Bất động sản đầu tư cần sức sống mới

Theo VnEconomy, các quận trung tâm của TP HCM và Hà Nội là những khu vực tập trung nhiều quốc gia đặt trụ sở, với những tòa nhà cao tầng chen chúc nhau. Theo ông David Jackson, Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam chia sẻ, rất khó để hình dung toàn cảnh của nơi này nếu ghé thăm vào đầu thập niên 90 của thế kỷ trước. Dẫu vậy, những gì đang xảy ra tại thị trường văn phòng Việt Nam lại là một điều đáng lo ngại. Hiện nay ghi nhận tình trạng thiếu mặt bằng văn phòng chất lượng cao đang kéo dài.

Nguồn cung không đủ đáp ứng nhu cầu

Việt Nam hiện đang có hơn 38.000 dự án đầu tư nước ngoài sau 35 năm từ ngày giấy phép đầu tiên được cấp cho dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tại Bà Rịa – Vũng Tàu (năm 1988). Trong khu vực, Việt Nam nổi lên như một bài học thành công về thu hút FDI, và dòng vốn nước ngoài đã thúc đẩy lĩnh vực bất động sản văn phòng phát triển mạnh mẽ trong suốt vài thập kỷ.

Tuy nhiên, sự thiếu hụt các cao ốc văn phòng chất lượng cao và đạt chứng nhận xanh hiện nay, có thể ngày càng nghiêm trọng trong bối cảnh nhà đầu tư nước ngoài xem xét Việt Nam là địa điểm thay thế trong chiến lược đa dạng hóa chuỗi cung ứng, và môi trường xã hội - quản trị trở thành yếu tố quan trọng của quá trình ra quyết định.

Theo Công ty Avison Young Việt Nam nhận định về bất động sản đầu tư, thị trường văn phòng Việt Nam nhỏ hơn các quốc gia trong cùng khu vực. Chẳng hạn như quy mô của thị trường văn phòng TP HCM chỉ bằng ⅓ thị trường Jakarta và Bangkok, 1/4 so với Manila. Tuy nhiên, mật độ nhân viên văn phòng lại cao gấp đôi Singapore, thậm chí gấp 3 lần Bangkok, Manila, Jakarta.

Theo đơn vị này, từ lâu bất động sản văn phòng Việt Nam là phân khúc ghi nhận cầu vượt cung. Lợi thế đàm phán sẽ thuộc về chủ nhà khi nguồn cung eo hẹp. Tính trung bình giá thuê văn phòng hạng A tại thành phố Hồ Chí Minh cao gấp 2-3 lần so với các thành phố khác tại Đông Nam Á như Manila, Jakarta hay Bangkok. Đáng chú ý, mô hình làm việc kết hợp và làm việc từ xa ngày càng phổ biến trong một thế giới văn phòng sau đại dịch. Tuy nhiên những phương thức này lại chỉ được số ít nhà tuyển dụng áp dụng tại nước ta. 

Ông David Jackson cho rằng văn hóa làm việc tại Việt Nam rất khác. Người Việt thích cộng tác trực tiếp, đào tạo tại chỗ và có một môi trường làm việc gắn kết. Đó là lý do vì sao nhu cầu mặt bằng văn phòng vật lý vẫn chiếm ưu thế trên thị trường.

Thực tế cho thấy đa số tòa nhà văn phòng hạng A tại các thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng đều có tỷ lệ lấp đầy trên 80% hàng quý kể từ đầu năm nay, trong khi phân khúc văn phòng trên nhiều thị trường quốc tế lớn lại đang chật vật bởi công sức thuê giảm.

Thậm chí tỷ lệ trống còn thấp hơn 5% trong một số tòa nhà đạt chứng nhận LEED thuộc khu vực trung tâm TP. HCM.

Thế nhưng, nguồn cung văn phòng xanh thiếu hụt, không thể giải quyết trong một sớm một chiều. Điều đó có nghĩa là khách thuê sẽ tiếp tục chịu sức ép về giá, còn doanh nghiệp vẫn phải vất vả tìm mặt bằng vừa thỏa mãn tiêu chí bền vững, lại giúp họ đáp ứng được yêu cầu ngày càng gia tăng của nhân viên về an sinh và sức khỏe tại nơi làm việc. 

