Triển vọng cổ phiếu ngành BĐS trong 6 tháng cuối năm 2022 sẽ ra sao?

Theo Trí thức trẻ, từng là một trong những nhóm tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2021, sau đó điều chỉnh mạnh kể từ đầu năm 2022, bất động sản đang trở thành nhóm ngành được quan tâm hàng đầu trên thị trường hiện nay. Khi mà tiềm năng của thị trường lớn, trong khi mặt bằng giá đã được chiết khấu khá cao tính đến hiện tại.

Trong báo cáo phân tích mới đây, Anfin dự báo thị trường chứng khoán bất động sản Việt Nam đang bước vào thời kỳ thanh lọc. Theo đó, ngành bất động sản trong nửa cuối năm 2022 sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức từ những tác động chung của nền kinh tế và dự báo các công ty có sự phân hóa khá rõ rệt.

Nhận định thị trường: Cơn bão đã đi qua?

Xét về quan điểm thị trường nói chung, nhìn lại tháng 5, chỉ số VN-Index tiếp đà giảm điểm. Cụ thể, sau cú rơi từ tháng 4 đến nay, VN-Index đã bước vào đợt giảm điểm sâu thứ 3 trong vòng một năm qua, chạm mức 1.127 điểm trước khi hồi phục 10% lên 1.292 điểm - mức đóng cửa cuối tháng. Giới quan sát cho rằng, những lo ngại về tình hình lạm phát cũng như chính sách phong tỏa nghiêm ngặt của Trung Quốc đã khiến thị trường luôn trong trạng thái dễ nhạy cảm, nhà đầu tư quyết định "risk-off" và liên tục bán ra khỏi thị trường.

Dòng tiền tiếp tục có xu hướng rời bỏ phần lớn các nhóm ngành, đặc biệt ở các ngành nguyên vật liệu (14%), tài chính (giảm 13%) và bảo hiểm (giảm 15%). Ở chiều ngược lại, dòng tiền tập trung chủ yếu và hai nhóm ngành có tiềm năng là tiện ích (tăng 8%) và CNTT (tăng 2%), dẫn dắt bởi các mã có vốn hóa lớn: POW, GEG, và FPT.

Điểm sáng đáng chú ý là sau lần đầu quay lại mua ròng trong tháng 4 (với tổng giá trị 172 triệu USD), khối ngoại đã tiếp tục tận dụng cơ hội thị trường quá bán để gom ròng với giá trị ước tính hơn 150 triệu USD trong tháng 5 trên cả 3 sàn. Trong đó, HSX ghi nhận 138 triệu USD giá trị mua ròng từ khối ngoại. Ngoài ra, các mã được mua ròng nhiều nhất bao gồm: NLG, DPM và Chứng chỉ quỹ Diamond ETF (FUEVFVND).

Triển vọng nhóm ngành bất động sản trong 6 tháng cuối năm 2022

Theo Anfin, riêng nhóm bất động sản nửa cuối năm 2022 sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ nét giữa các công ty. Theo đó, những doanh nghiệp có vốn hóa mạnh, ít sử dụng đòn bẩy tài chính, quỹ đất lớn... sẽ có cơ hội phát triển. Ngược lại, những công ty vốn nhỏ, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn được sự báo sẽ gặp nhiều rủi ro.

Những thách thức có thể kể đến như (1) lãi suất tăng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà; (2) giá vật liệu tăng có thể làm tăng giá nhà ở; (3) các khoản vay ngân hàng vào bất động sản đang được thắt chặt và giám sát chặt chẽ hơn. Chính vì thế, bất động sản dân dụng chưa có nhiều điểm sáng trong năm 2022 khi mà nguồn cung khá ảm đạm và có dấu hiệu sụt giảm.

