143 dự án bất động sản "bất động" (Bài 2): "Bất ổn" xuất phát từ... "bất cập"

Nhiều "bất ổn" cần tháo gỡ

Thị trường bất động sản phát triển chưa ổn định, bền vững có nguyên nhân do thị trường vốn chưa phát triển đồng bộ, tương xứng, bởi lẽ thị trường bất động sản cần nguồn vốn đầu tư trung, dài hạn, nhưng lại đang phụ thuộc quá lớn vào nguồn vốn tín dụng (chủ yếu dựa vào nguồn vốn huy động tiết kiệm ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn nên tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho hệ thống tín dụng). 

Do vậy, phải giải quyết bài toán “vốn” cho doanh nghiệp, khơi thông thị trường vốn, thị trường tín dụng, tháo gỡ nút thắt vốn, tín dụng đang là điểm nghẽn của nền kinh tế và thị trường bất động sản và trong tình hình hiện nay, Ngân hàng Nhà nước nên xem xét nâng trần “room” tín dụng thêm khoảng 1% (tăng trưởng tín dụng năm 2022 lên 15%) để có thêm khoảng 100.000 tỷ đồng bơm cho nền kinh tế, trong đó thị trường bất động sản hấp thụ khoảng 20%, để hỗ trợ vốn cho các dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại có đủ pháp lý, nhất là các dự án đang xây dựng “dở dang” mà nếu được bơm thêm tín dụng thì dự án hoàn thành bàn giao được, đồng thời tiếp tục hỗ trợ tín dụng cho khách hàng được vay để mua nhà, mua căn hộ du lịch để tạo thanh khoản và dòng tiền cho thị trường.

Trước hết là trách nhiệm của doanh nghiệp bất động sản phải chủ động tăng vốn chủ sở hữu để trở thành doanh nghiệp có năng lực tài chính mạnh, thông qua hoạt động hợp tác đầu tư trong nước và với nhà đầu tư nước ngoài (FDI), nhưng cũng dẫn đến hệ quả có thể bị “thâu tóm”, ví dụ: Ngày 23/11/2022, trong lúc nhà đầu tư trong nước bán ra thì nhà đầu tư nước ngoài lại “bắt đáy” mua vào 700 tỷ đồng cổ phiếu Novaland với giá chỉ 23.600 đồng/cổ phiếu, thấp hơn rất nhiều so với giá “đỉnh” trước đây. 

Đồng thời, bên cạnh thị trường chứng khoán thì Nhà nước cần quan tâm tạo cơ chế để phát triển thị trường vốn trái phiếu doanh nghiệp an toàn, lành mạnh và các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT), khơi thông nguồn vốn nhàn rỗi của các doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm và huy động nguồn vốn nhàn rỗi, nhỏ lẻ trong xã hội để đầu tư vào thị trường bất động sản.

“Bất cập” về quy định chủ đầu tư thực hiện “bảo lãnh ngân hàng” trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, Khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản quy định “ 1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng” nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng quy định này cũng có một số“bất cập”.

Có thể kể đến “bất cập” so với điểm d khoản 1 Điều 43 Luật Đầu tư 2020 quy định miễn “ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” trong trường hợp “d) Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác”, bởi lẽ nhà đầu tư có quỹ đất thì đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn (hàng chục, hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng) để tạo lập quỹ đất, nên không yêu cầu nhà đầu tư phải “ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng”.

“Bất cập” so với khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện nhà đầu tư phải “có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư” và khoản 2 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định “2. Điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư được quy định như sau: a) Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; b) Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác”.

“Bất cập” do doanh nghiệp chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã thế chấp dự án bao gồm quyền sử dụng đất để vay vốn tín dụng để đầu tư xây dựng các công trình trong dự án, mà nếu thực hiện thủ tục “bảo lãnh ngân hàng” thì cũng dùng chính tài sản đó để bảo đảm cho nghĩa vụ, nên trong thời gian qua hầu như các ngân hàng thương mại đã phát hành chứng thư “bảo lãnh ngân hàng” mà không yêu cầu chủ đầu tư dự án phải bổ sung tài sản bảo đảm. Do vậy, thủ tục “bảo lãnh ngân hàng” nặng tính hình thức.

