Năm mới bất động sản có nhiều hy vọng từ sự thay đổi về chính sách

Quy hoạch tổng thể Quốc gia giai đoạn 2021 – 2030, tầm nhìn đến 2050 đã được Chính phủ hoàn tất và trình Quốc hội phê duyệt. Đây cũng là lần đầu tiên Việt Nam xây dựng Quy hoạch tổng thể quốc gia, trong đó nhấn mạnh vào tổ chức, sắp xếp không gian phát triển cho tầm nhìn cả nước và dài hạn. Việc hoàn tất Quy hoạch tổng thể Quốc gia là một trong những bước đột phá khiến không chỉ người dân mà cộng đồng doanh nghiệp vui mừng. Trong đó, đề cao vai trò đặc biệt của đầu tư tư nhân như một động lực chính của nền kinh tế thị trường.

Những vấn đề vướng mắc như chia cắt về thể chế địa giới, lợi ích gắn với tầm nhìn ngắn hạn, các chính sách mang tính đối phó hay chỉ tiêu 20m2 dành cho một nơi ở tối thiểu để có thể đi đăng ký tạm trú… sẽ được cắt giảm bớt. Bởi lẽ, vai trò của Nhà nước trong nền kinh tế thị trường được thể hiện thông qua việc thực thi pháp luật, kiến tạo phát triển bằng các chính sách.

Hiện tại, Nhà nước chúng ta vẫn đang tiếp tục nhấn mạnh việc kiến tạo phát triển bằng các chính sách. Ngoài nội dung “thể chế hóa chính sách” của các quy định pháp luật, quy hoạch đang dần trở thành một công cụ quản lý vô cùng hiệu quả. Theo đó, dự kiến thực hiện Luật Quy hoạch mới (luật năm 2017) sẽ chỉ còn 111 quy hoạch từ trung ương đến địa phương thay cho 3.654 quy hoạch trước đây trong thời kỳ 2011-2020. Đây quả thật là bước đột phá chính sách, ít nhất về mặt số lượng.

Lập kế hoạch tổng thể quốc gia cũng như sử đổi Luật Đất đai vẫn được xem là động thái cải cách mới về chính sách. Và nếu quy hoạch tổng thể Quốc gia được cải cách thật sự, đây được xem như là một hỗ trợ cho việc can thiệp của Nhà nước trong công cuộc kiến tạo, phát triển và giải phóng các nguồn lực, tạo được độ tin cậy cho người dân với các thành quả từ chính công cuộc đổi mới đó.

Trong các quy hoạch trước đây, phần lớn xoay quanh các mục tiêu vĩ mô, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia trong các dự án trọng điểm được ấn định thì nay, với tư tưởng mới ở tầm cao hơn về không gian phát triển, nếu các yếu tố “tổ chức” và “quản lý” quá nhiều và quá mạnh, dù là theo cách tiếp cận duy ý chí hay động cơ kiểm soát từ phía Nhà nước/ Lý do đơn giản là về bản chất, phát triển và phát triển bền vững dù ở đâu và bao giờ, cũng chỉ đến từ tự do và sáng tạo. Và những thay đổi về “chất lượng” được kỳ vọng trong quy hoạch không đơn thuần sẽ chỉ là những con số.

Với tầm nhìn tổng quát so với các thông lệ chung, Luật Đất đai đã và đang gánh các trách nhiệm quá nặng nề đối với sự phát triển. Nếu phát triển là hướng tới sự giàu có của người dân thông qua quyền tạo lập tài sản, thì các quy định hiện hành của luật về tách biệt giữa sở hữu đất và nhà đang cản trở chính việc xác lập và bảo vệ các quyền ấy.

Và có 2 “câu chuyện” được đặt ra đối với Luật Đất đai nhiều người sẽ hi vọng trở thành điểm sáng và sửa đổi được những khó khăn của các quy định cũ. Thứ nhất, nếu là đất không có công trình xây dựng thì theo logic của sở hữu toàn dân, người dân chỉ có quyền sử dụng trên đó. Tuy nhiên, một khi đã hình thành công trình, tức tài sản cố định trên đất, thì quyền sở hữu đối với tài sản đó hay quyền tài sản theo nghĩa rộng được xác định thế nào? Bởi lẽ, chủ sở hữu nhà ở phải có các quyền ưu tiên được bảo vệ so với những quyền của người sở hữu đất là Nhà nước. Và nếu không về bản chất, các quyền sở hữu đối với tài sản quan trọng nhất là con người là bất động sản chỉ mang tính “ảo”.

Xuất phát từ nguyên lý của chúng ta rằng “lợi ích Nhà nước” là tối thượng, Luật Đất đai được thiết kế như một hệ thống tổng thể và bao trùm cả “luật công” (trao cho Nhà nước thẩm quyền hành chính thu hồi đất) và “luật tư” (trao cho Nhà nước với tư cách chủ đất quyền quyết định mục đích và thời gian sử dụng đất), qua đó chi phối luôn mục đích và thời hạn sử dụng của các tài sản trên đất. Điểm căn cốt này, nếu không được mổ xẻ và xử lý rành mạch sẽ làm cho việc sửa luật chỉ mang tính giải pháp tình thế và ngắn hạn cho các chu kỳ 10 năm như trước.

Thứ hai, trên cơ sở thừa nhận kinh tế thị trường cũng như các quyền về dân sự, mặc dù các công cụ quy hoạch để can thiệp vào các hoạt động phát triển thì liệu rằng việc trao cho chính quyền việc ấn định mục tiêu cụ thể mục đích sử dụng các thửa đất là điều nên làm? Theo đó, về phân loại đất theo mục đích sử dụng của Luật Đất đai, đối chiếu những quy hoạch về nhu cầu thực tế cho người sử dụng đất, chính quyền địa phương cần xác định rõ mục đích sử dụng chi tiết theo từng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Và gắn với mục đích sử dụng này là quyền và nghĩa vụ cụ thể mà người sử dụng đất. được hưởng hay phải thực hiện, đặc biệt liên quan đến thời hạn sử dụng và tiền thuê hay sử dụng đất phải nộp.

Vấn đề nổi lên thành trở ngại chủ yếu từ góc độ quyền tài sản, đó là anh có thể làm bất cứ điều gì với tài sản của anh trên đất miễn phải phù hợp với mục đích sử dụng đất đã xác định. Có nghĩa rằng đối với tất cả người sử dụng đất, dù có một cái cổ nhưng khi thực hành các quyền tài sản sẽ phải đeo “gánh nặng", một là mục đích sử dụng trên “sổ đỏ” phải chấp hành và quy hoạch cũng không thể làm ngơ, nếu và một khi muốn được coi là công dân tuân thủ pháp luật.

Và từ đó, mối quan hệ xin – cho hay cung – cầu sẽ được diễn ra nhiều nhiều hình thức khác nhau, tạo nên nhiều cửa ải, rào cản của người dân, doanh nghiệp và tạo ra không ít tiêu cực ở nhiều khía cạnh khác nhau. Và thực tế, Quy hoạch Tổng thể Quốc gia cũng như Luật đất đai sửa đổi sẽ là một trong những cải cách lớn về chính sách để thị trường bất động sản có thể ổn định, phát triển và kiến tạo thêm những giá trị mới.