Bất động sản đang trong trạng thái “chờ”, thị trường kỳ vọng sớm khởi sắc

Người đợi mua, kẻ chờ bán

Theo Nhịp sống thị trường, thị trường bất động sản trong những năm qua liên tục diễn biến nhộn nhịp khi nhiều nơi thậm chí còn có hiện tượng sốt đất. Giá bất động sản tăng cao, vượt qua khả năng chi trả của người mua, ở cả nhà đầu tư và khách hàng có nhu cầu ở thực.

Bước sang đầu năm 2022, chính sách tiền tệ có sự thay đổi, hoạt động phát hành trái phiếu cùng tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt chẽ khiến thị trường bất ngờ phanh gấp. Nhiều người đã vật lộn để rao bán cắt lỗ cả thời gian dài, thế nhưng vẫn chưa tìm được người mua.

Ví dụ như anh N.V.H - nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội cho biết hai mảnh đất tại vùng ven của anh đã nửa năm qua đi liên tục được giảm giá bán, tuy nhiên vẫn khó tìm người mua.

Anh H chia sẻ rằng: “Tôi mua vào hai mảnh đất này ở thời điểm đầu năm với giá 5,5 tỷ đồng, đó được xem là mức giá đỉnh của thị trường. Tôi đã nhiều lần giảm giá xuống chỉ còn 4 tỷ đồng nhưng vẫn chưa có ai hỏi mua. Thực sự, hiện tại tôi cũng chỉ biết gửi cho các môi giới nhờ bán và chờ đợi kết quả”.

Ở một mặt khác, các nhà đầu tư có sẵn tiền mặt lại đang chờ bất động sản ngộp với mức giá hời. Theo anh N.T, nhà đầu tư có nhiều kinh nghiệm tại Hà Nội, rất nhiều chủ đất hiện nay đang giảm giá, muốn bán nhanh để thu tiền mặt về. Bởi vậy, đó là cơ hội của những người đang có tiền mặt nhàn rỗi.

Anh T nói: “Dù giá giảm nhưng vẫn khó tìm được người mua bởi lẽ giá bất động sản nhiều nơi trong 2 năm trở lại đây đã tăng gấp 2-3 lần, thậm chí còn cao hơn. Tuy nhiên, giá ở thời điểm này mới chỉ giảm khoảng 20-30%, tôi và nhóm nhà đầu cũng chưa thấy có sức hấp dẫn. Tôi cho rằng, chỉ tới đầu năm 2023 thời điểm mà mức giá giảm khoảng 40-50% mới là cơ hội lớn cho những người đầu tư bất động sản”.

Doanh nghiệp tạm hoãn mở bán, chờ thị trường khởi sắc

Ngoài các nhà đầu tư cá nhân đang ở trong tình trạng chờ đợi thì các doanh nghiệp địa ốc cũng phải tạm hoãn lịch chào bán để chờ những tín hiệu khởi sắc của thị trường. Chẳng hạn như Tập đoàn Vạn Phúc lùi kế hoạch mở bán sản phẩm căn hộ ở khu đô thị Vạn Phúc City (TP HCM) vào năm 2023 để chờ thêm những tín hiệu mới trên thị trường.

Cũng trong trạng thái chờ tín hiệu, Nam Long Group đã lùi lịch mở bán 1 dự án tại Cần Thơ và 2 dự án ở Đồng Nai. Cụ thể, doanh nghiệp này dự kiến chào bán dự án Izumi City (tên thương mại của dự án Dong Nai Waterfront) cùng Paragon Đại Phước tại Đồng Nai vào đầu năm sau, đã lùi lại lịch so với kế hoạch dự định ban đầu. Dự án đất nền tại Cần Thơ của đơn vị này cũng đang có kế hoạch dời lộ trình mở bán sang năm sau thay vì cuối năm 2022. Dự kiến, vào cuối năm nay, sẽ chào sân dự án The Gio Riverside nhưng rồi lại lùi lịch sang năm 2023.

Báo cáo từ Công ty Chứng khoán ACBS, Tập đoàn Đất Xanh cho thấy một số dự án có kế hoạch triển khai trong quý 3 và quý 4 năm nay sẽ chuyển sang năm sau vì những bất cập trên thị trường bất động sản. Hai dự án gồm Opal City View và DXH Park view tại Bình Dương theo đó sẽ dời lịch chào bán sang năm 2023, hay dự án Lux Star tại TP HCM cũng dời từ quý IV năm nay sang năm sau.

Chuyên gia bất động sản cho hay thường quý cuối năm sẽ là “mùa gặt” bán hàng bất động sản, tuy nhiên tín dụng hẹp cửa sau các đợt lãi suất tăng cùng với tâm lý người dùng yếu thì khó có thể đoán được thanh khoản thị trường đợt cuối năm.

Lý do chính khiến doanh nghiệp bất động sản phải tính toán lại kế hoạch của mình là vì những khó khăn chung của thị trường bất động sản. Đó là việc thắt chặt tín dụng với cả người mua nhà và chủ đầu tư tác động đến kế hoạch mở rộng quỹ đất cũng như các hoạt động mua hàng, thời gian triển khai hay bàn giao dự án…

Thị trường chờ đợi chính sách

Thị trường bất động sản thời gian qua có sự phát triển nóng, tuy nhiên những luật pháp và chính sách liên quan còn gặp nhiều khúc mắc. Do đó, thị trường gần đây lộ rõ những tín hiệu phát triển không ổn định.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA), thị trường bất động sản hiện nay đang gặp nhiều khó khăn với thanh khoản sụt giảm mạnh và sức mua kém nguồn cung nhà ở và dòng tiền thiếu hụt, dư thừa nhà ở cao cấp, thiếu hụt nhà ở vừa túi tiền, nhà ở cho công nhân và nhà ở xã hội. Cùng với đó là giá nhà tăng liên tục nằm ngoài khả năng chi trả của hầu hết người dân và khó có thể tạo lập được nhà ở.

