Tình hình bất động sản chung cư đã qua sử dụng “cháy hàng”

Nếu tính theo giá tham chiếu cách đây khoảng một năm thì giá bán chung cư thuộc phân khúc bình dân dao động từ 25 – 35 triệu đồng/m2, Nhưng tính đến thời điểm hiện tại đối với những sản phẩm đã qua sử dụng tại các quận nội đô của thủ đô Hà Nội giá chung cư đều có sự tăng trưởng từ 20 – 30%.

Chưa bao giờ những sản phẩm chung cư đã qua sử dụng tại Hà Nội lại trở nên sôi động và được nhiều nhà đầu tư săn đón như thời điểm hiện nay. Lý giải cho điều này các chuyên gia nhận định do nguồn cung mới trên thị trường cạn kiệt nên người mua phải tìm đến những hình thức khác. 

Giá bán tăng cao

Như thường lệ mỗi khi bước vào dịp cuối năm hãy cận Tết nguyên đán thị trường bất động sản sẽ trở nên sôi nổi khi có nhiều người tham gia vào những giao dịch mua bán. Bởi cuối năm là thời điểm để chút lại suất, kinh doanh, thu tiền về của nhiều người khi muốn sinh lời dòng tiền và kênh đầu tư này. 

Khác với những năm trước nếu như dòng tiền chốt lại chủ yếu đổ và phân khúc đất nền thì thời điểm cuối năm 2023 đầu năm 2024 thì sản phẩm chung cư đã qua sử dụng lại được rất nhiều nhà đầu tư và khách hàng săn đón. Chính điều này đã khiến cho giá bán chung cư cũ ghi nhận tăng cao đột biến.

Anh Nguyễn Văn Hưng địa chỉ thường trú tại khu đô thị Kim Văn Kim Lũ huyện Hoàng Mai cho biết, cách đây bốn năm gia đình anh có mua một căn hộ chung cư tại dự án này với mức giá khoảng 21 triệu đồng/m2. Ở cùng thời điểm này năm ngoái một số gia đình xung quanh cũng đã sang nhượng lại giá với 24 triệu đồng/m2 (sau 3 năm tăng thêm 3 triệu đồng/m2).

Nhưng tính đến thời điểm hiện tại, chỉ sau đúng một năm thì giá đã tăng gấp hai lần so với mức tăng của ba năm liền trước cộng lại. Anh không chia sẻ: “Cách đây ít ngày có 1 khách mua nhà đến xem căn hộ tại dự án đã trả tôi 30 triệu đồng/m2, khách mua sẽ tự lo thủ tục sang tên sở hữu. Tôi rất bất ngờ vì chỉ sau 1 năm giá chung cư đã qua sử dụng tại dự án này lại tăng vọt như vậy” .

Qua khảo sát thực tế cho thấy nhu cầu mua chung cư đã qua sử dụng ở các quận nội thành thủ đô Hà Nội như Cầu Giấy, Bắc từ liêm, Thanh Xuân, Tây hồ và một số huyện chuẩn bị được nâng cấp hành chính tỉnh quận như gia Lâm, Thanh Trì, hoài Đức đều đã có sự tăng đột biến vào cuối năm 2023. Từ đó cũng khiến cho giá bán chung cư cũ được đầy lên rất cao so với thời điểm cách đây khoảng một năm. Thậm chí có những khu vực mức giá bán tăng lên khoảng năm 50%.

Đặc biệt những dự án giáp ranh với các trục đường giao thông chính, đã có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất nhận được sự quan tâm, săn đón nhiều hơn. Ví dụ như dự án Gemek (huyện Hoài Đức) cuối năm ngoái căn hộ 2 phòng ngủ Được bán với giá khoảng 1,5 tỷ đồng/căn, hiện tại tăng lên 2 tỷ đồng/căn; hay dự án Vinhomes Smart City (quận Nam Từ Liêm) Căn hộ hai phòng ngủ được bán với giá 1,7 – 1,8 tỷ đồng/căn Thì hiện tại đã tăng lên 2,2 – 2,4 tỷ đồng/căn

“Vào tầm này này năm ngoái, một căn hộ có 2 phòng ngủ được rao bán với mức 21 – 22 triệu đồng/m2, thời điểm này đã tăng lên 26 – 27 triệu đồng/m2 nhưng cũng không có nhiều người bán, vì hầu hết cư dân đã sinh sống ổn định gần chục năm qua. Chỉ có một số gia đình có nhu cầu chuyển công việc đi nơi khách thì mới rao bán nhà, số còn lại vẫn giữ nhà để cho thuê” – chị Thủy, cư dân dự án chung cư Lê Hữu Trác (xã Tân Triều, huyện Thanh Trì) cho hay.

