Trước đây nhà trong phố là số một nhưng tại sao bây giờ ngày càng nhiều người bỏ trung tâm ra ngoại ô?

Cuộc "di cư" bỏ "phố" về các vùng ngoại ô

Theo Nhịp Sống Kinh Tế, nếu như ngày trước, chung cư nội thành chiếm thế mạnh trong cuộc đua cạnh tranh, thì hiện tại, người dân ngày càng có xu hướng lựa chọn những căn hộ chung cư ở ngoại thành. Lý do dẫn tới xu hướng dịch chuyển ra vùng ven ngoại thành là nhờ đã giải quyết được bài toán về cơ sở hạ tầng.

Theo tổng Giám đốc Công ty CP Bất động sản Đại Phúc Land - bà Nguyễn Hương chia sẻ, trong khoảng 10 năm trở lại đây, các chủ đầu tư bất động sản đã dịch chuyển chiến lược sang đầu tư các dự án có quy mô lớn hơn có thể lên đến hàng trăm ha thậm chí là hàng ngàn ha tạo nên các đại đô thị, các khu du lịch nghỉ dưỡng kết hợp với thương mại dịch vụ, vui chơi giải trí tầm cỡ, góp phần thay đổi diện mạo của một vùng đất rộng lớn tại các địa phương.

Chính điều đó đã thu hút người dân chuyển ra xa ngoài trung tâm thành phố sinh sống. Các chuyên gia bất động sản của VARS cho biết, đại đô thị đang tái định hình không gian đô thị tại Việt Nam, nơi mà các dự án cũ thông thường là các khu đô thị ngổn ngang với điều kiện hạ tầng cơ bản thiếu đồng bộ, do bị hạn chế về diện tích và áp lực lợi nhuận của chủ đầu tư, dẫn tới vận hành thiếu hiệu quả.

Cũng không trói buộc vào khái niệm cố hữu về một không gian sống rộng rãi và khoáng đạt mà các đại đô thị mới được quy hoạch bằng cách "nén" cư dân vào trong một không gian đô thị phong phú, nhường diện tích cho các tiện ích khác như bệnh viện, trường học, bể bơi, thậm chí là biển nhân tạo, khu vui chơi, đường giao thông...

VARS phân tích rằng, nếu hình dung các luồng giao thông là các bình thông nhau, thì việc hình thành các khu đại đô thị là cách tạo thêm những nhánh rẽ mới, giảm áp lực đến các đường ống chính. Áp lực mà hệ thống giao thông đang phải chịu đến từ việc tổ chức hệ thống giao thông chưa thực sự thông minh, dẫn tới việc quá tải.

Vấn đề của hệ thống đô thị ở Việt Nam là giải quyết giao thông bằng cách tăng mật độ sống tại các khu chung cư khu đô thị, dành diện tích còn lại để mở rộng đường sá, tăng lưu lượng.

Mở rộng đô thị đồng thời cũng triển khai nhiều dự án giao thông trọng điểm như đường cao tốc, cầu, cầu vượt, mở rộng các con đường hiện hữu... đang tạo cơ hội cho nhà đầu tư phát triển những dự án đại đô thị.

Nở rộ loạt dự án đại đô thị

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, tại TP HCM, các dự án đại đô thị có diện tích trên 100 ha hầu hết đều ở TP Thủ Đức, Nhà Bè hay các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An...

Mặc dù xa trung tâm, nhưng với hạ tầng đồng bộ, các dự án đại đô thị tại TP HCM thường có mức giá thấp nhất vào khoảng 35-40 triệu đồng/m2, các dự án cao cấp còn có mức giá lên đến 70-80 triệu đồng/m2. 

Tình trạng tương tự tại Hà Nội, khi các dự án đại đô thị đang được định vị tại các huyện Đông Anh, Gia Lâm... hay các tỉnh Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Hòa Bình...

Đơn cử như các dự án đại đô thị nổi bật, cung cấp ra thị trường hàng chục nghìn căn hộ với mức giá khoảng từ 30-40 triệu đồng/m2.

VARS cho hay, các dự án đại đô thị với diện tích từ 100 ha trở lên được triển khai tại các quận, huyện xa trung tâm đang là nguồn cung chủ yếu cho thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc căn hộ. Đây cũng là chiến lược kinh doanh của các chủ đầu tư trong bối cảnh quỹ đất tại các khu trung tâm thành phố ngày càng khan hiếm.

Bà Hương cho biết: "Hiện nay, top 10 chủ đầu tư đang sở hữu hàng chục ngàn ha quỹ đất dự phòng cho việc phát triển dự án. Một số chủ đầu tư đang sở hữu các quỹ đất khủng có thể kể đến như Novaland (10.600 ha), Vinhomes (16.800 ha), Hưng Thịnh (4.500 ha), FLC (9.000ha), Phát Đạt (5.804 ha), Đất Xanh (4.000 ha), Ecopark (500 ha)...".

Vị này cho rằng, các chủ đầu tư có một số điều kiện nền tảng thúc đẩy xu hướng phát triển các dự án đại đô thị. "Thứ nhất, các chủ đầu tư đã có quá trình tích lũy kinh nghiệm phát triển dự án và nguồn lực tích lũy trong một khoảng thời gian đủ dài.

Thứ hai, quỹ đất nội đô tại các thành phố lớn ngày càng khan hiếm và giá cả đất đai ngày càng gia tăng nên xu thế dịch chuyển ra vùng ven hình thành các khu đô thị vệ tinh là điều tất yếu.

Thứ ba, hạ tầng giao thông kết nối liên vùng được Chính phủ quan tâm và đang phát triển mạnh. Thứ tư, các địa phương điều chỉnh quy hoạch phát triển vùng và khu vực cùng với chính sách mời gọi nhà đầu tư hấp dẫn.

Thứ năm, xu hướng lựa chọn của người dân khi dịch chuyển từ các khu dân cư hiện hữu sang các dự án quy mô được quy hoạch bài bản, đồng bộ về không gian sống, tiện ích, kiến trúc nhà cửa và chất lượng xây dựng. Chất lượng cuộc sống và điều kiện sống của người dân, vì vậy có sự cải thiện đáng kể", bà Hương đưa ra phân tích.

Bà Hương nhận định rằng, các chủ đầu tư trong nước đã dần vươn lên dẫn đầu, dần thay thế cho các nhà đầu tư ngoại và dẫn dắt xu thế đầu tư thị trường bất động sản. Đầu tư phát triển các dự án đại đô thị đòi hỏi phải có năng lực và thương hiệu của chủ đầu tư phải đủ tầm mới có thể đảm bảo việc triển khai hiệu quả.

Tuy vậy, VARS cũng nhận xét rằng, vấn đề thời gian cấp phép cho dự án vẫn kéo dài cũng như thủ tục phức tạp đang là một rào cản cho các chủ đầu tư trong kế hoạch phát triển đại đô thị trên thị trường bất động sản trong ít nhất một năm tới.