Ông Châu cho hay: “Hiện nay vướng mắc về pháp lý của thị trường bất động sản là khó khăn lớn nhất khi chiếm tới 70% khó khăn của các dự án bất động sản nhà ở. Thị trường bất động sản có thể rơi vào khủng hoảng suy thoái kéo dài gây nên cuộc khủng hoảng kinh tế và ảnh hưởng tiêu cực đến mục tiêu giữ vững ổn định nền kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội nếu không có những giải pháp xử lý hiệu quả và kịp thời”.

Cần có sự vào cuộc của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng như cộng đồng doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản để có thể giải quyết những vướng mắc và khó khăn giúp thị trường bất động sản có thể hồi phục và tăng trưởng trở lại theo hướng lành mạnh, minh bạch, bền vững và an toàn.

Theo ông Châu, Nhà nước đang tập trung thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban chấp hành trung ương đảng trong trung và dài hạn nhằm tháo gỡ những vướng mắc về pháp lý và khó khăn đang có trên thị trường bất động sản.

Về mặt ngắn hạn, Chính phủ cần nhanh chóng cân nhắc ban hành 2 nghị định theo hình thức 1 Nghị định sửa đổi, bổ sung nhiều Nghị định bao gồm có Dự thảo “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực đất đai” và Dự thảo “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng”. 

Bên cạnh đó, sửa đổi một số Thông tư có liên quan nhằm giải quyết ngay một số bất cập và khó khăn, tuy nhiên vẫn đảm bảo phù hợp với luật hiện hành trong quãng thời gian đang chờ những Luật về nhà ở, Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản mới cũng như một số luật liên quan có hiệu lực.

Ngoài ra, ông Châu cũng kiến nghị rằng Ngân hàng nhà nước nên nhanh chóng bơm nguồn uy tín dụng bổ sung cho nền kinh tế đúng đối tượng theo chỉ đạo của chính phủ, từ đó giúp cho các doanh nghiệp và người mua nhà hay nhà đầu tư có cơ hội để tiếp cận nguồn vốn tín dụng với những dự án bất động sản đã có tính khả thi và đầy đủ pháp lý.

Chính phủ đã đã liên tục ban hành những văn bản yêu cầu các bộ ban ngành có liên quan ổn định lại thị trường bằng cách khơi thông nguồn vốn trong vòng một tháng qua. Chính phủ ngày 17/11 đã đưa ra quyết định số 1435 về thành lập tổ công tác kiểm tra giám sát đôn đốc và hướng dẫn tháo gỡ vướng mắc trong việc thực hiện những dự án bất động sản cho doanh nghiệp và các địa phương. Gần đây nhất, Chính phủ kêu gọi các bộ, ngành, địa phương, doanh nghiệp và người dân cùng góp sức để vượt qua những khó khăn hiện hữu và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, bền vững theo đúng quy luật trong Công điện 1164/CĐ-TTg ngày 14/12/2022.

Theo vị chuyên gia, Nhà nước triển khai các giải pháp đồng bộ trên đây không phải để giải cứu thị trường địa ốc hay doanh nghiệp bất động sản mà chỉ thông qua cơ chế chính sách và pháp luật để hỗ trợ tạo điều kiện cho thị trường tự điều chỉnh và bình ổn trở lại.

Ngoài ra, chính cộng đồng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản cũng cần chủ động tái cấu trúc, giảm giá nhà tương đối và thực tế cùng với việc cân nhắc hỗ trợ lãi suất hợp lý cho người mua nhà để ở và người mua nhà lần đầu nhằm gia tăng sức mua giúp doanh nghiệp có thể vượt qua khó khăn và phần nào hỗ trợ thị trường bất động sản hồi phục và tăng trưởng theo hướng lành mạnh, minh bạch, an toàn và bền vững.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, tiền và thanh khoản là vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản. Ngoài ra cơ cấu nguồn hàng cũng là một vấn đề quan trọng khác. Phần lớn người dân đều có nhu cầu mua nhà ở thực nhưng những sản phẩm nhà ở phù hợp với nhu cầu của hầu hết người dân lại khan hiếm. Tình trạng này xảy ra là do một phần chính sách chưa được tháo gỡ khiến nguồn cung thiếu hụt. Cùng với đó là dòng tiền bị tắc nghẽn khiến tiến độ của dự án khó phê duyệt. Nhiều dự án còn dang dở và sau cùng chịu tác động nên tạo ra một vòng luẩn quẩn.

Vị chuyên gia cho biết: “Khó có thể dự đoán được diễn biến của thị trường bất động sản năm 2003, tuy nhiên tôi cho rằng có nhiều động lực để thị trường hồi phục trở lại. Trong giai đoạn tới, điểm sáng cho thị trường chính là việc thành lập tổ công tác tháo gỡ khó khăn và vướng mắc cho các dự án của Thủ tướng Chính phủ. Nhờ đó có thể đem đến tâm lý yên tâm và phấn khởi hơn cho các nhà kinh doanh. Tuy nhiên những vướng mắc của thị trường bất động sản chỉ được tháo gỡ khi các giải pháp được đưa ra và triển khai trong thực tế”.

Theo nhiều chuyên gia, điểm mấu chốt của thị trường bất động sản hiện nay là chính sách và cơ chế cụ thể để tháo gỡ những vướng mắc và khó khăn. Trong thời gian qua, động thái của chính phủ chính là động lực lớn để vực dậy thị trường và thúc đẩy phát triển bền vững.