Chuộng sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực

Ngoài việc được nhiều khách mua săn đón thì những sản phẩm chung cư đã qua sử dụng cũng đang được vận hành trung tâm rất hiệu quả với mức giá dao động từ 10 đến 25 triệu đồng/căn/tháng, tùy theo từng diện tích, vị trí của dự án. Trong đó, mức giá cho thuê cao nhất được ghi nhận tại quận Tây hồ với khoảng 35 – 40 triệu đồng/căn/tháng đối với những căn hộ rộng trên 100m2, được trang bị nội thất đầy đủ.

Lý giải cho điều này chuyên gia bất động sản Trần Quốc Việt nhận định từ thời điểm đầu năm 2023 đến nay nguồn cung mới của loại hình chung cư tại thủ đô Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung đã giảm mạnh và gần như không có sản phẩm mới trên thị trường ở phân khúc bình dân. Trong khi đó nhu cầu ở thực của người dân lại tăng cao. 

Do đó người dân đã chuyển hướng sang dòng sản phẩm chung cư đã qua sử dụng với thời hạn từ ba đến dưới 10 năm. Đây là những sản phẩm mà dân sinh đã sinh sống ổn định, tiện ích hạ tầng xung quanh tương đối hoàn thiện. Bên cạnh đó, những dự án này đã có pháp lý hoàn thiện khi được cấp sổ hồng hoặc sổ đỏ mà người mua có thể kiểm tra được. Trong khi đó nhiều dự án chung cư mới lại vẫn đang gặp vướng mắc ở vấn đề này. 

Ông Việt chia sẻ:“Ngoài ra, với tâm lý thích sống ở những khu vực dân cư đông, vừa tiện lợi khi sử dụng dịch vụ, vừa tiện cho nhu cầu kinh doanh, buôn bán cũng được xem là điểm cộng của sản phẩm chung cư đã qua sử dụng so với dự án chung cư mới chưa được lấp kín hết các căn hộ.

Còn đối với nhà đầu tư có dòng tiền ổn định, không sử dụng “đòn bẩy” tài chính việc bỏ ra số tiền từ 1,7 – 3 tỷ đồng để mua lại 1 căn hộ đã qua sử dụng sau đó cho thuê, thì mức lợi nhuận cao gấp nhiều lần so với lãi suất tiền gửi ngân hàng và cũng không rủi ro như những kênh đầu tư khác như chứng khoán...”.

Dưới góc độ vĩ mô, tiến sĩ Nguyễn Văn Định - Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam nhận định hiện nay ở các đô thị lớn đặc biệt như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh nhu cầu về nhà ở của người dân tăng rất cao, trong đó chủ yếu tập trung và nhóm người có thu nhập thấp và thu nhập trung bình khá.

Đây chính là thời điểm mà cầu vượt quá cung khi những dự án mới vẫn đang gặp vướng mắc về pháp lý, hay ảnh hưởng của dịch bệnh cũng khiến cho giỏ hàng trên thị trường bị giảm sút. Do đó, ở thời điểm hiện tại những sản phẩm chung cư cũ đã qua sử dụng thuộc phân khúc bình dân lại trở thành hàng hot được mọi người săn đón trên thị trường. Bởi lẽ đây là những sản phẩm đáp ứng được nhu cầu của một bộ phận khách hàng đang muốn tìm kiếm chỗ ở với mức giá hợp lý.

TS. Nguyễn Văn Đính chia sẻ: "Qua một số khảo sát chúng tôi thấy nhu cầu tìm mua căn hộ chung cư tăng mạnh so với cùng kỳ năm 2022 và khi nguồn cung mới sản phẩm bình dân không có thì người dân tìm đến sản phẩm đã qua sử dụng là điều dễ hiểu” . 

Trong thời gian tới giá chung cư được dự đoán sẽ vẫn tăng cao còn nguồn cung sẽ chưa thể tháo gỡ ngay mà cần thời gian và sự vào cuộc của các cơ quan quản lý Nhà nước và doanh nghiệp.