 Một số vướng mắc vẫn tồn tại làm khó doanh nghiệp

Vướng mắc, khó khăn trong thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”. Vướng mắc do quy định tại điểm a khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư 2020 quy định “3. Nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư bao gồm: a) Đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị…” và điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định “c) Đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết (nếu có), quy hoạch phân khu (nếu có)…”.

Do quy định “đánh giá sự phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch phân khu”, “giấy tờ chứng minh đất đã được giải phóng mặt bằng” (được cấp huyện xác nhận), “tài liệu chứng minh dự án không thuộc Danh mục dự án thu hồi đất”; “bản sao hợp lệ Quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp đề xuất chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng đất”; “Bản sao hợp lệ văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chấp thuận việc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và bản sao hợp lệ các giấy tờ, văn bản khác thỏa thuận sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư trong trường hợp đề xuất chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp”… nên Sở Kế hoạch Đầu tư thường phát hành khoảng 11 bộ hồ sơ yêu cầu các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có ý kiến.

Thủ tục này theo cơ chế “một cửa” nhưng lại bị mất nhiều thời gian hơn, không tốt hơn thậm chí bị “tắc” ngay tại cửa “đầu tiên” là khâu “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” tại Sở Kế hoạch Đầu tư, so với trước đây làm theo cơ chế “nhiều cửa” thì doanh nghiệp có thể đồng thời trực tiếp làm việc song song với từng Sở, ngành, quận, huyện để được thẩm định nên có kết quả nhanh hơn hiện nay. Bởi lẽ, thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” chỉ là thủ tục “khởi đầu” của dự án, chứ không phải là thủ tục để quyết định ngay “Báo cáo khả thi” của dự án, vì sau thủ tục này thì các Sở, ngành tiếp tục thực hiện thủ tục thẩm định dự án; phê duyệt quy hoạch chi tiết; giao, thuê đất; công nhận chủ đầu tư; cấp Giấy phép xây dựng; xác định nghĩa vụ tài chính. 

Nhất là do sự bất hợp lý của quy định “đánh giá sự phù hợp với quy hoạch đô thị” mà nếu bổ sung cụm từ “sơ bộ” vào cụm từ “đánh giá sơ bộ sự phù hợp với quy hoạch đô thị” thì hợp lý hơn, tương tự như điểm a khoản 3 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 đã sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 2 Điều 25 Luật bảo vệ môi trường 2015, chỉ thay thế một từ “sơ bộ” trong cụm từ “đánh giá sơ bộ tác động môi trường” thì đã giảm được thời gian và chi phí thực hiện thủ tục hành chính.

Quy định “đánh giá sự phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết” còn mâu thuẫn với khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị 2009 quy định “7. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư”, nhưng tại thời điểm này chưa được “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” thì nhà đầu tư chưa được công nhận là chủ đầu tư dự án nên lâm vào tình trạng “con gà - quả trứng”.  

Một vướng mắc, khó khăn khác gặp phải đó là trong việc bảo đảm chỉ tiêu “quy mô dân số” và “đánh giá tác động giao thông” khi thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.

Theo đó, "rào cản quy mô dân số” làm “khó” thủ tục công nhận chủ đầu tư và phê duyệt các dự án nhà ở thương mại và cả dự án nhà ở xã hội. Bởi lẽ hiện nay, quy mô dân số thực tế của thành phố Hồ Chí Minh khoảng 13 triệu người, nhưng quy mô dân số theo tổng điều tra dân số ngày 01/04/2019 chỉ có 8,9 triệu người và các quận, huyện, thành phố Thủ Đức đều được phân bổ chỉ tiêu quy mô dân số thấp xa so với thực tế. Nếu tiếp tục tình trạng này thì quy mô dân số trở thành “rào cản” cho phát triển kinh tế xã hội, bởi lẽ Thành phố vẫn phải bảo đảm an sinh xã hội cho toàn bộ quy mô dân số thực tế chứ không chỉ là quy mô dân số theo tổng điều tra dân số.

