Tổng Giám đốc Tập đoàn Đất Xanh: Pháp lý và thủ tục ảnh hưởng đến sự ‘sống còn’ của doanh nghiệp

Khó chồng khó

Trong buổi tọa đàm ‘Tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cho bất động sản’ diễn ra hồi đầu tháng, ông Thái Doãn Hòa - Phó Trưởng Phòng Phát triển Nhà và Thị trường Bất động sản, Sở Xây dựng Tỉnh Đồng Nai cho biết, tỉnh này từ nay cho đến năm 2030 sẽ tiếp tục quy hoạch 14.000 ha cho nhà ở thương mại và nhà ở xã hội, trong đó nhà ở thương mại chiếm 13ha. Công tác quy hoạch đã hoàn chỉnh, sẵn sàng kêu gọi đầu tư nhưng vẫn còn nhiều khó khăn.

Quá trình đánh giá rà soát cho thấy, tỉnh Đồng Nai đã tiến hành nhận diện 5 nhóm khó khăn vướng mắc cho lĩnh vực bất động sản. Đó là những khó khăn vướng mắc về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư cũng như lựa chọn đầu tư.

Nhiều dự án dù đã được triển khai theo Nghị định cũ, nhưng đến khi điều chỉnh quy hoạch lại bị vướng mắc. Ảnh: Lao Động

Đối với vấn đề này, Luật Đầu tư hiểu thế này, song Luật Nhà ở lại hiểu cái khác. Nhiều dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư từ nhiều năm, khi cơ quan Thanh tra vào lại bắt thực hiện theo Luật Nhà ở, tức là phải có đất ở. Do đó, tỉnh Đồng Nai phải báo cáo lên Chính phủ vì không thể tự tháo gỡ được.

Tiếp theo là khó khăn trong việc giao đất cho doanh nghiệp. Khó khăn trong công tác định giá đất. Có dự án giao nhưng không thể tư vấn định giá bởi các công ty tư vấn không dám định giá vì khó giải trình với cơ quan kiểm toán.

Ngoài ra còn khó khăn vì vướng quy hoạch. Quy hoạch phân khu thời điểm hiện tại vẫn chưa phủ kín, công tác kêu gọi đầu tư còn chậm…

Tiếp đến là khó khăn về điều kiện kinh doanh bất động sản. Theo ông Hòa, những quy định trong luật, văn bản luật liên quan đến phân lô bán nền yêu cầu phải hoàn thành cơ sở hạ tầng, các công trình…. Tuy nhiên quy định này khá ngặt nghèo với dự án quy mô lớn hàng trăm ha, gây khó khăn cho chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, việc thực hiện nhiệm vụ xây dựng nhà ở xã hội trong dự án cũng vấp phải khó khăn. Nhiều dự án dù đã được triển khai theo Nghị định cũ, nhưng đến khi điều chỉnh quy hoạch lại bị vướng mắc. Theo Điều 182 Luật Nhà ở, quy định, địa phương phải lập thẩm định lại, buộc doanh nghiệp phải dành 20% diện tích dự án để làm nhà ở xã hội, điều này rất khó thực hiện.

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Ngọc Văn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Bình Dương, trên địa bàn tỉnh hiện nay đang có tổng cộng 480 dự án nhà ở với 77 triệu m2 sàn. Mục tiêu của tỉnh này đến năm 2025 sẽ tăng lên mức 100 triệu m2 sàn và 2030 là 150 triệu m2 sàn. Theo đó, các doanh nghiệp chủ yếu gặp vướng mắc về pháp lý, vốn và đất đai.

Còn tại TP HCM, ông Phạm Đăng Hồ - Trưởng Phòng phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP HCM cho biết, việc tháo gỡ vướng mắc còn tiến hành theo trình tự, chưa thông suốt tổng thể và liên tục để có thể giải quyết toàn bộ. Cứ gỡ xong chỗ này thì chỗ khác lại vướng, rất tốn kém thời gian.

Thời điểm hiện tại, có 2 nội dung vướng mắc liên quan tới yếu tố pháp luật. Đầu tiên là những dự án bất động sản đã trải qua nhiều thời kỳ, pháp luật đan xen nên quy định pháp luật ban hành mới chưa thống nhất, đồng bộ với quy định chuyển tiếp. Việc tham mưu và đề xuất của các bộ, ngành khi chuyển tiếp cũng khác nhau. Tiếp theo là vướng mắc có liên quan đến xác định giá đất và tiền sử dụng đất cũng như nghĩa vụ tài chính bổ sung. Đáng chú ý, việc điều chỉnh quy hoạch kiến trúc cũng phát sinh những nghĩa vụ tài chính bổ sung. Tuy nhiên, thủ tục sau nếu muốn thông suốt thì phải xác định được nghĩa vụ tài chính và nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính. Nếu không hoàn thành nghĩa vụ tài chính, những thủ tục kế tiếp gần như không thể thực hiện, buộc phải dừng dự án để xử lý.

Các doanh nghiệp BĐS loay hoay trong khó khăn

Theo ông Bùi Ngọc Đức - Tổng Giám đốc Tập đoàn Đất Xanh, không chỉ Đất Xanh mà các doanh nghiệp bất động sản khác cũng đang gặp rất nhiều khó khăn, chủ yếu là vướng mắc pháp lý. Mỗi lần đi kiến nghị, các doanh nghiệp đều phải đặt từ ‘cầu khẩn’ lên đầu, sau đó mới tiến hành liệt kê những khó khăn.

