Đầu tư bất động sản quanh Vành đai 4 - Vùng Thủ đô: Có còn dư địa tăng giá?
Nhà đầu tư săn đất chờ đón sóng hạ tầng
Mới đây, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đã ký ban hành Nghị quyết số 56/2022/QH15 về chủ trương đầu tư Dự án đầu tư xây dựng đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô Hà Nội.
Nghị quyết nêu rõ: Đầu tư xây dựng tuyến đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô Hà Nội, vành đai liên vùng kinh tế trọng điểm Vùng Thủ đô Hà Nội, kết nối Thủ đô Hà Nội với tỉnh Hưng Yên, tỉnh Bắc Ninh và các địa phương khác trong vùng.
Theo Nghị quyết, đầu tư khoảng 112,8 km, chia thành 7 dự án thành phần. Dự án áp dụng các công nghệ tiên tiến, hiện đại, bảo đảm yêu cầu an toàn, đồng bộ, chất lượng và hiệu quả. Khuyến khích ứng dụng công nghệ cao trong tổ chức thi công, thích ứng với biến đổi khí hậu. Thực hiện hình thức thu phí tự động không dừng trong khai thác, vận hành.
Sơ bộ nhu cầu sử dụng đất của dự án khoảng 1.341ha, trong đó: Đất trồng lúa khoảng 816ha, đất nông nghiệp khác khoảng 258ha, đất dân cư (đất ở) khoảng 58ha và đất khác khoảng 209ha. Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa để thực hiện dự án. Giải phóng mặt bằng toàn tuyến một lần theo quy mô quy hoạch.
Sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án là 85.813 tỉ đồng. Chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án từ năm 2022, cơ bản hoàn thành năm 2026 và đưa vào khai thác từ năm 2027.
Tại phiên khai mạc kỳ họp HĐND Hà Nội diễn ra mới đây, Bí thư Thành ủy Đinh Tiến Dũng cho biết: "Đây là dự án có ý nghĩa đặc biệt quan trọng và rất cấp bách, góp phần mở rộng không gian phát triển cho thủ đô, tạo điều kiện kéo giãn mật độ dân cư tại khu vực nội đô, từng bước chuyển dịch cơ cấu kinh tế khu vực hai bên tuyến đường".
Trước thông tin mới về chủ trương đầu tư tuyến đường Vành đai 4, nhiều nhà đầu tư đã “tất bật” đi săn đất chờ đón sóng hạ tầng.
Có trong tay hơn 2 tỷ đồng tiền nhàn rỗi, chị Trần Linh (Thanh Xuân, Hà Nội) cũng tức tốc về những khu vực liên quan tới quy hoạch đường Vành đai 4 để tìm cơ hội đầu tư.
Qua tìm hiểu, khảo giá, chị Linh cho biết, ở khu vực Mê Linh, Sóc ơn hay Trường tín mức giá đã tăng khá nhiều trong một năm trở lại đây, ít nhất là 50%. "Dự kiến khi dự án triển khai có thể giá đất còn tiếp tục tăng hơn nữa", chị Linh cho hay.
Sau khi cân nhắc, chị Linh đã chi 2,5 tỷ đồng cho một mảnh đất diện tích 100m2 tại Mê Linh, tương đương 25 triệu đồng/m2.
Một môi giới bất động sản tại huyện Hoài Đức cho hay, ngay khi thông tin dự án đường Vành đai 4 thông qua, tại địa bàn Hoài Đức đã có rất nhiều nhà đầu tư ở các quận nội thành về địa phương khảo giá để đầu tư. Nắm trong tay tới 3 mảnh đất nền, môi giới bất động sản này cũng đã chốt bán được 2 mảnh, lãi gấp 2 - 3 lần.
Cùng cảnh "nóng lên", đất nền tại huyện Đan Phượng cũng nhận được sự quan tâm lớn. Lượng rao bán nhà đất tăng mạnh, đặc biệt là khu vực các trục đường lớn cạnh nút giao của huyện và thị trấn Phùng. Theo đó, giá đất ghi nhận tại khu trục đường lớn khoảng 60 - 70 triệu đồng/m2. Đất tại thị trấn Phùng có giá khoảng 130 - 140 triệu đồng/m2, tăng khoảng 10 - 15%.
