Xu hướng dịch chuyển nhà ở về các đô thị vùng ven Hà Nội

Tài chính dưới 5 tỉ đồng không thể mua chung cư mới

Trong một Chương trình Talkshow gần đây, ông Lê Đình Chung - Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường - Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Tổng giám đốc SGO Homes chia sẻ, từ thời điểm hiện tại cho đến năm 2025, giá chung cư tại Hà Nội sẽ không có sự giảm sút mà ngược lại, sẽ tiếp tục tăng, nhưng mức tăng sẽ không đột biến như giai đoạn đầu năm 2024.

Ông Chung dự báo,  từ cuối năm 2025 giá chung cư có thể sẽ duy trì ổn định, không có sự tăng trưởng mạnh mẽ hoặc sụt giảm đáng kể. Phân khúc này vẫn chủ yếu phục vụ cho nhu cầu ở thực và tích sản, trong đó một phần nhỏ là để cho thuê với mong muốn có dòng thu nhập ổn định.

Tuy nhiên, xu hướng cho thuê hiện đang có dấu hiệu giảm sút. Điều này có nghĩa là các nhà đầu tư có thể sẽ không đổ nhiều tiền vào loại hình chung cư như trước đây, bởi vì sự hấp dẫn của việc đầu tư vào cho thuê đang giảm đi.

Khi xem xét về phân khúc biệt thự và nhà liền kề, ông Chung cho biết, phân khúc này đã chứng kiến sự tăng trưởng đột biến vào khoảng tháng 3-4 và tháng 6 năm nay nhưng cơ hội đầu tư trong phân khúc này ngày càng khó khăn. Đặc biệt, nhiều nhà đầu tư tại Hà Nội hiện đang chuyển dòng tiền ra ngoài thành phố để tìm kiếm các cơ hội đầu tư ở các vùng ven.

Sự dịch chuyển này dẫn đến một bức tranh thị trường khá rõ nét, nhiều tài sản tại các tỉnh lân cận có giá chỉ bằng một căn hộ chung cư tại Hà Nội, nhưng với số tiền dưới 5 tỉ đồng, người mua gần như không còn khả năng mua được chung cư mới tại Hà Nội.

Trong khi đó, nhà ở xã hội được kỳ vọng là phân khúc sẽ giúp giải quyết phần nào “cơn khát” nhà ở nhưng chỉ đáp ứng nhu cầu của nhóm đối tượng có thu nhập thấp. Trong khi đó, các chủ đầu tư hiện tại thường nhắm đến việc tối đa hóa lợi nhuận và do đó, họ có xu hướng phát triển các sản phẩm dành cho khách hàng có thu nhập cao hơn. Do đó, phân khúc này, có thể giúp giải phóng một phần dân cư ra khỏi nội đô, nhưng giá của các căn hộ cao cấp vẫn sẽ tiếp tục gia tăng.

Sẽ có xu hướng dịch chuyển nhà ở

Đồng tình, ông Nguyễn Thạc Cường - Phó Tổng giám đốc Mai Việt Land cũng cho rằng, giá của các loại hình nhà ở sẽ tiếp tục tăng cao trong thời gian tới, bao gồm căn hộ, nhà đất, biệt thự, và nhà liền kề nội đô. Sau khi thị trường bất động sản Hà Nội đạt mức tăng trưởng nhất định, các khu vực ven đô lớn như Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Hà Nam… cũng sẽ đón nhận sự phục hồi tích cực.

Ông Phan Lê Thành Long, CEO AFA Group và đồng sáng lập Cộng đồng Cố vấn tài chính Việt Nam (VWA) nhận định, thị trường Hà Nội sẽ có những diễn biến tương tự như TP.HCM. Ông Long dẫn chứng, trong giai đoạn 2019-2020, phân khúc chung cư và nhà liền thổ tại TP.HCM đã tăng trưởng mạnh mẽ, trước khi có dấu hiệu đi ngang và giảm nhẹ sau đó.

Theo ông Long, nhà ở thực vẫn là phân khúc có nhu cầu cao nhất. Tuy nhiên, với mức giá hiện tại, từ nay đến cuối năm và sang năm 2025, giá nhà ở Hà Nội vẫn có thể duy trì ở mức cao, nhưng tốc độ tăng đột biến sẽ không còn như trước đây.

Ông Long giải thích thêm, trong thời gian tới, thu nhập của người dân vẫn chưa thể cải thiện ngay lập tức để theo kịp với tốc độ tăng giá nhà. Do đó, Hà Nội sẽ có một xu hướng dịch chuyển tương tự như ở TP.HCM, nơi nhà đầu tư bắt đầu tìm kiếm các khu vực vệ tinh và các loại hình nhà ở phù hợp hơn như nhà ở xã hội.

Nhận xét về diễn biến giá chung cư, bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn tài chính tại Savills Hà Nội cho biết, trong thời gian ngắn, giá nhà ở, đặc biệt là giá căn hộ, sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung mới trên thị trường còn hạn chế. Theo báo cáo của bà Vân, nguồn cung căn hộ mới đã giảm 34% theo quý và 25% theo năm, với khoảng 2.700 căn hộ trong quý 2 năm 2024, và 98% nguồn cung hiện tại đến từ các dự án đã có sẵn, hầu như không có dự án mới.

Tuy nhiên, bà Vân cũng đưa ra nhận định, trong tương lai, Hà Nội sẽ có khoảng hơn 100.000 căn hộ mới được đưa ra thị trường từ năm 2025 trở đi, gấp 10 lần so với nguồn cung hiện tại, chủ yếu tập trung ở khu vực ngoại ô. Khi nguồn cung căn hộ tại ngoại ô được cải thiện, giá bán tại các khu vực này có thể sẽ khó duy trì sự tăng trưởng nhanh như hiện tại.