TS. Đinh Thế Hiển: Lãi suất giảm lúc này chưa phải dấu hiệu ngân hàng thừa tiền, khó tác động đến bất động sản

Kể từ nửa cuối năm 2022, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) thực thi chính sách thắt chặt tiền tệ trở lại để kiềm chế lạm phát và ổn định tỷ giá. Theo đó, NHNN đã có hai lần điều chỉnh các mức lãi suất điều hành trong tháng 9 và tháng 10/2022.

Tổng phương tiện thanh toán (cung tiền M2) tăng trưởng khá thấp trong năm ngoái, trong đó có nguyên nhân vòng quay tiền bị chậm lại.

Từ giữa tháng 3/2023 đến nay, NHNN đã có ba lần liên tiếp hạ lãi suất điều hành, cho thấy chính sách tiền tệ đang giảm dần mức độ thắt chặt. Ngay sau cuộc họp của lãnh đạo các nhà băng với NHNN vào sáng 25/5, các ngân hàng thương mại dự kiến giảm 0,3 - 0,5% lãi suất cho vay áp dụng với tất cả các khoản vay cũ. Những động thái này được cho là một tín hiệu tốt đối với nền kinh tế, kỳ vọng sẽ tác động tích cực đến bất động sản.

Trao đổi với người viết, Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển nhận định, thời điểm cuối năm 2022 khi lãi suất tăng, thị trường bất động sản ảm đạm chỉ có một phần là do người mua sợ mức lãi vay cao. Vấn đề cần lưu ý là khi lãi suất tăng, tức ngân hàng thiếu tiền và phải tăng lãi suất để huy động tiền.

Ngân hàng thiếu tiền có nghĩa dòng tiền đang bị kẹt, không xoay được. Nếu doanh nghiệp và người dân kinh doanh, buôn bán thuận lợi, có dòng tiền đều để trả nợ sẽ không xảy ra tình trạng này. Tuy nhiên, thời gian vừa qua, rất nhiều chủ thể trên thị trường bất động sản đi vay nhưng không trả nợ đúng hạn nên mới dẫn đến tình trạng ngân hàng bị thiếu tiền. “Ngân hàng thiếu tiền tức là nền kinh tế khan tiền, tức là tình hình mua bán gặp khó khăn, vòng quay tiền chậm lại”, chuyên gia nói.

Quay trở lại với động thái mới đây của NHNN, theo ông Hiển, nếu lãi suất giảm do ngân hàng thừa tiền thì thị trường bất động sản sẽ được hưởng lợi. Hiện nay dù tình trạng căng thẳng thanh khoản đã được giải quyết nhưng lãi suất hạ nhiệt chưa phải là dấu hiệu của nền kinh tế thừa tiền. Do đó, dòng tiền chưa thể ngay lập tức đổ vào các kênh đầu tư như chứng khoán và bất động sản.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (Mã: AGG), chia sẻ: “Dù NHNN đã điều hành hạ lãi suất nhưng khi chúng tôi tiếp xúc với các lãnh đạo ngân hàng thương mại thì họ đều nói rằng luôn luôn có độ trễ khoảng từ 9 tháng đến một năm để lãi suất thực tế hạ nhiệt.

Có một điểm là có thể lãi suất dành cho các ngành sản xuất kinh doanh khác giảm nhưng lãi suất cho vay đối với bất động sản vẫn giữ rất cao. Dù ngân hàng có mở hầu bao cho vay đi nữa thì doanh nghiệp bất động sản cũng không vay được vì pháp lý không chạy.”

Điều kiện để thị trường tan băng

TS. Đinh Thế Hiển phân tích, các nhà đầu tư không nhìn thấy sự khác biệt của giai đoạn hiện nay và một thập kỷ trước, chỉ có duy nhất một dấu hiệu giống nhau đó là thị trường “kẹt” thì sẽ lại tăng. Nhưng sự khác biệt quan trọng nhất của hai giai đoạn chính là giá cả. Đơn cử vào năm 2012, khi bất động sản đóng băng thì giá đất nền sổ đỏ quận 9 chỉ khoảng 8 - 10 triệu đồng/m2.

Đến nay, sau ba năm liên tục sốt nóng, giá bất động sản đã bị đẩy lên mức quá cao. Nếu như từ năm 2019, thị trường bất động sản chững lại hoặc đi ngang thì sẽ có tích lũy để tiếp tục tăng trưởng. Thế nhưng giai đoạn 2020 - 2021, giá bất động sản lại tiếp tục tăng trong bối cảnh kinh tế suy thoái.

“Bây giờ những người đã ôm đất để đầu tư, đầu cơ có thể nói đều đã chùn tay. Người ta chỉ mong thị trường tan băng, có người mua người bán để thoát được hàng là mừng, chứ không mong nhảy vào bắt đáy như giai đoạn 2012 - 2013”, vị này cho hay.

Theo chuyên gia, muốn thị trường bất động sản tan băng thì phải xuất hiện một số cơ hội. Thứ nhất là dòng tiền xuất hiện, thứ hai là mặt bằng giá đã giảm xuống một mức nào đó đủ để người mua tin tưởng và chấp nhận. Còn nếu ai cũng muốn giữ giá cao chờ đợi cơ hội thì từ nay đến cuối năm, thị trường sẽ khó có chuyển biến.

Về triển vọng năm 2024, xét trong bối cảnh kinh tế thế giới có sự phục hồi, xuất khẩu  ổn định và nền kinh tế thị trường nội địa thuận lợi hơn,… ông Hiển cho rằng, kịch bản thị trường bất động sản tan băng là khá rõ nhưng sẽ tập trung ở khu vực dân cư đô thị, vùng có thể đầu tư khai thác được. Lúc này, mặt bằng giá sẽ giảm hoặc đi ngang chứ không có chuyện tăng.

Cũng theo vị này, trong năm 2024, khả năng dòng tiền nhàn rỗi quay lại thị trường bất động sản sẽ không cao. Bởi vì rất nhiều người ôm đất hiện nay đang nợ phải gồng lãi vay ngân hàng. Thị trường sẽ không xuất hiện các nhà đầu tư mới (chưa ôm đất) đổ tiền mua bất động sản giống như một làn sóng trước đây. Số lượng người ôm đất mong muốn thoát hàng ra đang nhiều hơn số lượng người có sẵn tiền để ôm hàng, tức là cầu thấp hơn cung.

“Năm 2024, dòng tiền đầu tư bất động sản sẽ rõ ràng hơn, tức là người ta sẽ xuống tiền mua bán ở những nơi đã thấy rõ tiềm năng và có thể khai thác được chứ không mua bán ồ ạt từ thành thị đến thôn quê hẻo lánh như trước đây. Các nhà đầu cơ hiện nay không còn niềm tin mua đất sau đó ăn bằng lần như 5 - 7 năm trước, do đó họ sẽ không mạo hiểm để xuống tiền”, chuyên gia nhận định.