“Xanh hóa” quá trình vận hành của các dự án bất động sản

Thực tế bối cảnh về chi phí năng lượng toàn cầu đang ghi nhận đà tăng giá liên tục. Chính vì điều đó khiến các trung tâm dữ liệu bắt buộc phải tìm kiếm cho mình những giải pháp bền vững cũng như có tính dài hạn. Vậy làm sao để có một giải pháp dài hơi cho câu chuyện này? Xu hướng phát triển trung tâm dữ liệu đang là một trong những vấn đề quan trọng giúp chủ đầu tư giảm thiểu được gánh nặng về tài chính cũng như đẩy mạnh quá trình thu hút được lượng khách thuê một cách lâu dài. Thế nhưng, quá trình chuyển đổi bền vững phải thực sự xuyên suốt cũng như đồng bộ toàn thị trường.

Bài toán khó nhằn cho việc phát triển trung tâm dữ liệu

Trong bối cảnh tái cấu trúc thương mại năng lượng, bài toán mà các doanh nghiệp đang gặp phải vô cùng gian nan khi chi phí năng lượng toàn cầu đang liên tục thiết lập mặt bằng giá mới với “mức sàn” vô cùng bất ngờ. Số liệu của Ngân hàng Thế giới đã chỉ ra rằng, trong 4 tháng đầy năm 2022, chỉ số giá năng lượng đã tăng 26,3%. Kể từ thời điểm tháng 1/2020 đến tháng 12/2020, chi phí năng lượng toàn cầu đã vượt mốc tăng 50%. Xu hướng này đã thể hiện một cách rất rõ sự tăng trưởng mạnh mẽ về giá than, dầu và khí ga tự nhiên toàn cầu, đặc biệt là trong bối cảnh hiện nay. Chính điều này đã vô hình đẩy chi phí vận hành của nhiều lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là mô hình trung tâm dữ liệu. Trung tâm dữ liệu là địa điểm tập trung, lưu trữ và xử lý toàn bộ hệ thống cơ sở dữ liệu của doanh nghiệp. Để có thể đảm bảo tính ổn định và xuyên suốt khi vận hành, thông thường những dự án này thường yêu cầu nguồn năng lượng tiêu thụ khổng lồ và phải được cung cấp xuyên suốt.

Theo ghi nhận của Savills, một dự án trung tâm dữ liệu với quy mô khoảng 9,300 m2 sử dụng lượng năng lượng tương đương với 15,000 hộ gia đình. Thực tế cũng đã chỉ ra rằng, khi mà kinh phí năng lượng đang trên đà tăng cao, chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành các dự án trung tâm dữ liệu cũng sẽ đối mặt với những nguy cơ, trong đó chính là áp lực tài chính một cách đáng kể.Để giảm tải gánh nặng này, họ sẽ buộc phải san sẻ một phần chi phí với người tiêu dùng cuối cùng hoặc phản ánh sự tăng giá trong các hợp đồng cho thuê hiện hữu của doanh nghiệp. Thị trường trung tâm dữ liệu toàn cầu hiện tại đang hội tụ nhiều động lực để phát triển mạnh hơn nữa trong tương lai.

Ở tại nhiều quốc gia trên trên thế giới, các trung tâm dữ liệu toàn cầu hiện đang tăng tốc đẩy mạnh để phù hợp với quá trình chuyển đổi số toàn nền kinh tế. Đây cũng là một trong những yếu tố thực sự cần thiết để thúc đẩy nguồn cung của các trung tâm dữ liệu. Thế nhưng, câu hỏi được đặt ra chính là để tăng trưởng đúng với tiềm năng trong điều kiện chi phí vận hành cao như bây giờ, các trung tâm dữ liệu cần tìm đến những giải pháp bền vững hơn. Trong đó, phát triển xanh là một giải pháp hữu hiệu. Theo phân tích của chuyên gia Savills, giải pháp xanh đang là một trong những giải pháp mang lại nhiều lợi ích đa chiều dành cho những chủ đầu tư cũng như những đơn vị quản lý vận hành ở các trung tâm dữ liệu.

Ở đây sẽ bao gồm giảm tải được chi phí năng lượng, hạn chế carbon hay nâng cao được hiệu suất vận hành. Và chắc chắn, đây sẽ là một trong những điểm cộng giúp tạo nên một điểm cực kỳ khác biệt của dự án trên thị trường. Không thể phủ nhận rằng, quá trình thúc đẩy này sẽ là bước thu hút khách hàng bao gồm cả nội địa lẫn quốc tế.

