Nhà ở hình thành trong tương lai và những điều cần đặc biệt lưu ý

Khái niệm Nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản được hình thành trong tương lai và đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng, khi thực hiện ký kết hợp đồng mua bán, nhà ở vẫn còn chưa được hình thành và chưa có Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất.

Giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai được chịu sự điều chỉnh chung của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai và quy định pháp luật về nhà ở.

Những đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai

- Tại thời điểm giao kết hợp đồng, nhà ở đó chưa hoàn thành về việc đầu tư xây dựng hoặc đã xây dựng xong nhưng chưa được nghiệm thu, bàn giao, có nghĩa là tại thời điểm thực hiện giao dịch thì chủ sở hữu chưa được “nhìn tận mắt” ngôi nhà trong tương lai, mà chỉ xác định tính tồn tại của tài sản trên cơ sở những số liệu, dữ liệu thiết kế, bản vẽ cụ thể đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông quá.

- Do nhà ở hình thành trong tương lai là một tài sản chưa được hình thành nên bên mua chưa thể thực hiện đầy đủ các quyền năng như chiếm hữu, sử dụng và định đoạt của chủ sở hữu căn nhà. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật thì vẫn cho phép bên mua được quyền dùng quyền tài sản phát sinh trong hợp đồng mua bán nhà ở hoặc chính nhà ở hình thành trong tương lai để làm tài sản thế chấp đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ đối với chủ thể khác.

- Về thủ tục hành chính thì nhà ở hình thành trong tương lai đang trong quá trình hoàn thành thủ tục hành chính như đang trong quá trình hoàn thành thủ tục  về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng cho người sở hữu nhà ở đó.

Điều kiện để mở bán Nhà ở hình thành trong tương lai

(1) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất: Đó là Chủ đầu tư đã được giao đất và được cấp giấy tờ về quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

(2) Có hồ sơ dự án đầy đủ: Chủ đầu tư đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư và văn bản chấp thuận về chủ trương đầu tư.

(3) Có thiết kế của bản vẽ thi công đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt: Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 của cơ quan có thẩm quyền.

(4) Có giấy phép xây dựng: Phải có giấy phép xây dựng của toàn bộ dự án.

(5) Đối với nhà chung cư/tòa nhà hỗn hợp thì cần phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng của tòa nhà. Đối với nhà ở liền kề hoặc thấp tầng thì phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng với tiến độ dự án.

(6) Có văn bản của Sở Xây dựng gửi Chủ đầu tư về việc xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai được phép bán.

(7) Chủ đầu tư cần phải được một ngân hàng thương mại có đủ năng lực, thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho Chủ đầu tư với khách hàng trong trường hợp Chủ đầu tư không bàn giao nhà ở đúng theo tiến độ đã cam kết. Khi ký kết Hợp đồng mua bán, Chủ đầu tư cần phải gửi kèm một bản sao hợp đồng bảo lãnh cho khách hàng.

(8) Dự án không bị tranh chấp, không bị kê biên hay bị thế chấp.

(9) Người mua cần phải tìm hiểu thông tin về dự án tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đến kiểm tra thực địa khu dự án đang xây dựng để nắm tình trạng và tiến độ xây dựng thực tế để củng cố thêm cơ sở để cân nhắc trước khi ký hợp đồng.

Do đó, khi muốn thực hiện giao dịch phải kiểm tra và nếu kiểm tra mà không đủ những điều kiện trên thì không nên mua, đặc biệt khi không có đủ 03 điều kiện thứ 5, 6 và 7 nêu trên. Đồng thời, cần hỏi chủ đầu tư về khả năng thực hiện dự án, việc hoàn thiện và bàn giao căn hộ có đúng hạn hay không, để điều chỉnh hợp đồng/văn bản đã ký cho phù hợp với tình hình thực tế, tránh bị chủ đầu tư chiếm dụng vốn trái phép, không được nhận nhà đúng hạn mà còn mất thời gian, mất tiền bạc để kiện tụng hay tố cáo nhằm thu hồi lại số tiền đã thanh toán cho chủ đầu tư.

