TS. Cấn Văn Lực: Nên tập trung phát triển các dự án bất động sản chăm sóc sức khỏe độc đáo

Dòng vốn vẫn là nút thắt của bất động sản

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV cho rằng, dòng vốn vẫn có thể được coi là một nút thắt cho hoạt động đầu tư bất động sản, du lịch và chăm sóc sức khỏe. Nhất là, trong bối cảnh hiện nay, việc huy động vốn đang trở nên rất khó khăn hơn, với việc Ngân hàng Nhà nước kiểm soát tín dụng khá chặt chẽ đặc biệt là lĩnh vực bất động sản. Bên cạnh đó, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng ngưng trệ, trong khi thị trường chứng khoán lại sụt giảm sâu. Như vậy, để tìm lời giải nào của bài toán nguồn vốn để phát triển phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng và bất động sản chăm sóc sức khoẻ hiện nay?

Về vấn đề này TS. Cấn Văn Lực cho biết,  đối với các doanh nghiệp bất động sản cần nâng cao việc công khai, minh bạch trong hoạt động huy động và sử nguồn dụng vốn trong đó như: Tạo uy tín đối với doanh nghiệp, xác định nhu cầu tăng vốn phải xây dựng các phương thức, lựa chọn những thời điểm phù hợp nhất về kế hoạch sử dụng vốn cùng với đó là khả năng trả nợ…. 

“Nhiều doanh nghiệp cần có lộ trình áp dụng xếp hạng tín nhiệm một cách phù hợp, phải chú trọng đến các chuẩn mực kế toán, hay những chuẩn mực trong quản trị doanh nghiệp, tăng cường thu hút dòng vốn đầu tư chiến lược, dòng vốn  từ nước ngoài để nâng cao năng lực, kinh doanh hiệu quả, khẳng định uy tín của doanh nghiệp bất động sản”, ông Lực phân tích.

Theo ông Lực, phải tăng cường tái cơ cấu, nâng cao hiệu quả và đa dạng hóa việc sử dụng cùng các nguồn vốn, cần chú trọng quản lý rủi ro tài chính, dòng tiền, lãi suất hoặc tỷ giá: Thực hiện việc tái cơ cấu nhằm tiết giảm chi phí, đáp ứng nhu cầu dòng tiền cùng nguồn lực, có tình thanh khoản trong thời điểm hiện nay, chú trọng vào các lĩnh vực có thế mạnh, đa dạng hóa các dòng vốn để tránh lệ thuộc vào một số nguồn vốn duy nhất có, là để giảm thiểu các rủi ro; cố gắng huy động vốn (nhất là trong vốn trung, dài hạn) có mục đích sử dụng vốn một cách hợp lý; đặc biệt quan tâm quản lý rủi ro tài chính tốt, quản lý dòng tiền cùng với lãi suất và tỷ giá ổn định hơn.

Vị chuyên gia Kinh tế trưởng của Ngân hàng BIDV cho hay, những doanh nghiệp bất động sản phải tập trung xây dựng những dự án liên quan đến chăm sóc sức khỏe với các sản phẩm độc đáo, phù hợp với nhu cầu và tình hình thực tế. Có phương án huy động nguồn vốn, sử dụng vốn một cách khả thi nhất, có hiệu quả cao, nâng cao chất lượng dịch vụ, kết với các thương hiệu có danh tiếng để quản lý vận hành. Nhờ thế, phân khúc bất động sản này mới thu hút được một lượng khách hàng một cách bền vững, từ đó tạo ra dòng tiền ổn định nhằm thu hút các nhà đầu tư tham gia...

Như vậy, cơ bản dòng vốn cho thị trường bất động sản nói chung và phân khúc bất động sản chăm sóc sức khỏe nói riêng, không nên dựa quá nhiều vào vốn  từ các ngân hàng, mà nên tìm những kênh từ, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, cá quỹ đầu tư. Vì thế, bản thân nhà đầu tư tư nhân sẽ sẵn sàng đổ vốn vào dưới dạng quỹ tín thác với bất động sản có sẵn.