Nhiều cơ hội cho nhà đầu tư

Vị Tổng Giám đốc cho rằng, loại hình bất động sản đầu tư, thương mại trong đó có phân khúc văn phòng cần một luồng sinh khí mới để Việt Nam có thể phát huy lợi thế và len lỏi vào cuộc đua thu hút vốn đầu tư nước ngoài chất lượng cao. 

Đa số giao dịch văn phòng quý 3/2023 đều ghi nhận đến từ nhu cầu di dời rồi là gia hạn hợp đồng thuê khi xem xét đến tình hình thị trường thành phố Hồ Chí Minh. Trong tổng giao dịch trong quý, di dời văn phòng chiếm 50%, trong số đó một số đơn vị chuyển từ tòa nhà hạng B sang hạng A, còn số khác rời hẳn sang khu đô thị mới Thủ Thiêm. Đây là nơi có hai tòa nhà văn phòng hạng A mới đi vào vận hành.

Khi nhắc tới thuê văn phòng, đa số mọi người đều xem đó là quá trình tìm mặt bằng phù hợp với ngân sách, vị trí cho việc họp hành, nhân viên làm việc… Tuy nhiên, chừng đó là chưa đủ bởi khách thuê ngày càng xem trọng tới các dự án chất lượng cao, có không gian đổi mới sáng tạo và dịch vụ vận hành tốt để cải thiện môi trường làm việc và đáp ứng các tiêu chí bền vững.

Nguồn cung văn phòng mới ở một số thành phố trọng điểm tại Việt Nam hiện nay đang ghi nhận tăng dù tốc độ vẫn chậm hơn so với kỳ vọng. Theo một cách nào đó, điều này đã giúp duy trì lợi thế cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, sức ép cạnh tranh vẫn đang tăng dần. Sự phổ biến của vật liệu xây dựng hiện đại và công nghệ mới đang giúp những dự án văn phòng hạng A mới trở nên xanh hóa. Hiện nay các đơn vị quản lý văn phòng cần phải hướng tới chất lượng dịch vụ để có thể nâng cao trải nghiệm làm việc cho cộng đồng bên trong tòa nhà.

Ông David Jackson nhấn mạnh rằng, có thể xác định nhu cầu mong muốn của người trực tiếp sử dụng khi xem xét việc vận hành bất động sản đầu tư như một loại dịch vụ và đặt con người làm trọng tâm. Qua đó có thể thay đổi áp dụng phương thức vận hành và đáp ứng tốt hơn yêu cầu và kỳ vọng của họ. Không chỉ giúp tăng doanh thu, tỷ lệ hấp thụ và hiệu suất tài sản của chủ đầu tư, điều đó còn tạo ra giá trị thật về kinh tế, môi trường, xã hội cho cộng đồng nói chung. 

Văn phòng vẫn là một loại tài sản lớn tại châu Á Thái Bình Dương và Việt Nam. Đây vẫn tiếp tục là thành phần cốt lõi trong danh mục bất động sản đầu tư. Phân khúc văn phòng tại Việt Nam dù còn khá mới so với các thị trường khác trong khu vực nhưng vẫn là mảnh đất màu mỡ cho các nhà đầu tư nhờ yếu tố cầu vượt cung, nguồn lao động trẻ dồi dào, tốc độ tăng trưởng nhanh và sự ưa chuộng mô hình làm việc trực tiếp.

Thông thường, hoạt động cho thuê văn phòng sẽ nhạy cảm trước những biến động kinh tế do liên quan tới ngân sách của khách thuê và tình hình việc làm. Hiện tại những khó khăn kinh tế có thể khiến nhà đầu tư tạm hoãn chiến lược đầu tư văn phòng, tuy nhiên việc nắm bắt đặc điểm về cung cầu, rủi ro lợi nhuận và am hiểu thị trường địa phương sẽ giúp nhà đầu tư và chủ đầu tư tăng tính chống chịu cho bất động sản văn phòng nói riêng và bất động sản đầu tư nói chung và kiểm soát những ảnh hưởng đến tài sản của họ trong các chu kỳ thị trường và kinh tế.

Dù rủi ro vẫn còn đó nhưng thị trường Việt Nam vẫn có nhiều cơ hội hấp dẫn để nhà đầu tư giàu kinh nghiệm nghiên cứu kỹ lưỡng và ra quyết định đúng lúc. 

Tham khảo thêm các bài viết khác về bất động sản tại chuyên mục thị trường của trang Meeyland!