Những lưu ý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

Kiểm tra tính pháp lý dự án

Pháp lý dự án nhà trên giấy là một vấn đề rất quan trọng cần phải xem xét kỹ lưỡng. Vì trên thực tế đã có không ít trường hợp dự án bị đóng băng hay phát hiện ra dự án đã bị chủ đầu tư đem thế chấp mà chưa được giải chấp.

Chọn chủ đầu tư uy tín

Khách hàng nên chọn chủ đầu tư có uy tín, danh tiếng và có năng lực tài chính để bảo đảm dự án triển khai đúng tiến độ. Muốn biết chủ đầu tư nào uy tín thì nên tìm hiểu thực tế về các dự án bất động sản mà chủ đầu tư đã thực hiện trước đó.

Nắm rõ chính sách cho vay mua nhà của ngân hàng

Hầu hết những dự án nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay đều có các ngân hàng liên kết đưa ra chính sách cho vay mua nhà đất ưu đãi cho khách hàng. Phương thức này giúp người mua có thể dễ dàng sở hữu nhà ở mà không bị quá áp lực tài chính trong một khoảng thời gian ngắn. Tuy nhiên, người mua nhà cũng cần phải quan tâm một vài vấn đề khi mua nhà ở trả góp như: Xác định khoản vay hợp lý, đọc kỹ hợp đồng vay, hiểu rõ cách tính lãi suất và chú ý những cam kết và ràng buộc,…

Đừng để bị lóa mắt bởi hình ảnh phối cảnh của dự án

Khách hàng cần phải tỉnh táo xem xét bản vẽ chi tiết 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt có đầy đủ những hạng mục trên phối cảnh 3D hay không.

Xem xét tiến độ thực hiện của dự án

Thông thường, mỗi dự án sẽ có những hạng mục khác đi kèm. Nếu khách hàng kỳ vọng vào các tiện ích dự án mang lại khi mua nhà ở hình thành trong tương lai thì cần xem xét đến tính khả thi và thời gian hoàn thành của những hạng mục đó. Đồng thời, khi chủ đầu tư dự án tiến hành nghiệm thu, người mua nên kiểm tra kỹ chất lượng của các công trình tiện ích đó.

Xem kỹ các điều khoản ghi trong hợp đồng mua bán

Để hạn chế các rủi ro, trước khi ký hợp đồng mua bán, người mua cần phải đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng.

Theo dõi và cập nhật thông tin về tiến độ xây dựng

Quá trình xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai sẽ diễn ra trong một khoảng thời gian nhất định và được chia thành từng giai đoạn như: xây dựng phần móng, phần thân, cất nóc, thi công hoàn thiện, nghiệm thu và hoàn công. Người mua cần thường xuyên cập nhật những thông tin về tiến độ xây dựng công trình để suy xét xem liệu nhà ở có được bàn giao đúng thời hạn.

Kiểm tra kỹ lưỡng khi nhận bàn giao nhà ở

Nhận bàn giao nhà ở có lẽ là thời điểm  được người mua mong đợi nhất. Đây cũng là giai đoạn cần cẩn thận xem xét từng chi tiết. Vì sau khi đã kết thúc nhận bàn giao, những vấn đề chưa ổn thỏa sẽ do người mua phải tự chịu mà không thể quy trách nhiệm cho bên chủ đầu tư. Người mua cần phải căn cứ vào phụ lục hợp đồng để kiểm tra các phần bàn giao đã được cam kết. Bên cạnh đó, nên đi cùng người có kinh nghiệm để việc nhận bàn giao căn hộ được diễn ra hiệu quả.

Chú ý thời gian nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở

Theo quy định, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ. Tuy nhiên thực tế, không ít trường hợp đã nhận bàn giao hoàn thiện và vào ở từ lâu nhưng vẫn chưa được nhận sổ. 

Lời kết

Ở các đô thị đã và đang phát triển, loại hình nhà ở hình thành trong tương lai đang rất phổ biến, đem lại lợi ích nhất định cho cả người bán và người mua. Tất nhiên, sẽ kèm theo đó những rủi ro, hy vọng thông tin trong bài viết sẽ giúp bạn tránh được các vướng mắc không cần thiết khi mua loại hình nhà ở này.