Giải pháp bền vững cho thị trường trung tâm dữ liệu

Quy trình vận hành đã chỉ ra rằng, khi phát triển và đi vào hoạt động một dự án trung tâm dữ liệu, có một thông số cần thực sự chú ý để đánh giá được hiệu quả sử dụng năng lượng là Hiệu suất Sử dụng Năng lượng (Power Usage Effectiveness - PUE). Hiện tại, chỉ số này thể hiện được tỷ lệ giữa tổng lượng điện năng tiêu thụ của toàn hệ thống và lượng điện năng tiêu thụ của riêng việc xử lý dữ liệu. Một trung tâm dữ liệu hoạt động tối ưu nhất sẽ sở hữu chỉ số PUE = 1. Chính vì thế, chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành cần đưa ra những giải pháp bền vững, hướng đến mục tiêu chungchính là giảm PUE.

Theo ghi nhận từ phía Savills hiện tại nhằm “xanh hóa” quá trình vận hành, đã có rất nhiều dự án trung tâm dữ liệu trên thế giới đang áp dụng đa dạng công nghệ tân tiến. Ví dụ như sử dụng hệ thống làm mát đoạn nhiệt tối ưu năng lượng, hệ thống bóng đèn LED hay pin nhiên liệu đã và đang được triển khai rộng rãi. Bên cạnh đó, hệ thống quản lý không khí thông minh và ứng dụng công nghệ Cơ khí và Điện (M&E) hiện đại nhất cũng sẽ tạo bước tiến lớn trong hành trình phát triển bền vững.

Thực tế, việc sử dụng các thiết bị hiện đại sẽ đẩy chi phí đầu tư tăng cao cho các nhà phát triển bất động sản. Thế nhưng nếu như họ sẵn sàng bỏ ra một khoản vốn để triển khai những công nghệ cần thiết, hiệu suất hoạt động tại các trung tâm dữ liệu sẽ được cải thiện, từ đó, dự án sẽ đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng cũng như đạt được mục tiêu về giảm chỉ số PUE. Các trung tâm dữ liệu cũng cần đưa ra hướng xử lý cụ thể về nguồn nhiệt hao phí. Khi hoạt động liên tục trong thời gian dài, bản thân hệ thống máy chủ thường phát ra lượng nhiệt lớn. Điều này đặt ra nhiều áp lực tới hệ thống làm mát của trung tâm.

Bởi vậy, để tránh trường hợp quá tải, chủ đầu tư cần lắp đặt một hệ thống bài bản và tối ưu năng lượng, hoặc điều hướng nguồn nhiệt này với mục đích khác. Ví dụ có thể kể đến như sưởi ấm hai nhóm “người dung thứ cấp” - tòa nhà văn phòng hay khu dân cư lân cận. Bên cạnh các ứng dụng công nghệ, nhiều trung tâm dữ liệu cũng đang tận dụng nguồn năng lượng tái tạo. Trong đó, địa nhiệt, gió, mặt trời, thuỷ hay hạt nhân là những nguồn năng lượng phổ biến được phụ tải ngay tại dự án. Tiêu biểu nhất có thể kể đến hệ thống pin mặt trời áp mái. Đây là nguồn năng lượng bền vững, giúp chủ đầu tư tránh phụ thuộc vào nguồn điện năng được cung cấp.

Tuy nhiên, Savills cũng lưu ý rằng định hướng phát triển xanh không chỉ nên được lồng ghép tại các dự án mới, mà nên là bước đi chung của toàn bộ thị trường. Trong đó phải kể đến những dự án hiện hữu. Đây là nhóm chiếm đa số trên thị trường và sẽ tiếp tục hoạt động trong vòng 10 năm nữa. Bởi vậy, để cải tiến và ứng dụng công nghệ vào những sản phẩm này sẽ là một trong những thách thức lớn để thị trường trung tâm dữ liệu toàn cầu phát triển bền vững.

Nhận định về thị trường trung tâm dữ liệu tại Việt Nam, ông John Campbell, Phó Giám đốc, Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp, Savills Việt Nam cho rằng thị trường này đang đứng trước nhiều tiềm năng phát triển mạnh mẽ trong nước. “Tại Việt Nam, thị trường trung tâm dữ liệu dự báo sẽ ghi nhận tốc độ tăng trưởng hàng năm kép 14,6%, đạt 1,6 tỷ USD vào năm 2025. Điều này đang được đặc biệt đẩy mạnh nhờ vào sự phổ biến của các giải pháp dữ liệu lớn (Big Data), điện toán đám mây (Cloud Computing) hay internet vạn vật (Internet of Things). Bởi vậy, trong thời gian tới, nhu cầu về trung tâm dữ liệu trong nước dự kiến sẽ tiếp tục tăng cao, đặc biệt khi Việt Nam hiện đang nằm trong tầm ngắm của các dự án có quy mô siêu lớn.”