Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng có thoát khỏi tình trạng “ảm đạm”?

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), xuất hiện lần đầu tiên ở Việt Nam vào năm 2015, những dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã bắt đầu phát triển bùng nổ với mức tăng trưởng lên đến 50% mỗi năm, cho đến khi có sự giảm sút mạnh trong năm 2018 và tiếp tục biến động vào các năm sau đó, bởi cả nguyên nhân chủ quan, khách quan. 

Bất động sản nghỉ dưỡng từng phát triển bùng nổ

Ghi nhận, ở giai đoạn 2015-2017, cùng với sự phát triển đa dạng về du lịch, hàng nghìn dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã được phát triển, tập trung ở khu vực Nha Trang, Phú Quốc, Đà Nẵng... Và nhiều siêu dự án du lịch, nghỉ dưỡng hàng hiệu mang nét đặc trưng riêng của từng vùng miền cũng được các ông lớn bất động sản phát triển, với sự tham gia của một số đơn vị nước ngoài có thương hiệu, uy tín trên toàn cầu. Đáng chú ý đó là sản phẩm condotel, khi mà những dự án loại hình này ồ ạt mọc lên và đưa ra thị trường vào những năm 2016-2017 với mức hấp thụ tốt. 

Mặc dù vậy, đến năm 2018 thì bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã đổi chiều suy giảm bởi bất cập về nội tại làm cho nhà đầu tư e ngại như tính pháp lý, năng lực vận hành, cam kết của chủ đầu tư, giá cả... Kế tiếp, vào năm 2020, tác động của dịch bệnh Covid-19 đã khiến cho thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng có dấu hiệu đóng băng và không có giao dịch cho đến hết năm 2021. Và đến đầu năm 2022, dòng tiền dễ với mức lãi suất thấp bơm vào thị trường, hướng vào hoạt động đầu cơ cũng đã kéo theo nhu cầu bất động sản tăng cao ở tất cả các phân khúc. Cũng trong thời điểm này, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đã nhanh chóng đón đầu làn sóng du lịch hậu Covid-19, đối với khách trong lẫn ngoài nước. Cũng ngay trong quý đầu năm 2022, có nhiều ông lớn bất động sản đã dồn dập công bố, đề xuất đầu tư và tài trợ lập quy hoạch những dự án nghỉ dưỡng từ hàng trăm cho đến vài chục nghìn ha, thậm chí là đến hàng tỷ USD. 

Tuy nhiên, đến giữa tháng 5/2022 thì thị trường bất động sản đã bắt đầu ghi nhận dấu hiệu “trầm lắng”. Hàng loạt chính sách thắt chặt về tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp cùng với nhiều lý do khác đã làm điều kiện thị trường tài chính trở nên khó khăn hơn, kéo theo đó là nhiều rủi ro và lãi suất tăng. Và dòng tiền dễ đã gần như không còn vào thời điểm cuối năm. Cùng với những vấn đề về pháp lý còn tồn đọng cho nên hàng loạt dự án bất động sản đã phải tạm dừng triển khai. Trong đó thì phần lớn là dự án du lịch, nghỉ dưỡng cao cấp. Cùng với tình trạng trên, có không ít doanh nghiệp đã phải trả giá vì phát triển một cách ồ ạt ở giai đoạn trước, nhiều dự án đã bị tạm dừng khiến cho tồn kho gia tăng, trong khi đó nguồn cung mới lại sụt giảm một cách nghiêm trọng. 

Trong năm 2023, cả nước có khoảng 3.165 sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng mới, so với năm 2022 giảm hơn 80%. Lượng giao dịch chưa hồi phục như kỳ vọng, toàn thị trường chỉ ghi nhận 726 giao dịch thành công trong năm 2023 bởi các dự án vẫn còn đang gặp vướng mắc về pháp lý nên chưa thể nào ra hàng. Trong khi đó, hàng tồn kho chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn và phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm cắt lỗ từ nhà đầu tư mua trước đó. Ở thị trường thứ cấp, sản phẩm biệt thự biển, shophouse nghỉ dưỡng cũng đã phải đối mặt với thực tế khó thanh khoản dù cho giá đã giảm đâu.

Đến thời điểm hiện tại, khi mà các phân khúc khác đều có dấu hiệu hồi phục thì thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng chưa thoát khỏi được tình trạng ảm đạm. Dù rằng ngành du lịch đang tăng trưởng mạnh mẽ, gần tiến đến mức tương đương năm 2019 - năm chưa xảy ra dịch bệnh. Cụ thể là trong 2 tháng đầu năm 2024, có hơn 3 triệu lượt khách quốc tế đến Việt Nam, so với cùng kỳ năm trước tăng 68,7% và so với năm 2019 tăng 98,5%.