Trong báo cáo mới nhất của CBRE cũng thể hiện nguồn cung căn hộ mới tại TP. Hồ Chí Minh trong quý I sẽ giảm 48% so với cùng kỳ xuống còn 884 căn - mức thấp nhất theo quý kể từ năm 2013. Kết quả, số căn hộ sơ cấp tiêu thụ trong kỳ giảm 53% xuống còn 1.247 căn.

Tương tự, đa số các doanh nghiệp bất động sản đều chứng kiến sự sụt giảm cả về doanh thu là lợi nhuận, nguyên nhân một phần được cho bởi chưa có nhiều dự án mở bán vào quý 1 năm nay.

Tuy nhiên, vẫn có một số đơn vị với quỹ đất lớn cùng bảng cân đối tài chính lành mạnh như Khang Điền (KDH), Nam Long Group (NLG)… vẫn tăng trưởng ổn định.

Ngược lại, nhóm bất động sản công nghiệp lại cho thấy sự khá khởi sắc trong năm 2022 khi nguồn cung khu công nghiệp mới trên cả nước được kỳ vọng sẽ tăng trên 7.500 ha. Đặc biệt, thị trường bất động sản công nghiệp tại Long An và Bình Dương được dự báo sôi động với nhiều dự án đưa vào khai thác với giá thuê duy trì ở mức cao. Nhờ vậy, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp đều ghi nhận kết quả kinh doanh khá tốt trong quý 1/2022.

Tổng kết, nhóm bất động sản vẫn được đánh giá là ngành trụ cột của thị trường chứng khoán Việt Nam. Vì thế, bất động sản nói riêng và chứng khoán bất động sản nói chung vẫn là ngành tiềm năng và đáng để cân nhắc lựa chọn trong thời điểm hiện tại khi mà nhà đầu tư theo khẩu vị đầu tư dài hạn.

"Song, dự báo sẽ có sự phân hóa rõ rệt giữa các cổ phiếu BĐS như vậy thì nhà đầu tư nên sáng suốt tìm hiểu kỹ qua những báo cáo ngành, cân nhắc tình hình kinh doanh của công ty… qua đó có thể chắt lọc được những cổ phiếu tốt, những công ty có nền tăng trưởng tài chính giữa lúc thị trường đang biến động như thế này", bà Khánh Ly – chuyên gia Anfin - nhấn mạnh.

Trong bối cảnh thị trường biến động như hiện nay, VinaCapital cho rằng có 4 diễn biến mới hiện đang hỗ trợ tâm lý của các nhà đầu tư trong nước gồm: (1) Thị trường nhận thức được làn sóng bán tháo do các lệnh dừng ký quỹ gần đây đã kết thúc; (2) Việc Chính phủ công bố gói hỗ trợ lãi suất 2% để hỗ trợ các doanh nghiệp vừa và nhỏ và các doanh nghiệp khá; (3) Các diễn biến tích cực của nền kinh tế - bao gồm cả mức tăng kỷ lục của doanh số bán lẻ trong tháng 5; (4) Nhận thức ngày càng tăng rằng các sự kiện kinh tế toàn cầu hiện tại sẽ mang lại lợi ích cho nền kinh tế Việt Nam. 

Quan trọng hơn, Vinacapital ước tính rằng số dư ký quỹ đang lưu hành đã giảm khoảng 30%, điều này giúp loại bỏ nguồn áp lực bán tháo mạnh nhất trong tháng 5, mở đường cho sự phục hồi mạnh mẽ hơn của thị trường. 

"Cuối cùng, chúng tôi kỳ vọng tăng trưởng lợi nhuận trên 20% đối với thị trường chứng khoán Việt Nam trong năm nay, mặc dù chúng tôi kỳ vọng lợi nhuận của các công ty trong quỹ của chúng tôi sẽ tăng trên 35%. Điều này giúp giải thích tại sao những cổ phiếu đó đang giao dịch với mức P/E thấp hơn so với thị trường tổng thể", Michael Kokalari, CFA Chuyên gia Kinh tế trưởng nhận định.