115 năm mới mua được nhà: Làm thế nào để tăng nguồn cung nhà ở bình dân một cách hiệu quả?

Theo Thanh Niên, lấy ví dụ là TP. HCM, thống kê của CBRE cho thấy, suốt 3 năm qua thị trường không có dự án phân khúc dưới 35 triệu đồng/m2 chào bán mới. Một căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 70m2 hiện có giá bán 2,45 tỷ đồng. Có nghĩa là, nếu tính đơn giảm tuyến tính phi thực, không gồm mọi yếu tố khác như kinh tế, thị trường, lạm phát… thì để mua một căn hộ chung cư với giá thấp nhất dựa trên thu nhập bình quân sẽ mất khoảng 115,5 năm. 

Tính thêm mức độ tăng giá BĐS đang nhanh hơn nhiều mức độ tăng thu nhập thì con số này còn lớn hơn nhiều theo thời gian. Nếu tính trung bình việc trả góp trong 20 năm ở điều kiện phi thực, không lãi suất thì giá căn hộ cũng cao hơn 5,57 lần so với khả năng chi trả. Nhóm 20% giàu nhất có mức thu nhập trung bình là 110 triệu/năm, như vậy nhóm này cũng khó có khả năng mua nhà. 

Gần đây, Bộ Xây dựng đưa ra mục tiêu là, tới năm 2023 sẽ có 1 triệu căn nhà ở xã hội. Tín hiệu rất đáng mừng cho giai đoạn tới, điều này sẽ giải quyết vấn đề nhà ở cho số lượng lớn công nhân, lao động thu nhập thấp. Tuy nhiên, vấn đề về chất lượng dự án và cơ chế vay mua nhà thì phải được xem xét thực tế nhằm cải thiện và thực hiện dự án một cách hiệu quả hơn. 

Số lượng nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư thực tế vẫn có, nhưng những người có nhu cầu thực rất khó tiếp cận bởi nhiều nguyên nhân khác nhau. Mặt khác là rất nhiều dự án nhà ở xã hội, tái định cư bỏ hoang trong nhiều năm qua, nguyên nhân lớn là do chất lượng công trình không đảm bảo. 

Trên thực tế, nhiều dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp không thanh khoản được là do chất lượng quá kém, người dân không thể ở hoặc vì giá chào bán quá cao dù vẫn thuộc nhóm nhà ở xã hội. Hơn nữa là cơ chế cho vay có nhiều vướng mắc gây cản trở tới việc tiếp cận vốn vay mua nhà. 

Để đảm bảo chất lượng dự án thì khâu giám sát thi công cực kỳ quan trọng. Tất cả các thiết kế được phê duyệt nhằm đảm bảo chất lượng đúng quy chuẩn, tiêu chuẩn và luật xây dựng. Việc giám sát thi công chính là khâu quan trọng quyết định chất lượng dự án có đảm bảo theo đúng thiết kế và chất lượng thi công hay không. 

Do đó, để không gây lãng phí tài nguyên và tiền bạc, buộc phải có sự tham gia của những bên giám sát về chất lượng. Nguyên nhân giám sát không chặt chẽ khiến cho các dự án nhà ở xã hội có chất lượng thấp có thể là vì buông lỏng trong quản lý, vì thiếu động lực kinh tế trực tiếp hay việc xử phạt trực tiếp. 

Một số câu hỏi khác là, liệu có giải pháp hay cách tiếp cận nào khác có thể thay thế để tăng trưởng nguồn cung được hiệu quả hơn cả về chất và lượng? Giải pháp nào có thể tận dụng tối đa năng lực, nguồn lực và hiệu quả từ khối tư nhân nhằm góp phần tăng thêm nguồn cung nhà ở giá rẻ, lại có thể giải quyết sự phân tầng, phân lớp xã hội của bài toán quy hoạch?  

Nhà ở bình dân (affordable housing) được định nghĩa là nhà ở dành cho đối tượng lao động có thu nhập trung bình và dưới trung bình có khả năng chi trả, giả định họ chỉ chi 30% thu nhập cho nhà ở. 

Việc thiếu hụt nguồn cung nhà ở bình dân không phải là vấn đề chỉ xảy ra tại Việt Nam mà còn xảy ra tại nhiều quốc gia trên thế giới, kể cả ở những nước phát triển. Chẳng hạn, bang Massachusetts tuy là một trong những bang đi đầu của Mỹ trong nỗ lực giải quyết các vấn đề về thiếu nhà ở bình dân, cũng là một trong các bang áp dụng cơ chế quy hoạch vùng toàn diện (inclusionary zoning). Toàn bộ thành phố của bang phải tuân theo Chương 40B của Luật Chung về cung cấp các căn hộ bình dân khi phát triển dự án nhà ở.

Đơn cử như thành phố Boston, những dự án nhà ở thương mại với số lượng trên 10 căn hộ thuộc khu vực thiếu nhà ở bình dân thì phải phát triển cả căn hộ bình dân trong dự án nhà ở thương mại của họ (thường là 30%), hoặc xây căn hộ bình dân tại một vị trí khác gần với dự án thương mại. Cũng có thể góp vào quỹ nhà ở bình dân của thành phố, quỹ này phục sách đầu tư xây dựng nhà ở bình bình.

Một số công ty bất động sản đã chọn cách hợp tác với một bên phát triển nhà ở bình dân để thực hiện phương án xây dựng tại một vị trí khác, họ cho rằng phương án này tốt hơn là xây dựng nhà ở bình dân ngay trong dự án thương mại. Bởi, những đối tượng mua nhà ở bình dân cũng không có khả năng chi trả cho các dịch vụ trong “khu nhà giàu”, nhất là những dự án không thuận tiện về giao thông công cộng. 

Cơ chế này cũng có thể xem xét để áp dụng tại Việt Nam. Tất nhiên cần xem xét tới nhiều khía cạnh nhằm thích ứng và đáp ứng các điều kiện đặc thù về kết cấu đô thị như kinh tế, xã hội, văn hóa, phong tục… 

Để có cơ chế thì cần xem xét bên lợi và hại một cách thấu đáo trong dài hạn. Với tỷ lệ đô thị hóa tại Việt Nam đang khoảng 40% thì thành phố lớn buộc phải mở rộng là điều tất yếu. Bài toán quy hoạch chưa bao giờ là đơn giản, nhưng khó khăn hơn cả là quy hoahcj làm sao để sát thực tế. Nếu thành phố có yêu cầu về quy hoạch vùng toàn diện, vậy thì thành phó có nên làm chủ quản của một quỹ nhà ở bình dân?