Thị trường bất động sản có động lực bứt phá?

PV: Ông nhận định như thế nào về bức tranh bất động sản thời điểm hiện tại?

TS.Nguyễn Thế Điệp: Thị trường bất động sản của Việt Nam giai đoạn vừa qua khá thăng trầm, đó cũng là quy luật tất yếu. Lý giải vì sao thị trường bất động sản lên bổng xuống trầm thời gian vừa qua, theo tôi do 4 yếu tố cùng “ập vào”, đó là: Trái phiếu chứng khoán ảm đạm, siết tín dụng, thay đổi cơ chế chính sách và thị trường đang ở chu kỳ đi xuống.

Thực tế cho thấy, thời điểm hiện tại, thị trường vẫn ở trạng thái trầm lắng. Điều quan trọng gỡ “nút thắt” của thị trường bất động sản hiện nay là các chính sách vĩ mô được ban hành phải đồng bộ, hợp lý mới tạo động lực thúc đẩy thị trường phục hồi. Theo tôi, vào thời điểm giữa năm 2024, thị trường bất động sản có thể đi vào hoạt động ổn định và có chiều hướng đi lên khi các chính sách hỗ trợ đã dần “thẩm thấu” vào thực tiễn cuộc sống.

PV: Thời gian qua, Chính phủ đã đưa ra hàng loạt chính sách tháo gỡ cho thị trường bất động sản. Theo ông, những “liều thuốc” đó đã đủ mạnh để thị trường bất động sản khởi sắc?

TS.Nguyễn Thế Điệp: Chính phủ đã đưa ra nhiều giải pháp rất là cơ bản, bài bản để tháo gỡ thị trường bất động sản một cách toàn diện, đặc biệt là Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bát động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Nghị quyết này đã tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản một cách đồng bộ.

Tuy nhiên, chúng ta cũng cần “nhìn thẳng, nói thật”- một thời gian thị trường trái phiếu, chứng khoán ảm đạm, cộng thêm việc Nhà nước siết tín dụng dẫn đến “sức khỏe” của các doanh nghiệp bất động sản suy yếu, kiệt quệ. Thế nên, dù thời điểm này có nhiều chính sách cởi mở nhưng các doanh nghiệp hầu như không đủ khả năng hấp thụ vốn (doanh nghiệp không đủ điều kiện, không có khả năng đáo hạn-PV) và không huy động được nguồn lực vì ngân hàng hạn chế cả chủ đầu tư cũng như người mua tiếp cận vốn.

Theo tôi, hiện chúng ta có nhiều cơ chế chính sách tháo gỡ nhưng chưa đủ “thẩm thấu” và thị trường bất động sản không thể vực dậy một sớm một chiều.

PV: Vậy chúng ta cần thêm những giải pháp quyết liệt hơn nữa để tháo gỡ khó khăn giúp thị trường bất động sản có thể “cất cánh”, thưa ông?

TS.Nguyễn Thế Điệp: Đúng vậy! Bất động sản đóng góp tỉ trọng rất lớn đến nền kinh tế đất nước. Khi thị trường bất động sản đang trên đà phát triển rầm rộ nhưng khi chịu tác động của các cơ chế chính sách đã lập tức phải dừng lại. Điều này đã cho thấy, cơ chế chính sách đóng một vai trò rất quan trọng trong việc điều tiết thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản muốn phát triển được phải đảm bảo 2 yếu tố đó là cơ chế chính sách và nguồn lực. Do vậy, tháo gỡ cho thị trường bất động sản cần có giải pháp thực chất; cơ chế chính sách còn vướng cái gì thì tiếp tục tháo gỡ; vốn vướng ở đâu cũng cần tính toán “gỡ nút thắt”. Nếu không giải quyết triệt để 2 yếu tố nói trên, thị trường bất động sản sẽ đối diện với thách thức lớn.

Dù Chính phủ đã có những động thái tháo gỡ quyết liệt rồi nhưng chưa đủ. Theo tôi, muốn thị trường phục hồi nhanh trở lại, Chính phủ cần có những chính sách cởi mở hơn, nới rộng hơn nữa, đặc biệt làm sao giảm bớt thủ tục hành chính để doanh nghiệp có thể hấp thụ được vốn, người mua cũng hấp thụ tốt, đẩy được nguồn lực ra thị trường; kịp thời tháo gỡ những khó khăn của thị trường để tránh ách tắc kéo dài hay những ảnh hưởng quá đột ngột. Chính sách vĩ mô đã tốt rồi nhưng cần sâu sát hơn, quyết liệt hơn.

PV: Ông đánh giá như thế nào về kênh đầu tư bất động sản?

TS.Nguyễn Thế Điệp: Đánh giá một đất nước giàu có hay không, theo tôi chính là ở bộ mặt đô thị, kết cấu hạ tầng, doanh nghiệp lớn mạnh- rõ ràng điều này thể hiện sự quan trọng thị trường bất động sản với nền kinh tế. Thị trường bất động sản vừa là đối ứng vừa là hình ảnh.

Mặc dù thị trường bất động sản chưa phục hồi nhưng về lâu dài có tiềm năng phát triển rất tốt. Thời điểm này là giai đoạn vàng phát triển của Việt Nam vì thế thị trường bất động sản cũng chính là động lực của sản xuất, giúp các lĩnh vực khác tăng trưởng tù tài chính, ngân hàng, trái phiếu chứng khoán, xi măng, sắt thép đến đồ gia dụng…

Thời gian qua, chúng ta “nới” nhiều cơ chế chính sách nhưng đi trực tiếp vào từng doanh nghiệp vẫn còn nhiều khó khăn bủa vây. Theo quan điểm của tôi, giải pháp cốt lõi, quan trong nhất hiện nay là chúng ta phải tháo gỡ trực tiếp đến các doanh nghiệp thì thị trường bất động sản mới khôi phục được.

PV: Theo ông, phân khúc bất động sản nào đang “chiếm sóng” và có triển vọng?

TS.Nguyễn Thế Điệp: Giai đoạn này là giai đoạn đô thị hóa, nhu cầu nhà ở cũng như đầu tư rất lớn, đặc biệt là chung cư (nhà xã hội, nhà giá rẻ-PV). Phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội đang rất khan hiếm nên sẽ trở thành phân khúc dẫn đầu khi thị trường bất động sản quay trở lại.

Tuy nhiên, thực tế ghi nhận ở phân khúc này giá vẫn đắt và không tăng trưởng được. Vì sao lại như vậy?  Theo tôi có rất nhiều nguyên nhân. Các phân khúc khác sẽ theo quy luật thị trường nhưng nhà giá thấp, nhà xã hội không phát triển được do lợi nhuận thấp nên chủ đầu tư không mặn mà, không có động lực làm. Thời gian qua, phân khúc này rất khan hiếm, giá cao bất thường là do cung không đủ cầu. Hơn nữa, những dự án lại vướng thủ tục hành chính, vướng cơ chế chính sách. Theo ước tính có hàng nghìn các dự án trong các đô thị bị tồn đọng không giải quyết được. Thêm vào đó, thị trường bất động sản bước vào chu kỳ đi xuống.

Thời điểm này, cả chủ đầu tư cùng như người dân đều nghe ngóng, trông chờ những cơ chế chính sách mới được ban hành hoặc thông qua như: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở… để đưa ra những quyết sách đúng đắn khi tham gia vào thị trường bất động sản.

PV: Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi!