương vụ mua bán, chuyển nhựng dự án nhiều nhất là TP.HCM, Hà Nội, Bình Dương, và Đồng Nai.

Vào năm 2021, M&A bất động sản vẫn được đánh giá là sôi nổi nhất, bất chấp dịch bệnh. Một thống kê của Phòng Kiểm soát Tập trung kinh tế, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (VCCA) cho thấy, hàng loạt các thương vụ lớn khi các doanh nghiệp mong muốn mở rộng quỹ đất. VCCA đã tiếp nhận và xử lý 14 hồ sơ M&A trong lĩnh vực bất động sản. Có lẽ, một trong những vụ mua bán, chuyển nhượng dưn án bất động sản lớn nhất trong năm 2021 chính là Công ty Cổ phần Vinhomes - Tập đoàn Vingroup công bố mua khu đô thị Đại An quy mô 300 ha tại tỉnh Hưng Yên với vốn đầu tư trực tiếp dự án khoảng gần 33.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, giá trị M&A dự án này chỉ là 3.100 tỷ đồng.

Còn trong năm 2022, thương vụ CapitaLand Development chuyển nhượng thành công tòa nhà văn phòng hạng A Capital Place với giá hơn nửa tỷ USD được coi là xác lập kỷ lục mới về giá trị giao dịch tòa nhà văn phòng tại thị trường Hà Nội. Tuy nhiên, hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án đã chậm lại từ tháng 10/2022 do ảnh hưởng từ khủng hoảng kinh tế thế giới tác động tới Việt Nam. Bên cạnh đó, nhiều chính sách siết chặt tín dụng, trái phiếu đối với bất động sản cũng là nguyên nhân dẫn đến việc thị trường địa ốc chững lại và dần đi vào trầm lắng.

Một chuyên gia có thâm niêm trong việc nghiên cứu các thương vụ M&A bất động sản trên thế giới cho rằng, các nhà đầu tư vẫn luôn coi Việt Nam là thị trường hấp dẫn để đầu tư ở mọi phân khúc. Đặc biệt là phân khúc bất động sản công nghiệp, bán lẻ và văn phòng. Tuy nhiên, họ đang nằm yên nghe ngóng trước khi xuống tiền. Bởi thị trường bất động sản Việt Nam mặc dù có giá bán thấp hơn một số nước trong khu vực nhưng thời gian qua do nhiều cơn sốt liên tục ập đến nên giá neo vẫn ở mức cao. Các nhà đầu tư nước ngoài đang chờ một mức giá hợp lý hơn.

Chỉ là giải pháp tình thế

Mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, các doanh nghiệp cần giảm kỳ vọng lợi nhuận, giảm giá bán 45-50%, chiết khấu sâu để cùng nhà nước tháo gỡ khó khăn. Thậm chí, ông Châu còn đề nghị các doanh nghiệp bán, chuyển nhượng dự án không đủ sức đầu tư tiếp để có thể cơ cấu lại, tái cấu trúc doanh nghiệp.

Dưới góc nhìn vĩ mô, Chủ tịch CLB Bất động sản TP.HCM Nguyễn Quốc Bảo khẳng định, thị trường bất động sản đang phục hồi nhưng sẽ đối mặt với rất nhiều thách thức bởi các yếu tố khó khăn vẫn bủa vây. Thực tế cho thấy, sức khỏe doanh nghiệp đã suy yếu rất nhiều kể từ năm 2021 đến nay. Vì thế, để có thể tồn tại và phục hồi được trong năm 2023 các doanh nghiệp phải phát triển nội lực để tự cứu lấy mình. Theo ông Bảo, đó là việc các doanh nghiệp tái cấu trúc sản phẩm. Năm 2022 sẽ là bài học để các doanh nghiệp nhìn lại giỏ hàng của mình xem nhu cầu của các khách hàng ở đâu và đến đâu. Doanh nghiệp nào có những sản phẩm phù hợp với khách hàng sẽ có khả năng chống chịu tốt khi thị trường khó khăn.

Cùng quan điểm, TS Kinh tế Trần Khắc Tâm nói rằng, việc bán, chuyển nhượng dự án chỉ là giải pháp tình thế, “bước đường cùng” của doanh nghiệp. “Chẳng ai muốn bán đi dự án mà doanh nghiệp của mình tốn rất nhiều thời gian, sức lực và trí tuệ để xây dựng cả. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, cũng có rất nhiều doanh nghiệp quá khó khăn nên phải “bán con đẻ” để lấy tiền tiếp tục duy trì hoạt động. Tôi cho rằng đó là một bước lùi của doanh nghiệp”, ông Tâm nói.

Cũng theo vị này, hiện nay kinh tế đang khó khăn, các doanh nghiệp muốn M&A dự án bất động sản cũng sẽ rất khó khăn. Hiện nay, đối với các doanh nghiệp nội, rất khó để bên mua có đầy đủ số vốn trong một thời điểm. Trong khi đó, bên bán đang rất cần tiền để có thể tái cấu trúc và duy trì hoạt động. Còn đối với các doanh nghiệp ngoại, giờ đang là thời điểm họ dừng lại để nghe ngóng thị trường. Chưa dừng lại ở đó, nếu bán giá thấp thì doanh nghiệp có dự án phải chịu thiệt, còn bán giá cao thì rất khó để có thể thanh khoản.

TS Kinh tế Trần Khắc Tâm cho rằng, vấn đề cốt lõi của các doanh nghiệp hiện nay là họ phải xây dựng chiến lược kinh doanh thích ứng được với diễn biến của thị trường. Bên cạnh đó, không còn cách nào khác là phải phát triển nội tại. Đối với bất cứ doanh nghiệp ở lĩnh vực nào, thời điểm nào, muốn phát triển cần phải xây dựng chắc chắn từ gốc. Việc chuyển nhượng dự án nếu thành công thì doanh nghiệp sẽ có khoản kinh phí lớn trong một thời điểm, nếu không có chiến lược kinh doanh phù hợp thì chắc chắn khó khăn mới cũng sẽ ập đến.

“Ngoài ra, trong vấn đề này cũng cần đến bàn tay của cơ quan nhà nước. Hiện nay doanh nghiệp đang rất khát vốn. Vì thế, chúng ta cần xem xét đây liệu đã phải là thời điểm để nới tín dụng hay chưa? Ngoài ra, thời gian qua, thủ tục hành chính, các vướng mắc về mặt pháp lý đã dần được xử lý tuy nhiên các doanh nghiệp vẫn phản ánh rất nhiều. Việc doanh nghiệp địa ốc nói riêng, thị trường bất động sản nói chung có phát triển được ổn định, vững chắc hay không là sự cộng hưởng của nhiều yếu tố. Vẫn biết, các doanh nghiệp bán dự án để tái cấu trúc là giải pháp tình thế nhưng họ cũng cần xem xét lại”, ông Tâm chia sẻ.