Vẫn phải thận trọng với chiêu trò của “đội lái” tạo sóng trong khu vực vành đai 4

Giá đất tăng “nóng” theo sóng

Theo Dân Trí, thời gian gần đây, thông tin về dự án đường vành đai 4 vùng Thủ đô Hà Nội đã khiến thị trường xôn xao và trở thành tâm điểm của các nhóm đầu tư bất động sản. Anh Nguyễn Kiên Thành (trú tại Hà Nội) cho hay, từ đầu năm 2022, anh và nhóm bạn liên tục tìm kiếm những lô đất trên trục đường mà vành đai 4 dự kiến đi qua để đầu tư.

Tương tự, với mục đích đón đầu hạ tầng, chị Nguyễn Hà Phương - Nhà đầu tư tại Hà Nội cũng dịch chuyển về các huyện xa trung tâm có đường vành đai 4 đi qua như Sóc Sơn, Mê Linh, Thường Tín để tìm mua đất. Tuy nhiên, chị Phương chia sẻ, giá đất tại các huyện ngoại thành hiện đã tăng cao, nhiều khu vực tăng gấp đôi so với dịp đầu năm 2021, khi dự án đường vành đai 4 mới chuẩn bị có quy hoạch.

Anh Trần Văn Khánh - Một nhân viên môi giới bất động sản tại huyện Mê Linh (Hà Nội) cho biết, từ đầu năm đến nay, mỗi ngày đều có các nhà đầu tư trong nội thành Hà Nội tìm về khu vực Mê Linh để “săn” đất. Đặc biệt là từ khi có thông tin công khai về dự án Vành đai 4 sẽ đi qua các xã Thanh Lâm, Đại Thịnh là lập tức từ đất nền thổ cư tới đất thuộc dự án đồng loạt tăng giá. Chẳng hạn như đất tại dự án HUD Mê Linh hiện đang được rao bán với giá từ 50 - 70 triệu đồng.

Trên thực tế, tới thời điểm hiện tại thì dự án vành đai 4 vùng Thủ đô Hà Nội vẫn chỉ dừng ở những giai đoạn pháp lý ban đầu. Nhưng bất động sản tại một số địa phương có quy hoạch dự án này ghi nhận mặt bằng giá mới được thiết lập ở ngưỡng rất cao. Trong đó có nhiều khu vực sở hữu mức giá bán tiệm cận với mức giá đất đai tại các quận nội thành.

Bên cạnh đó, nhiều ý kiến lo ngại cho rằng, tuyến đường vành đai 4 vùng Thủ đô Hà Nội là đường chạy trên cao. Vì vậy, tiềm năng thực tế chỉ xuất hiện ở những điểm lên, xuống khi diện tích đất ven đường được đưa vào kinh doanh dịch vụ. Còn những khu vực khác có tuyến đường trên cao chạy qua sẽ rất khó có thể gia tăng giá trị bất động sản.

Đề phòng với “đội lái” tạo sóng ảo

Trước khi thị trường trầm lắng, hiện tượng nhà đầu tư đổ xô đi săn lùng đất nhằm “ăn theo” đường vành đai 4 vùng Thủ đô Hà Nội rất rầm rộ tại các quận, huyện vùng ven. Nhiều chuyên gia cũng cảnh báo, dù tuyến vành đai đi qua các địa phương chắc chắn làm “nóng” thị trường bất động sản, tuy nhiên rất nhiều rủi ro ẩn chứa mà các nhà đầu tư chưa nhận định được ranh giới giữa quy hoạch, tốc độ, hành lang, mốc giới,... Vì vậy, trước khi xuống tiền vào bất động sản tại những thị trường này, các nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ và thận trọng hơn trước khi dự án bắt đầu triển khai.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, hạ tầng giao thông đang được mở rộng, xây dựng mới, điều này thực tế đã đem lại những giá trị lớn cho thị trường bất động sản lân cận. Nhưng phải xác định được việc thực hiện các dự án hạ tầng này phải đem lại tính dài hạn.

"Thông tin về việc tăng nóng, "sốt đất" chỉ là chiêu thức của các "đội lái" để tạo sóng thị trường. Nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, tìm hiểu kỹ về thị trường, nắm rõ về quy hoạch, tính thanh khoản để tránh rủi ro chôn vốn - chuyên gia này khuyến cáo" - Ông Đính cảnh báo.

Đồng thời, vị chuyên gia này còn cho rằng, trước khi quyết định xuống tiền, nhà đầu tư phải nắm rõ được hai yếu tố là tiến độ triển khai hạ tầng và dư địa tăng giá. Khoảng 1 năm trước đây, một số khu vực quanh tuyến đường Vành đai 4 đi qua đã xuất hiện hiện tượng gom hàng, điều này làm giá bất động sản những khu vực đó bị đẩy lên cao.

Cùng quan điểm này, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội nhìn nhận, một trong những điều kiện tất yếu để kiểm tra tính pháp lý của giá bán là điều kiện phát triển hạ tầng. Đồng thời, tiện ích độ thị và hệ thống  cơ sở hạ tầng là những yếu tố sẽ tác động mạnh lên giá trị của bất động sản.

Tuy nhiên, bà Hằng cho rằng, mỗi công trình hạ tầng giao thông thông thường sẽ triển khai trong nhiều năm và theo từng giai đoạn cụ thể. Các nhà đầu tư phải nắm chắc về hiện trạng quy hoạch và tiến độ hoàn thiện của những dự án thành phần thì mới đưa ra quyết định tối ưu nhất.

"Tại các khu vực mà điều kiện phát triển hạ tầng chưa được hoàn thiện thi công hay đi vào hoạt động, giá bất động sản vẫn có khả năng bị điều chỉnh. Đơn cử với tuyến Vành đai 4-Vùng Thủ đô, dự án là một tuyến đường quy mô lớn và được chia thành 7 dự án thành phần do các địa phương quyết định đầu tư với tiến độ thực hiện khác nhau. Đây là một trong những căn cứ quan trọng, giúp các nhà đầu tư có thể xác định tính hợp lý của mức giá hiện tại của các dự án tại từng khu vực nhất định” - Bà Hằng chia sẻ.

Theo thông tin, tuyến đường vành đai 4 vùng Thủ đô có chiều dài 112,8km bao gồm 103,1 km đường vành đai 4 và 9,7km tuyến nối theo hướng cao tốc Nội Bài - Hạ Long. Trong đó, đoạn đường chạy qua Hà Nội dài 58,2km, qua Hưng Yên dài 19,3km, qua Bắc Ninh dài 25,6km và tuyến nối dài 9,7km.

Trên địa bàn Hà Nội, tuyến vành đai 4 đi qua địa phận của 7 địa phương bao gồm các quận/ huyện Sóc Sơn, Mê Linh, Đan Phượng, Hoài Đức, Hà Đông, Thanh Oai, Thường Tín. Tiến độ và thời gian thực hiện dự án dự kiến từ năm 2022 đến năm 2027.