Tỉnh táo trước các cú lừa của ‘cò’ bất động sản

Dàn dựng cảnh tranh nhau mua đất

Những ngày gần đây, chỉ cần lên mạng xã hội tìm kiếm thông tin về đất đai, rất nhanh chóng khách hàng sẽ tìm được hàng triệu dữ liệu về khu vực đất, quy hoạch sốt đất, mua bán chuyển nhượng giá rẻ ở nhiều tỉnh thành trên cả nước.

Thường, mỗi lần sốt đất ở đâu là lại thấy cảnh người người chen lấn, đông đúc,  thậm chí giành giật nhau những lô đất có vị trí đắc địa. Không những vậy, họ còn hỏi han, trả giá, mặc cả và xuống tiền như mua mớ rau, con cá.

Thế nhưng, bên cạnh lượng khách thật muốn mua thật thì đa số những người có mặt tại các khu vực sốt đất đều là môi giới, người thân, bạn bè của môi giới, thậm chí cả chủ đất được kéo đến để tạo nên bầu không khí nhộn nhịp, mua bán tấp nập, khiến người mua lầm tưởng rằng khu vực này đất đang rất “nóng” vì đang được nhiều người quan tâm.

Một cò đất lâu năm tại khu vực Quốc Oai, Hà Nội chia sẻ: Với khách hàng có kinh nghiệm thì việc người môi giới “múa rìu qua mắt thợ” cũng tương đối khó vì họ đã có sự tìm hiểu thị trường kỹ lưỡng. Tuy nhiên, với những khách hàng còn “non tay” thì không thiếu cách để chốt đơn.
Cụ thể, môi giới này cho biết: Mỗi khi có khách quan tâm đến đất, chủ đất sẽ gọi khoảng vài ba người thân đến để dàn dựng cảnh mua đất, tranh giành nhau. Sau đó họ liên tiếp trả giá cao hơn nhằm khiến cho người mua thật cũng vì thế mà trả cao hơn. Đến khi được mức giá ưng ý, chủ đất lúc này sẽ xuất hiện và thông báo rằng miếng đất có đến 3, 4 người muốn mua, vì vậy mọi người cần tự thương lượng với nhau. Lúc này, người môi giới sẽ nói với người mua thật rằng chỉ cần trả thêm 30 hoặc 50 triệu thì họ sẽ nói khéo với chủ đất để chốt. 

Vậy là thay vì mức giá ban đầu đưa ra, sau khi các bên tự ngồi "đấu giá" đã khiến đất tăng thêm vài triệu đồng/m2. Hạ màn, những người thân quen của chủ đất đều rút lui, còn người mua thật thì bị dính “bẫy” mua đất giá cao mà không hay biết. Thậm chí, nhiều người còn vui mừng vì nghĩ rằng đã mua được lô đất ngon, thanh khoản cao.

Bên cạnh đó, các môi giới còn có chiêu thức thông đồng, bắt tay nhau để “thổi giá”. Cụ thể, họ có thể huy động hàng trăm người xếp hàng, thậm chí còn giả chen lấn, để tạo ra khung cảnh nhộn nhịp tại các khu vực đấu giá, giao dịch nhà đất. Mỗi khi có khách đến văn phòng giao dịch, môi giới sẽ thông tin cho những người khác nhập vai y như khách mua thật. Trong trường hợp khách còn chần chừ, người đóng vai khách mua sẽ lập tức làm thủ tục đặt cọc ngay tại chỗ, trả cao hơn khách thật để tạo niềm tin và tạo sự nhộn nhịp giả. 

Ngoài ra, tung tin đồn cũng là một chiêu thức phổ biến được môi giới bất động sản sử dụng phổ biến. Ví dụ như khu vực này sắp có dự án mới hoặc Tập đoàn A, B, C chuẩn bị đầu tư, nhiều trang mạng xã hội còn có cả văn bản đóng dấu đỏ kiến nghị nghiên cứu lập dự án của doanh nghiệp. Và thế là giá đất khu vực này bỗng chốc “sốt xình xịch”.

Tỉnh táo trước những cú lừa

Đánh giá về tình trạng trên, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, thực tế có nhiều đối tượng lợi dụng thông tin quy hoạch đất đai rồi thổi giá, tạo cơn sốt đất để đầu tư lướt sóng. Trong các cơn sốt đất ảo, nhiều người dân sẵn sàng bán đất nông nghiệp, thậm chí là “bờ xôi, ruộng mật” vốn là tư liệu sản xuất hằng ngày. Tuy nhiên khi cơn sốt qua đi, có người không biết làm gì để có thêm thu nhập, từ đó ảnh hưởng tiêu cực đến xã hội.Cũng theo ông Khương, hiện nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam triển khai dự án đã có kế hoạch đền bù giải toả. Thế nhưng do giá đất bị đẩy lên sẽ khiến cho mô hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp không như định hướng ban đầu, không hiệu quả. Vòng đời của một dự án khoảng 5 năm nhưng các dự án công nghiệp, sản xuất cần tới 20 đến 30 năm nên khi giá đất tăng lên sẽ ảnh hưởng rất lớn. Còn ở góc độ vĩ mô, khi giá đất bị thổi lên, địa phương sẽ bị mất lực hút, mất sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho rằng khi cơn sốt đi qua, đất nông nghiệp bị bỏ hoang, không đưa vào sử dụng. Một số khu vực, đất chỉ có giá 30-33 triệu/m2 nhưng sau cơn sốt, giá bán đã được đẩy lên trên 50-55 triệu /m2. Giá đất bị đẩy lên cao khiến những người thu nhập thấp, trung bình mất đi cơ hội có nhà, có đất... thị trường càng bị lệch cán cân.

Ông Châu cho biết, sốt bất động sản hiện nay trên tất cả loại hình, không chỉ đất nông nghiệp, đất nền nền mà cả sốt giá căn hộ, dự án nhà biệt thự, nhà phố và cả khu vực đô thị cũ. Chưa kể, tác động của dịch Covid-19 khiến nhiều cơ sở kinh doanh khiến họ phải chuyển hướng đầu tư, trong đó bất động sản là kênh có đặc thù cất trữ tài sản an toàn với tâm lý dù tiền có mất giá nhưng đất không mất giá.

Do đó giải pháp cho tình trạng sốt đất là cần đánh thuế chuyển nhượng cao để triệt tiêu ý chí của nhà đầu tư. Cụ thể, nếu nhà đầu tư mua đi bán lại sẽ bị đánh thuế cao trong khoảng 2-3 năm đầu khi chuyển nhượng. Đồng thời, Nhà nước cũng cần đánh thuế những người có nhiều bất động sản và đánh thuế ở mức cao nếu để đất bỏ không, không đưa vào sử dụng.

Ngoài ra, cũng cần minh bạch, công khai các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất kịp thời, chính xác. Đặc biệt, vận động để người dân nâng cao hiểu biết, tỉnh táo trước những cơn sốt đất ảo và xử lý nghiêm các đối tượng cố tình tung tin giả, thất thiệt, thổi giá đất để lũng đoạn thị trường, trục lợi. Trước khi quyết định xuống tiền, người mua nên tìm hiểu kỹ lưỡng về quy hoạch, chủ đầu tư, khu đất... vì số tiền bỏ ra lớn nên cứ chậm rãi thực hiện. Mặc dù bất động sản là lĩnh vực đầu tư “hái ra tiền” nhưng cơ hội sinh lời chỉ thực sự đến khi chúng ta có tầm nhìn, đánh giá được những rủi ro và phòng tránh rủi ro.