 Bất động sản chăm sóc sức khỏe là xu hướng đầu tư mới

TS. Cấn Văn Lực cũng cho rằng, dòng vốn đối với thị trường bất động sản Việt Nam chủ yếu đến từ tín dụng ngân hàng, doanh nghiệp phát hành trái phiếu; hay các kênh cổ phiếu, dòng vốn đầu tư FDI,  các quỹ đầu tư, hoạt động mua bán sáp nhập và vốn tự có của doanh nghiệp…

Ông Lực khẳng định, số liệu cho riêng về phân khúc bất động sản chăm sóc sức khỏe không được công bố cụ thể, tuy vậy, có thể thấy thị trường bất động sản đang hình thành xu hướng đầu tư vào phân khúc bất động sản này.

Theo số liệu công bố mới đây của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng bất động sản tính đến cuối tháng 8 năm nay đạt khoảng gần 2,4 triệu tỷ đồng, chiếm gần 21% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế. Như vậy, đây là một trong những tỷ trọng cao nhất trong 4 năm qua.

Theo đó, riêng trong năm 2022, tín dụng bất động sản tính trong 8 tháng đầu năm vẫn tăng khá nhanh (với gần 16%), cao hơn nhiều so với mức tăng trưởng tín dụng chung (gần 10%). Trong đó, tín dụng bất động sản chủ yếu tập trung vào cho vay mua nhà ở, với mức tăng hơn 20%; trong khi, tín dụng đầu tư - kinh doanh bất động sản chỉ tăng gần 7,5%.

Nếu so với các quốc gia, tỷ trọng tín dụng bất động sản/tổng dư nợ tín dụng cả nước ta thấp hơn đáng kể so với nhiều nước (như tại Hoa Kỳ 29%, Trung Quốc khoảng 27% và Malaysia là 28%…) nhưng vẫn có dấu hiệu của rủi ro khi mà bối cảnh thị trường đang khá trầm lắng giai đoạn này. Vì vậy, Ngân hàng Nhà nước đã liên tục chấn chỉnh, kiểm soát chặt chẽ hoạt động tín dụng đối với lĩnh vực này, chú ý nhất là lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở các phân khúc lớn như bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn, hay các dự án có tính chất đầu cơ, thậm chí là lũng đoạn về giá…

Theo dữ liệu của Hiệp hội Trái phiếu Việt Nam, tính trong 09 tháng đầu năm nay, tổng quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt khoảng 259 nghìn tỷ đồng, giảm hơn 30% so với năm ngoái. Trong số đó, doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản đã phát hành khoảng 215 nghìn tỷ đồng trong năm 2021, tính trong 9 tháng đầu năm nay doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 50.000 tỷ đồng trái phiếu (đứng thứ 2 về khối lượng, sau các tổ chức tín dụng), với lãi suất trung bình là trên 10,30%/năm.

Nói về thị trường trái phiếu doanh nghiệp, TS. Cấn Văn Lực phân tích, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp sẽ trở thành kênh cung cấp nguồn vốn trung và dài hạn cho các doanh nghiệp. Trong đó, nhất là những doanh nghiệp bất động sản, giảm được áp lực về vốn trung và dài hạn đối với những ngân hàng thương mại cổ phần, hay hỗ trợ doanh nghiệp huy động nguồn vốn sản xuất, kinh doanh.

Theo ông Lực, trong những tháng đầu năm nay, trên cả nước đã xảy ra một số sự việc liên quan đến các Tập đoàn Tân Hoàng Minh và Tập đoàn Vạn Thịnh Phát do sai phạm trong hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, dẫn đến hệ lụy lớn đến nền tảng nhà đầu tư thiếu chuyên nghiệp như hiện nay, đều có thể sẽ gây ra hành động theo tâm lý về đám đông, hay tâm lý e ngại khiến doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn về dòng tiền,  nhất là khó huy động vốn trong giai đoạn tới đây.

Cũng theo vị chuyên gia này, vẫn còn những nguồn vốn khác như các hình thức huy động vốn mới từ những quỹ đầu tư, hay những nền tảng công nghệ; dòng vốn đầu tư FDI; nguồn vốn từ hoạt động mua bán sáp nhập với các đối tác nước ngoài; kiều hối và nguồn vốn tự có...

“Theo dự kiến, tổng nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản từ những nguồn vốn khác nhau trong năm 2022 ước đạt khoảng từ 800.000 tỷ đồng  đến khoảng 850.000 tỷ đồng, chiếm khoảng trên 27,5% tổng lượng vốn đầu tư trên toàn xã hội”, TS. Cấn Văn Lực cho biết.