Trải qua nốt trầm, bất động sản TP HCM nửa cuối năm sẽ khởi sắc?

Theo báo cáo quý 2/2023 của Savills Việt Nam, nhìn chung hoạt động của 6 phân khúc là căn hộ, biệt thự/nhà liền kề, khách sạn, căn hộ dịch vụ, văn phòng và bán lẻ đều khá trầm lắng. Điều này chủ yếu đến từ khó khăn chung của bức tranh kinh tế vĩ mô. Đại diện Savills Việt Nam cho biết, nguồn cung mới của một số dự án văn phòng, bán lẻ và căn hộ được dự báo sẽ giúp thị trường khởi sắc vào nửa cuối năm. 

Cụ thể, tăng trưởng bán lẻ trong nửa đầu năm tăng trưởng chậm lại do tâm lý cẩn trọng của người tiêu dùng. Song, triển vọng kinh tế trong nước ổn định hơn sẽ thúc đẩy sự phát triển trong thời gian tới. Theo thống kê, nguồn cung trong quý 2/2023 là  hơn 1,5 triệu m2 sàn, không đổi theo quý cũng như theo năm. Trong 6 tháng cuối năm, chỉ có ba dự án tại khu vực ngoài trung tâm sẽ đi vào hoạt động, dự kiến diện tích cho thuê đạt 66.000m2.

Những dự án bán lẻ hiện đại có tình hình hoạt động vượt trội hơn so với shophouse nhờ cung cấp các trải nghiệm hàng hóa và dịch vụ đa dạng hơn. 

Từ năm 2019 cho đến nay, giá thuê nhà phố tại các tuyến đường nổi tiếng của TPHCM như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ và Nguyễn Trãi đã giảm 8%/năm. Trong khi đó, giá thuê của phân khúc bán lẻ hiện đại lại đi ngược chiều, mỗi năm tăng trung bình 3%. Phía Savills Việt Nam cho biết, lượng tiêu thụ mặt bằng bán lẻ trong quý 2 năm nay là hơn 7.000m2, con số thấp nhất kể từ quý cuối năm ngoái. Nhiều khách thuê trả mặt bằng, nhiều chủ dự án chuyển diện tích bán lẻ sang văn phòng cho thuê. Lượng tiêu thụ tại khu vực trung tâm là khoảng 500m2, tại khu vực ngoại thành lại giảm gần 8.000m2.  

Bà Giang Huỳnh - Trưởng bộ phận Nghiên cứu của Savills TPHCM cho biết, đối với phân khúc văn phòng, thị trường văn phòng hạng A tại TPHCM hoạt động tốt hơn so với những thành phố khác. Trong tương lai, nguồn cung sẽ tiếp tục đánh giá được khả năng hấp thụ của thị trường. Quý 2 năm nay, nguồn cung văn phòng đã tăng 1% theo năm nhưng lại giảm 2% theo quý.

Trong nửa cuối năm, thị trường văn phòng được kỳ vọng sẽ đón nguồn cung lớn với 13 dự án, diện tích lên đến 237.000m2. Chiếm đến 64% thị phần là văn phòng hạng A. Ngoài ra, 56% nguồn cung tương lai thuộc khu vực trung tâm, với những dự án đáng chú ý như: Nexus, VP Bank Saigon Tower, The Waterfront Saigon và khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ chiếm 35% với The METT, The Hallmark.

Công suất khách sạn trong nửa đầu năm là 64%, so với nửa đầu năm 2019 đã phục hồi 92%. Giá phòng trung bình là 1,9 triệu đồng/phòng/đêm, tương đương 97% năm 2019. Tình hình hoạt động kém ở tất cả các phân khúc trong quý vừa qua do lượng khách quốc tế đến TPHCM đã giảm 13%. Trong nửa đầu năm nay, TPHCM đón 18 triệu lượt khách, thế nhưng khách quốc tế chỉ chiếm 11%.