Dư địa tăng giá còn nhưng sẽ không cao
Các chuyên gia cho biết, những dự án giao thông xuất hiện sẽ làm gia tăng giá trị cho bất động sản. Đó là sự tất yếu của quá trình phát triển. Tuy nhiên, việc lựa chọn thời điểm xuống tiền cũng rất quan trọng vì điều này quyết định tới mức lợi nhuận thu về.
TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam thừa nhận, việc hạ tầng giao thông được xây dựng mới, mở rộng đã đem lại giá trị lớn cho bất động sản lân cận. Tuy nhiên, theo ông Đính, việc thực hiện các dự án hạ tầng này phải mang tính dài hạn.
Ông Đính thẳng thắn cho rằng, "đội lái" tạo sóng thị trường dựa trên thông tin tốt để làm tăng giá, tạo sốt đất. Theo đó, vị chuyên gia này khuyến nghị nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, tìm hiểu kỹ về thị trường, nắm rõ về quy hoạch, tính thanh khoản để tránh rủi ro chôn vốn, đồng thời cần nắm được 2 vấn đề cơ bản nhất. Thứ nhất là dư địa tăng giá, và thứ hai là tiến độ triển khai hạ tầng.
Ông Đính lấy ví dụ, cách đây 1 năm, sau khi nắm bắt được thông tin nhiều nhà đầu tư đã nhanh chóng gom hàng tại một số khu vực vùng Vành đai 4 đi qua, rồi đẩy giá bất động sản tại đây lên cao khiến giá ở những khu vực này đã thiết lập một mặt bằng giá mới. Do đó, để nói về dư địa tăng giá thì những khu vực này vẫn còn nhưng sẽ không cao.
Với những bất động sản ven tuyến đường Vành đai 4 giá đã tăng cao, gần tiềm cận so với mức giá bất động sản cao nhất của quận, huyện đó thì dư địa tăng giá không còn nhiều.
Vị chuyên gia này cho biết thêm, tuyến đường Vành đai 4 là đường chạy trên cao nên tiềm năng chỉ có ở các điểm lên, xuống khi diện tích ven đường có thể đưa vào kinh doanh dịch vụ, chứ không phải tất cả mọi khu vực có tuyến đường này chạy qua đều có thể gia tăng giá trị bất động sản.
Còn theo một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản ở Hà Nội phân tích, chỉ trong vòng 6 tháng trở lại đây, giá đất tại các khu vực vùng ven đường Vành đai 4 đã tăng quá mạnh. Với một dự án mới nằm trên giấy mà giá đã tăng cao như vậy, cho thấy, giá đất đã tăng vượt giá trị thực.
"Vậy phải mất bao nhiêu thời gian trong tương lai để đo lường giá trị đất của hiện tại khi nó đã tăng quá đà. Ví dụ, lô đất ở Sóc Sơn trước khi có thông tin đường Vành đai 4 xuất hiện chỉ 1 tỷ. 3 tháng sau, thông tin đường Vành đai 4 manh nha xuất hiện, giá đất tăng thành 1,5 tỷ đồng. Giá đất cứ tiếp tục kéo lên khi Quốc hội ấn nút thông qua, khi tuyến đường cắt băng động thổ, hay qua từng giai đoạn Vành đai 4.
Nếu cứ tăng với mỗi mốc như vậy thì lô đất này có thể tăng gấp 4,5 lần. Đó là điều vô lý. Thế nên, giá đất rồi sẽ quay trở về với giá trị thực nếu như bức tranh chung về thị trường đang tự điều chỉnh", vị lãnh đạo này cho hay.
Cũng theo vị lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản này, đường Vành đai 4 là đường cao tốc trên cao nên chỉ có những khu vực gần các nút giao mới phát triển, tăng giá tốt. Còn những khu vực dọc hai bên bị ngăn cách bởi hệ thống đường gom, rào chắn thì sẽ khó phát triển.