Các dự án nhà ở xã hội không làm tăng quy mô dân số của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, bởi lẽ chỉ có người thường trú tại thành phố mới có thể được mua nhà ở xã hội, nhưng có thể làm tăng quy mô dân số cục bộ tại khu vực của dự án nhà ở xã hội. Đây là bài toán thực tiễn mà tất cả các đô thị thuộc các nước đang phát triển như nước ta buộc phải “linh hoạt” trong tính toán chỉ tiêu quy mô dân số phù hợp với thực tiễn.

Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã có Văn bản số 3013/UBND-ĐT ngày 26/08/2022 “V/v Trình tự thủ tục thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội”, nhưng vẫn bị “vướng” ngay tại “Bước 1: Đánh giá sơ bộ một số điều kiện cơ bản (về pháp lý đất đai, sự phù hợp quy hoạch”) cần phải được tháo gỡ ngay.

Sở Giao thông Vận tải thành phố Hồ Chí Minh có Văn bản số 14003/SGTVT-KT ngày 30/12/2021 “V/v hướng dấn thực hiện kết nối, đánh giá tác động giao thông các công trình xây dựng kết nối vào hệ thống đường bộ trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” dự kiến quy định “Tất cả các dự án đầu tư công trình xây dựng phải thiết kế phương án kết nối giao thông, tính toán đánh giá nhu cầu giao thông phát sinh của công trình nhằm đảm bảo an toàn giao thông, không gây ùn tắc giao thông” dự kiến áp dụng bắt buộc đối với “dự án khu đô thị, dự án nhà chung cư hoặc khu nhà ở thấp tầng có diện tích sàn xây dựng tối thiểu 50.000 m2 hoặc tối thiểu 500 đơn vị nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ (đối với nhà chung cư)”, theo đó chủ đầu tư phải “tổ chức lập báo cáo đánh giá tác động giao thông công trình đầu tư xây dựng và gửi cùng với hồ sơ dự án trong giai đoạn lập dự án, trình cho cơ quan chủ trì thẩm định dự án”. Quy định này nếu được thông qua thì sẽ làm tăng thêm thủ tục hành chính khi thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” và không phù hợp với quy định về “nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư” tại khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư 2020 không có quy định về “đánh giá tác động giao thông”, bởi lẽ thủ tục này được thực hiện sau thủ tục  “chấp thuận chủ trương đầu tư”. 

Hiện nay, các địa phương “không dám” cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị được quyền đầu tư xây dựng, kinh doanh trên phần đất thương mại, dịch vụ của dự án như công trình y tế, giáo dục, công viên vui chơi giải trí, công viên chuyên đề, mặc dù khoản 6 Điều 72 Luật Quy hoạch đô thị 2009 quy định chủ đầu tư có trách nhiệm “quản lý hệ thống hạ tầng, kỹ thuật, không gian, kiến trúc theo quy hoạch đô thị đã được phê duyệt trong phạm vi ranh giới thực hiện dự án, trừ trường hợp việc quản lý được bàn giao cho Ủy ban nhân dân” và khoản 1 Điều 35 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP quy định “1. Chủ đầu tư phải xây dựng đồng bộ các công trình xã hội, theo tiến độ phù hợp với các công trình nhà ở, đảm bảo chất lượng dịch vụ đáp ứng nhu cầu của người dân đến ở” và điểm e khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư 2020 quy định đánh giá “sơ bộ phương án đầu tư xây dựng, quản lý hạ tầng đô thị trong và ngoài phạm vi dự án đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở khu đô thị” và Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020 đã quy định về “quyền của doanh nghiệp”, đồng thời chủ đầu tư cũng có nhu cầu đầu tư kinh doanh, nên các phần diện tích đất xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng bị bỏ hoang, gây bức xúc cho người dân, còn chủ đầu tư thì không thể thực hiện được cam kết với khách hàng về việc đầu tư xây dựng, đưa vào sử dụng các công trình này để phục vụ cư dân của dự án và người dân trong khu vực.

Bài 3: Gỡ khó để đưa các doanh nghiệp đi đúng làn