Giá nhà chung cư chưa có dấu hiệu "hạ nhiệt"

Các chuyên gia cho rằng, do nhu cầu sở hữu chung cư ngày càng cao trong khi lượng cung yếu đã khiến cho giá bán bị đẩy lên.

Ngược dòng thị trường

Thời gian qua, nhờ sự hỗ trợ từ các chính sách nên so với giai đoạn đầu năm, sức khoẻ của thị trường cơ bản đã có những “nhúc nhích” cải thiện, tuy nhiên thị trường vẫn cần thời gian để “thẩm thấu”. Tuy vậy, trong khi các phân khúc khác trầm lắng thì phân khúc căn hộ chung cư lại “lội ngược dòng” khi nhu cầu mua ổn định và giá vẫn tăng nhiệt.

Trong khi các phân khúc khác trầm lắng thì phân khúc căn hộ chung cư lại “lội ngược dòng”. Ảnh vnbusiness

Chuẩn bị cho việc kết hôn vào đầu năm 2024, anh Lại Văn Đương (Hà Nội) đã tìm kiếm mua nhà từ đầu năm 2023. Do quỹ tài chính hạn hẹp nên anh Đương tìm mua nhà ở mức giá vừa phải. Cứ nghĩ năm nay thị trường bất động sản khó khăn thì giá nhà sẽ giảm, nhưng suốt 8 tháng đi tìm mua nhà anh Đương vẫn khó tìm được căn hộ có mức giá vừa với tài chính của mình. Anh cho biết, có căn hộ xem từ tháng 4 nhưng sau 1 tháng quay lại giá đã bị đẩy lên. “Cứ tưởng thị trường ảm đảm thì giá có xu hướng giảm dần xuống song ngược lại giá không giảm mà lại còn tăng” – anh Đương nói.

Tương tự, chị Hoàng Oanh hồi đầu năm tìm hiểu căn hộ 60m2 tại chung cư Intracom Riverside Vĩnh Ngọc (huyện Đông Anh, TP Hà Nội) được báo giá 29,5 triệu đồng/m2. Sau khi xem nhà chị Oanh cân nhắc vì vị trí ở xa với vị trí đi làm quá nên chị lại thôi. Tuy nhiên, tới tháng 8 vừa qua, chị quay trở lại thì giá căn hộ đã tăng thêm hơn 100 triệu so với mức giá cũ. Do lo lắng giá sẽ còn tăng tiếp nên chị Oanh đã chốt tiền để mua.

Thực tế, không ít người như anh Đương, chị Oanh mua nhà cùng chung tâm lý đợi giá nhà giảm. Tuy nhiên, theo báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy, chỉ trong 4 năm gần đây giá chung cư đã tăng tới 77%. Trong quý 3/2023, giá sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư tăng trong 19 quý liên tiếp, đã đạt 54 triệu đồng/m2.

Tại Hà Nội, trên thị trường sơ cấp, căn hộ mở bán mới mức giá bán trung bình đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2, tăng gần 7% theo quý và 14% theo năm. Ảnh

Số liệu từ Bộ Xây dựng về nhà ở và thị trường bất động sản quý III/2023 cũng cho thấy căn hộ chung cư là loại hình bất động sản ít bị ảnh hưởng bởi các tác động tiêu cực của thị trường. Trong quý 3/2023, tại Hà Nội, trên thị trường sơ cấp, căn hộ mở bán mới mức giá bán trung bình đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2, tăng gần 7% theo quý và 14% theo năm. Thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt khoảng 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% theo quý và 0,8% theo năm. Tại TP.HCM, giá bán thứ cấp trung bình đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước; còn giá bán sơ cấp căn hộ chung cư đã đạt hơn 60 triệu đồng/m2.

Đâu là nguyên nhân?

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, chung cư là loại hình phục vụ nhu cầu ở thực nên nhu cầu vẫn rất cao. Thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP HCM hiện cơ bản khan hiếm nguồn cung khiến mức giá bán đang neo cao. Báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam cho thấy, nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội cả năm 2023 đạt 11.400 căn – trong 10 năm trở lại thì đây là mức thấp nhất.

Các chuyên gia bất động sản nhận định rằng câu chuyện tăng giá nhà chung cư bất chấp thị trường bất động sản trầm lắng không có gì là bất ngờ và hoàn toàn có thể lý giải được. Bởi, trong giỏ hàng của các doanh nghiệp bất động sản thì phân khúc trung và cao cấp tiếp tục chiếm đa số. Chưa kể, giá căn hộ chung cư mua đi bán lại ở thị trường thứ cấp đã khiến khi đến tay người mua bị đẩy lên đáng kể.

Ngoài ra, theo ông Đoàn Ngọc, Tổng giám đốc Công ty PropertyX nguyên nhân giá căn hộ chung cư vẫn tăng bởi giá nguyên vật liệu, nhân công tăng đều qua mỗi năm khiến chi phí để xây dựng tăng theo. Ông cho biết, để tạo lập được một quỹ đất sạch, tính pháp lý hoàn thiện thì mất thời gian khá dài, thậm chí 5 - 7 năm mới xong. Với thời gian này nếu doanh nghiệp vay vốn thì chi phí có thể đội lên gấp đôi. Theo ông Đoàn Ngọc, hiện nay dự án bất động sản mở bán mới đều định giá trong tương lai và giá cao hơn các dự án cùng phân khúc và cùng vị trí tương đương. Đó là bởi các dự án mới được trả góp trong thời gian dài, được thiết kế đẹp hơn, hiện đại hơn hay nói cách khác cùng một phiên bản song giá phiên bản mới bao giờ cũng cao hơn phiên bản cũ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM. Ảnh HoREA

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM thừa nhận, theo thời gian mà cụ thể là giá nhà tăng liên tục từ năm 2017 đến nay. Giá căn hộ chung cư "neo cao" vượt ngoài khả năng tài chính của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp.

Hiện nay muốn kéo mặt bằng giá chung cư xuống là rất khó. Trên thị trường các dự án chung cư không chỉ có nhà đầu tư trong nước mà còn doanh nghiệp nước ngoài. Thường các tập đoàn nước ngoài đầu tư dự án chọn phân khúc cao, vị trí tốt, pháp lý đầy đủ và chất lượng sản phẩm cao nên giá không thể thấp. Họ có ưu thế về nguồn vốn và chi phí sử dụng vốn nên các nhà đầu tư nước ngoài cũng không chịu áp lực giảm giá bán.

Điều đáng chú ý là hiện nay, thị trường bất động sản ngày càng “vắng bóng” phân khúc nhà ở giá rẻ. Trong khi phân khúc trung và cao cấp chiếm gần 90% nguồn cung căn hộ chung cư trên thị trường. Do đó, vấn đề quan trọng nhất là cần giải quyết các khó khăn để xây dựng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá hợp lý cho người có thu nhập thấp. Khi nguồn cung tăng người muốn mua nhà với giá phải chăng mới có cơ hội tìm đến.

Về vấn đề làm sao để tăng cung nhà ở, ông Lê Hoàng Châu cho biết, đầu tiên là loại bỏ vướng mắc pháp lý liên quan đến các dự án, nhằm giúp cho các dự án này có thể được triển khai và xây dựng. Thứ hai, cần giải quyết "bài toán" dòng tiền cho cả doanh nghiệp và người mua nhà ở thực.

Bên cạnh đó, cần có được cơ sở hạ tầng và nâng cấp hệ thống giao thông công cộng. Bởi, khi việc di chuyển thuận tiện thì người dân mới có sự dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm, qua đó làm giảm áp lực nhu cầu mua nhà ở trong khu vực nội đô.