Đây là lý do nhà đầu tư nên cẩn trọng vì lợi nhuận của lô đất ven đường Vành đai 4 sẽ không còn hấp dẫn, thậm chí nguy cơ cắt lỗ là điều dễ xảy ra.
|
Cẩn trọng khi đầu tư Bàn về đầu tư xung quanh trục Vành đai 4, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội khuyến cáo: bất động sản nói chung, phân khúc nhà ở nói riêng, là một kênh trú ẩn dòng tiền an toàn ở nhiều phương diện. Tuy nhiên, các sản phẩm này cũng sẽ có những rủi ro nhất định nếu nhà đầu tư không nhìn nhận thị trường một cách tổng quan và toàn diện. Bởi vậy, nếu muốn xuống tiền đầu tư bất động sản nơi đây, khách hàng cần tìm kiểm, xem xét kỹ lưỡng. Bà Hằng đồng thời cũng phân tích rõ 3 vấn đề cần lưu ý. Thứ nhất, trước khi đưa ra quyết định mua, nhà đầu tư cần đánh giá tính hợp lý của mức giá hiện tại. Đó là giá giao dịch của dự án trong 1-2 năm về trước và điều kiện phát triển hạ tầng. Khi đem lên bàn cân giá trị của bất động sản ở thời điểm hiện tại và giá trị ở 1-2 năm về trước, nhà đầu tư sẽ hiểu được sự biến động về mức giá của dự án trong khoảng thời gian gần nhất. Tiếp đó, có thể so sánh chỉ số này với tốc độ biến động giá bình quân của toàn thị trường để đưa ra những đánh giá khách quan về tính hợp lý của mức giá hiện tại. Ngoài ra, điều kiện phát triển hạ tầng cũng là một cơ sở tất yếu để kiểm tra tính hợp lý của giá. Hệ thống cơ sở hạ tầng, tiện ích đô thị thường là một trong những yếu tố có thể tác động tới giá trị của bất động sản. Thứ hai, điều kiện pháp lý của dự án là yếu tố cần giới đầu tư đặc biệt lưu tâm. Đây được coi như một “lá chắn” cho giới đầu tư nếu điều kiện pháp lý tốt. Một ví dụ điển hình là sổ hồng (hay Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở) đối với các sản phẩm căn hộ bán. Khi điều kiện pháp lý đã được kiểm chứng, dự án bất động sản có khả năng gia tăng tính thanh khoản, giúp các hoạt động chuyển nhượng, cho thuê và kinh doanh trong tương lai dễ dàng hơn. Thứ ba, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills Hà Nội nhấn mạnh về tầm quan trọng của việc chuẩn bị một lộ trình đầu tư rõ ràng. Ngay từ giai đoạn tìm hiểu và khảo sát thị trường, giới đầu tư nên tìm đến các sản phẩm được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm trong việc phát triển bất động sản, tại khu vực được đầu tư bài bản về cơ sở hạ tầng. Điều này cũng góp phần đảm bảo giá trị bất động sản và có thể gia tăng tính thanh khoản cho dự án bất động sản trong dài hạn. Hiểu rõ tâm lý của khách thuê và cư dân, những chủ đầu tư giàu kinh nghiệm này sẽ mang đến trải nghiệm sinh hoạt đáp ứng tốt nhu cầu đa dạng của khách hàng, với dịch vụ toàn diện và cơ sở vật chất hiện đại. Từ đó, môi trường và chất lượng cuộc sống tại dự án cũng sẽ được đảm bảo. Đây là lợi thế cạnh tranh giúp nhà đầu tư có thể sinh lời bằng hình thức bán, cho thuê trong tương lai. Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư uy tín cũng thường xuyên tổ chức nhiều chiến dịch marketing cũng như tung ra các điểm chào bán độc đáo. Những hoạt động này sẽ kích thích hoạt động “mua vào, bán ra”, tạo điều kiện đáng kể cho nhà đầu tư. “Hoạt động giao thương giữa Việt Nam và các quốc gia khác trong khu vực đang dần trở lại thuận lợi và sôi động hơn, đây là thời điểm tiềm năng để thu hút đầu tư từ các khách hàng quốc tế. Đứng trước những điều kiện thuận lợi này, nhà đầu tư cần có cái nhìn đa chiều và đưa ra những đánh giá kỹ lưỡng, trước khi tham gia hoạt động đầu tư bất động sản.” - Bà Đỗ Thu Hằng nhận định. Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cũng chia sẻ: “Hạ tầng giao thông luôn đóng một quan trọng trong việc phát triển kinh tế - xã hội. Do đó, ở đâu hạ tầng giao thông tốt thì kinh tế phát triển, đô thị phát triển, tất yếu bất động sản cũng được hưởng lợi. Từ lâu, các cơn sốt đất xảy ra không chỉ ở Hà Nội, TP. HCM hay các địa phương đều cho thấy rằng, thực tế giá đất luôn tăng khi hạ tầng giao thông được đầu tư xây dựng mới hoặc mở rộng”. |