Nâng “chất” cho chung cư mini

Phải lập dự án khi xây dựng chung cư mini

Mới đây, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) với một số nội dung liên quan đến nhà có nhiều căn hộ để bán, cho thuê (hay còn gọi là chung cư mini). Theo đó, việc đầu tư xây dựng chung cư mini (với nhà từ hai tầng trở lên, mỗi tầng có các căn hộ hoặc từ 2 tầng và có quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán cho thuê sẽ phải đáp ứng các điều kiện làm thủ tục đầu tư dự án xây dựng nhà ở, phải lập dự án và tuân thủ các yêu cầu về xây dựng, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành.

Khi các căn hộ đủ điều kiện sẽ được cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai và sẽ được phép bán, cho thuê, thuê mua theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.

Cũng theo quy định mới, UBND cấp tỉnh sẽ được phân cấp quy định về đường giao thông, đảm bảo phương tiện chữa cháy có thể chữa cháy tại nơi có chung cư mini. Về phía khu nhà cũng phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy chữa cháy theo quy định của pháp luật.

Theo Đại biểu Quốc hội Nguyễn Quốc Luận (đoàn đại biểu tỉnh Yên Bái), việc bổ sung và hoàn thiện chính sách phát triển loại hình nhà ở chung cư mini là hết sức cần thiết. Giúp Chính phủ vừa huy động được nguồn lực xã hội vừa giúp người dân tham tham gia phát triển nhà ở xã hội. Từ đó, tạo điều kiện cho một bộ phận lao động, người nghèo, người có thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận nhà ở.

Điều quan trọng là Nhà nước cần tập trung quản lý, kiểm soát quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc đô thị, tiêu chuẩn chất lượng, cấp phép xây dựng, đảm bảo vệ sinh môi trường và an toàn phòng chống cháy nổ của loại hình nhà ở này.

Lo ngại giảm sức hấp dẫn

Bình luận về quy định mới về xây dựng chung cư mini, ông Phạm Đức Toản – TGĐ Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, chung cư mini là loại hình bất động sản khá phổ biến nhưng lại không được quy định trong khung luật pháp về nhà ở. Đồng thời, việc không được kiểm soát đã dẫn tới có nhiều sai phạm trong phòng cháy chữa cháy và trật tự xây dựng.

Ông Toản cũng thông tin, những quy định mới sẽ là động thái tích cực nhằm công nhận một loại hình nhà ở thực tế đang có trên thị trường. Tuy nhiên, những quy định mới như phải lập dự án đầu tư sẽ khiến loại hình căn hộ này sẽ không còn thu hút do tăng chi phí và thời gian thực hiện. Trong khi đó, từ trước tới nay, sự hấp dẫn của loại hình nhà ở này nằm ở giá thành thấp.

Ông Toản lý giải, sau khi Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực, các cá nhân muốn xây dựng và kinh doanh chung cư mini sẽ phải đáp ứng điều kiện là chủ đầu tư dự án. Tức là họ sẽ phải đáp ứng các điều kiện để được cấp giấy phép theo các quy định được quy định trong Luật Xây dựng 2014. Điển hình như phải phù hợp với mục đích sử dụng đất được phê duyệt trong quy hoạch sử dụng đất, đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, an ninh an toàn, thiết kế phải đáp ứng các tiêu chuẩn quy định,…

Cũng theo ông Toàn, chủ đầu tư chung cư mini chủ yếu là các nhà đầu tư cá nhân, nếu các thủ tục pháp lý rườm rà, rất có thể họ sẽ khó lòng có thể đáp ứng các yêu cầu mới, hoặc tốn thêm nhiều chi phí cũng như thời gian để vận hành. “Điều này có thể sẽ trở thành rào cản với những nhà đầu tư có nhu cầu đầu tư chung cư mini trong tương lai sẽ không còn mặn mà với phân khúc này”, ông Toản lo ngại.

Đồng tình với việc cần siết chặt quản lý với loại hình chung cư mini để đảm bảo quyền lợi, nghĩa vụ và sự an toàn của chủ sở hữu, ông Vũ Cương Quyết - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc cũng nêu một thực trạng, việc lập dự án thường mất khoảng 2-3 năm, chi phí cho khâu này chiếm 5-10% dự án. Trong khi đó, việc lập dự án cũng khá phức tạp, không phải nhà đầu tư cá nhân nào cũng có thể tự đi làm được. Bên cạnh đó, nhà chung cư mini thường nằm trong ngõ sâu nên việc đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy sẽ rất khó.

Ông Quyết cũng nhấn mạnh, việc có quy định rõ ràng sẽ giúp loại hình chung cư mini phát triển đúng hướng. Tuy nhiên cũng khiến nhiều nhà đầu tư khó kiếm lời hơn từ loại hình này. Chi phí tăng thì giá bán chung cư mini cũng sẽ cao hơn trong thời gian tới. Tuy nhiên, mặt tích cực của điều này là người dân sẽ có môi trường sống an toàn hơn và được pháp luật bảo vệ.

“Sắp tới, thị trường xây để bán và cho thuê chung cư mini sẽ có nhiều phức tạp. Vì vậy, cuộc chơi sẽ chỉ dành cho các nhà phát triển chuyên nghiệp, có thể hình thành các công ty chuyên đi phát triển mô hình này. Còn các nhà đầu tư nghiệp dư hay hộ cá nhân sẽ khó tham gia vào loại hình này hơn”, ông Quyết nói.

Cũng đồng đình với quan điểm cần có tiêu chuẩn, quy chuẩn cho chung cư mini, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, nhìn nhận, những tiêu chuẩn mới sẽ đảm bảo hai tiêu chí. Một là an toàn cho chủ nhà, người sử dụng. Hai là, đồng bộ hạ tầng giao thông, xã hội.

Ông Điệp cũng cho rằng, cơ chế phê duyệt xây dựng chung cư mini cũng cần dễ dàng hơn, thông thoáng hơn. Bên cạnh đó, thủ tục hành chính cũng cần rút gọn nhất có thể để chung cư mini phát huy được vai trò của mình – căn hộ vừa túi tiền. “Nếu quy trình được áp dụng với chung cư mini giống như đầu tư dự án quy mô như hiện nay với nhiều khâu e rằng giá thành nhà sẽ đội lên và người mua nhà sẽ gặp nhiều khó khăn”, ông Điệp lo ngại.