Dòng vốn FDI đầu tư đa dạng vào nhiều lĩnh vực của nền kinh tế đã thúc đẩy sự phục hồi của các căn hộ dịch vụ. Theo báo cáo của Savills, nguồn cung trong quý 2 là 7.009 căn, tăng 8% theo quý và 13% theo năm. Bốn dự án mới đã cung cấp 133 căn cùng 17 dự án hiện hữu “tung” thêm 383 căn và đều là dự án hạng C. Dự kiến nửa cuối năm nay sẽ có 414 căn gia nhập thị trường; 71% là khu vực ngoài trung tâm, trong đó 48% là quận 7, 20% tại quận Bình Thạnh và 3% tại quận Phú Nhuận.

Với phân khúc căn hộ, thị trường nửa đầu năm chưa thể khởi sắc do nguồn cung hạn chế, tâm lý người mua e ngại. Nguồn cung mới đã giảm 86% theo năm, xuống còn 1.980 căn. Nguồn cung sơ cấp là 6.700 căn, giảm 59% theo năm. Ngoài ra, nguồn cung Hạng C chiếm 45%, Hạng B chiếm 35% còn Hạng A chiếm 20% thị phần. Lượng bán là 1.170 căn, tương đương mức giảm 90% theo năm. Riêng quý 2/2023 ghi nhận hơn 300 giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ đạt 17%, giảm 56 điểm phần trăm khi tính theo năm. Giá bán trung bình ở mức 125 triệu đồng/m2 thông thủy tăng 44% theo năm do lượng tồn kho khá cao từ Hạng A và B. 

Theo dự kiến, sẽ có khoảng 8.450 căn hộ sẽ được tung ra thị trường trong nửa cuối năm. Trong đó, Hạng B chiếm 54% và Hạng C chiếm 39% còn Hạng A là 7% thị phần. Savills cũng dự báo, 122.990 căn từ 116 dự án sẽ gia nhập thị trường cho đến năm 2026. Trong đó những dự án mới chiếm khoảng 61%.

Phân khúc biệt thự/nhà liền kề: Tâm lý thận trọng gây áp lực lên thanh khoản thị trường 

Đại diện của Savills cho biết, đối với phân khúc biệt thự/nhà liền kề, tâm lý thận trọng của nhà đầu tư tiếp tục gây áp lực lên thanh khoản của thị trường. Điều đáng nói, các cơ chế về bất động sản, đầu tư hạ tầng và chính sách tiền tệ sẽ giúp cải thiện phân khúc này trong thời gian tới.

Cũng theo báo cáo của Savills, trong nửa đầu năm nay không hề ghi nhận một dự án biệt thự/nhà liền kề mới nào. Nguyên nhân do các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc huy động vốn, vướng mắc về thủ tục pháp lý và khan hiếm các quỹ đất trống. Trong nửa đầu năm, lượng giao dịch chỉ là 158 căn, tương đương mức giảm 74% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ thấp nhất trong 10 năm qua, đạt mức 15%, giảm 57 điểm % nếu tính theo năm.

6 tháng đầu năm, hàng tồn kho và sản phẩm mở bán mới đắt đỏ đã thách thức tính thanh khoản; giá sơ cấp tăng 48% theo năm, lên hơn 300 triệu đồng/m2. Đồng thời, chỉ 9% lượng giao dịch tại TPHCM có giá dưới 5 tỷ đồng. Tại Bình Dương, con số này chiếm đến 39%, tại Đồng Nai là 63% còn tại Long An là 89%. 

Theo dự báo của Savills, dự kiến đến năm 2026 sẽ có khoảng 5.200 căn được mở bán. Ngoài ra, nguồn cung sẽ đạt đỉnh vào năm 2025 với 2.500 căn. Khu vực ngoại thành (bao gồm Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi, Cần Giờ) sẽ chiếm 71% thị phần, phần còn lại thuộc về thành phố Thủ Đức. Trong 6 tháng cuối năm 2023, dự kiến sẽ có 500 căn nhà phố và biệt thự sẽ được mở bán.