Đâu là động lực tăng cung bất động sản nghỉ dưỡng?

Mặc dù vậy thì VARS cho rằng, việc hoàn thiện khung pháp lý và công bố quy hoạch, đẩy nhanh tiến độ, triển khai dự án hạ tầng... Đặc biệt đó là hấp lực từ ngành du lịch, trên nền tảng tiếp tục phát triển du lịch đã trở thành ngành kinh tế mũi nhọn theo Quyết định 147/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về “Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030” và sẽ là động lực để cho doanh nghiệp có thể phát triển dự án đẩy nhanh tiến độ, bơm thêm nguồn cung bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng mới vào thị trường. Đồng thời cũng giúp cho thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sớm bắt kịp được với đà hồi phục chung của toàn thị trường. 

Cùng với đó, Nghị định 10/2023/NĐ-CP tháo gỡ cho hoạt động cấp sổ hồng của loại hình officetel, condotel,.., thời gian sắp tới có thể đạt được độ ngấm nhất định, đem đến hy vọng cho chủ đầu tư, nhà đầu tư từ đó hỗ trợ cho sự “bứt phá” trở lại. 

VARS cũng dự kiến, nguồn cung bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng trong năm 2024 có cơ hội cải thiện được khoảng 20% so với năm 2023. Trong đó thì loại hình căn hộ biển chính là điểm nhấn của phân khúc, do vừa đáp ứng được nhu cầu về tính sở hữu lại vừa có thể khai thác cho thuê, tạo ra dòng tiền.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS nhấn mạnh rằng: “Thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng ở Việt Nam vẫn có tiềm năng phát triển trong tương lai, với sự hỗ trợ từ nhu cầu du lịch, tăng cao cũng như sự quan tâm của nhà đầu tư. Tuy nhiên để phát triển bền vững, chủ đầu tư phải chú trọng vào việc quy hoạch cũng như phát triển dự án nhằm bảo vệ và tôn trọng cảnh quan tự nhiên, đồng thời cũng cung cấp một môi trường thuận lợi cho du lịch, nghỉ dưỡng. Ngoài ra, cần phải nỗ lực để thích nghi với xu hướng mới, đem đến trải nghiệm mới, sản phẩm tiếp cận với nhu cầu thực tế của khách hàng. Mặt khác thì đa dạng hóa sản phẩm nhằm mục đích đáp ứng được nhu cầu của từng khách hàng khác nhau, từ biệt thự biển sang trọng cho đến căn hộ nghỉ dưỡng tiện ích”. 

Cũng đồng quan điểm, Giám đốc Savills Hotels - ông Mauro Gasparotti lưu ý rằng, Việt Nam đang có quá trình phát triển du lịch ấn tượng trước đại dịch cũng như sở hữu tiềm năng để có thể trở thành điểm đến du lịch quốc tế. Mặc dù vậy, Việt Nam cần có kế hoạch hành động để có thể gia tăng được khả năng cạnh tranh với những quốc gia khác trong khu vực. Ông Mauro Gasparotti chia sẻ rằng: “Năm 2024, với động lực tăng trưởng đến từ sự hồi phục của thị trường khách Trung Quốc. Bên cạnh đó, thị trường Ấn Độ cũng được đánh giá là một tệp khách nhiều tiềm năng trong thời gian sắp tới. Đây chính là cơ hội cho thị trường Việt Nam bởi chúng ra có nhiều tiềm năng để nắm bắt được nguồn khách này. Trên cơ sở đó, sẽ tạo điều kiện cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng phát triển”. 

Dù vậy thì chuyên gia này nhấn mạnh việc chú trọng yếu tố phát triển một cách bền vững, sử dụng nguyên vật liệu thân thiện với môi trường ở các dự án, đang là xu hướng mà thị trường quan tâm. Khách hàng đang ưu tiên những trải nghiệm phù hợp với giá trị cá nhân. Chính vì thế mà dự án nào cũng truyền đạt cam kết về phát triển bền vững, yếu tố sức khỏe để có thể nắm ưu thế cạnh tranh, lẫn khả năng gia tăng giá trị ở trong thời gian dài hạn.

Cũng từ thực tế đó, Tổng giám đốc Kohler Việt Nam & Philippines - ông Ishan Kala nhìn nhận rằng, việc chú trọng tích hợp nguyên tắc phát triển bền vững vào môi trường xây dựng đang ngày càng gia tăng, đòi hỏi nhà sản xuất cần phải hợp tác toàn diện hơn cùng với chủ đầu tư, đơn vị điều hành cũng như nhà thiết kế, kiến trúc sư ở trong ngành bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng./.