Có đến 80% khó khăn của thị trường bất động sản là do vướng mắc pháp lý. Ảnh: Vnexpress

Cũng theo Tổng Giám đốc Tập đoàn Đất Xanh, vấn đề pháp lý và thủ tục được nhắc đến thường xuyên bởi nó ảnh hưởng nhiều đến sự sống còn của doanh nghiệp. Doanh nghiệp phải sử dụng đến từ ‘cầu khẩn’, có nghĩa là pháp luật đang vướng mắc quá nhiều.

Thời gian qua, Tập đoàn Đất Xanh đang gặp rất nhiều vướng mắc. Ông Đức cho biết, doanh nghiệp loay hoay suốt 1-2 năm trời để đăng ký biến động sử dụng đất nông nghiệp. “Tôi cho rằng chúng ta áp dụng luật nhưng lại mang tính địa phương cao, điều này đã gây cản trở cho doanh nghiệp. Làm sao cho đúng pháp luật là câu hỏi rất khó cho doanh nghiệp. Việc này, ảnh hưởng lớn không chỉ với lĩnh vực bất động sản mà cả môi trường đầu tư tại Việt Nam”, Tạp chí điện tử Đầu tư Tài chính dẫn lại lời ông Đức trong Tọa đàm.

Chia sẻ trong một góc độ khác, ông Ngô Đức Sơn - Tổng giám đốc Công ty Cổ phần DRH Holdings cho biết, có đến 80% khó khăn của thị trường bất động sản là do vướng mắc pháp lý. Thực tế, các nhà phát triển dự án đều lường trước được khó khăn, tính toán giải pháp để khắc phục. Song những khó khăn về chính sách, pháp lý thì không thể tính trước được.

Chủ tịch HOREA nêu 3 cấp độ ‘vướng’ của bất động sản

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HOREA), tất cả các vị lãnh đạo và cơ quan nghiên cứu, cộng đồng doanh nghiệp đều hiểu rõ rằng, vướng mắc pháp lý vô cùng quan trọng với thị trường bất động sản. Trước đó, HOREA cũng đã báo cáo lên Chính phủ và nhấn mạnh, pháp lý chính là khó khăn lớn nhất của thị trường.

Đáng chú ý, có 3 cấp độ vướng trong thị trường. Tuy nhiên, cái vướng lớn nhất là một số quy định đã và đang thiếu tính đồng bộ, còn bị mâu thuẫn và xung đột pháp luật. Một số quy định thuộc văn bản dưới luật có liên quan đến lĩnh vực bất động sản cũng gặp vướng mắc. Ngoài ra còn có vướng mắc khi các cán bộ viên công chức các sở, ngành thực thi pháp luật. Cùng một văn bản, có địa phương giải quyết khá tốt, nhưng có nơi lại không tháo gỡ được, khiến các dự án bị ách tắc.

Vướng mắc lớn thứ hai là tiếp cận nguồn vốn. Các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian qua ngoài nguồn vốn chủ sở hữu thì còn bám vào 4 nguồn vốn khác. Tuy nhiên, vốn từ thị trường trái phiếu lại khá ít ỏi, không đủ để các doanh nghiệp niêm yết khai thác vốn trên thị trường chứng khoán.

Luật sư Trương Thị Hòa - Đoàn Luật sư TP HCM nhấn mạnh, pháp lý chính là yếu tố then chốt của thị trường địa ốc. Ảnh: Reatimes

Vướng mắc quan trọng thứ 3 là tín dụng từ những ngân hàng thương mại. Đây là nguồn vốn mồi, có vai trò trợ lực lớn cho các doanh nghiệp, song đến nay chưa thể khai thác.

Còn lại từ nguồn vốn của khách hàng và đối tác. Tuy nhiên, vướng mắc này cũng tắc nốt vì những vướng mắc ban đầu chưa thể ‘thông’. Đặc biệt vốn từ đối tác, vốn nước ngoài (FDI) lại ép các doanh nghiệp trong nước phải bán rẻ dự án, hoặc phải chiết khấu cao thì mới chịu đầu tư. Vì thế, các doanh nghiệp trong nước bị yếu thế đi đáng kể.

Đối với vướng mắc pháp lý, hiện tại đang có 3 vấn đề còn tồn đọng, đó là vướng quy định pháp luật; quy định dưới luật là những nghị định, thông tư; quyết định của cấp tỉnh. Những vướng mắc này đã gây khó khăn cho các cán bộ, công chức xử lý hồ sơ liên quan tới lĩnh vực bất động sản như sợ trách nhiệm, đùn đẩy, ngại đề xuất.

Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Trương Thị Hòa - Đoàn Luật sư TP HCM nhấn mạnh, pháp lý chính là yếu tố then chốt của thị trường địa ốc. Khó khăn pháp lý của thị trường này là do bất động sản có liên quan đến nhiều luật khác nhau, gồm Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đấu thầu, đấu giá cả luật liên quan cổ phần hoá; thậm chí cả Luật PCCC.