Thuế nhà đất là gì? Nộp khi nào? Nộp bao nhiêu? 

Thuế nhà đất là gì?

Thuế nhà đất là một loại thuế gián thu, được áp dụng đối với nhà, đất ở, đất xây dựng công trình. Đối tượng nộp thuế là cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình. Đất chịu thuế gồm đất ở, đất xây dựng công trình. Đất không chịu thuế là đất sử dụng vào mục đích công cộng, phúc lợi xã hội hoặc từ thiện không thuộc tổ chức, cá nhân nào sử dụng để kinh doanh, đất do các tổ chức tôn giáo, hội quần chúng quản lý được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận chuyên dùng vào việc thờ cúng. 

Căn cứ để tính thuế là diện tích đất, hạng đất, mức thuế. Thuế nhà đất có thể được UBND cấp huyện xem xét miễn giảm với từng trường hợp cụ thể theo đề nghị của chi cục trưởng chi cục thuế.

Đối tượng chịu thuế nhà đất

1. Đối tượng nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp

Căn cứ tại Điều 1 Nghị định 74 - CP của Chính phủ, quy định các cá nhân, tổ chức đang sử dụng đất sản xuất nông nghiệp có trách nhiệm nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, gồm: 

• Các cá nhân, hộ gia đình, hộ tư nhân;
• Các cá nhân, tổ chức sử dụng đất nông nghiệp nằm trong khu vực dành cho nhu cầu công ích của xã;
• Các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản bao gồm lâm trường, nông trường, trạm trại, xí nghiệp và các doanh nghiệp khác, đơn vị sự nghiệp, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội, đơn vị lực lượng vũ trang và các đơn vị khác sử dụng đất để  nuôi trồng thủy hải sản, sản xuất nông - lâm nghiệp;

2. Đối tượng nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Căn cứ tại Điều 3 Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định về đối tượng phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, gồm:

• Người nộp thuế là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế:
• Đất thuộc vùng nông thôn và khu vực thành thị;
• Đất sử dụng để sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
• Đất phi nông nghiệp không nằm trong nhóm đối tượng chịu thuế như đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; đất sử dụng vào mục đích công cộng;.. nhưng được các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức vào mục đích kinh doanh;

Nếu các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức chưa được cấp sổ đỏ, thì người đang sử dụng đất là người có trách nhiệm nộp thuế nhà đất;

Lưu ý: Trong một số trường hợp, người nộp thuế được quy định như sau:

• Nếu được Nhà nước cho thuê đất, giao đất để thực hiện các dự án đầu tư, thì người được Nhà nước cho thuê đất, giao đất là người nộp thuế;
• Nếu người có quyền sử dụng đất cho thuê theo hợp đồng, thì người chịu thuế được xác định theo thỏa thuận của hợp đồng.
• Trong trường hợp không có thỏa thuận về người chịu thuế, người nộp thuế là người có quyền sử dụng đất;
• Nếu đất đã có sổ đỏ nhưng đang xảy ra tranh chấp, thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế trước khi tranh chấp được giải quyết;
• Trong trường hợp nhiều người cùng có quyền sử dụng một mảnh đất, người đại diện hợp pháp của những người này là người nộp thuế;
• Nếu thuê nhà thuộc sở hữu của Nhà nước, thì người cho thuê nhà chính là người phải nộp thuế.

Đối tượng được miễn nộp thuế nhà đất

1. Đối tượng được miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp

• Đất nông nghiệp dùng cho hoạt động nghiên cứu, sản xuất thử nghiệm; đất làm muối; đất trồng cây hằng năm có ít nhất một vụ lúa trong năm;
• Đất nông nghiệp của các đối tượng sau:
• Cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước giao đất, công nhận đất dùng để sản xuất nông nghiệp, nhận chuyển quyền sử dụng 
• Cá nhân, hộ gia đình là thành viên hợp tác xã sản xuất nông nghiệp, lâm trường viên, nông trường viên đã nhận bàn giao đất của hợp tác xã.
• Lâm trường viên, nông trường viên bao gồm: công nhân, viên chức, cán bộ đang làm việc 

2. Đối tượng được miễn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Đất của dự án đầu tư tại nơi có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn, dự án đầu tư nằm trong lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư; đất doanh nghiệp sử dụng trên 50% số lao động là bệnh binh, thương binh;

Đất dùng để thực hiện xã hội hóa với các hoạt động trong lĩnh vực dạy nghề, giáo dục, văn hóa, môi trường, thể thao;

Thời điểm đóng thuế nhà đất

- Người nộp thuế nhà đất theo 2 kỳ mỗi năm, chậm nhất là vào ngày 30/5 đối với kỳ đầu tiên và 30/10 đối với kỳ thứ hai. Người nộp thuế có thể nộp 2 lần trong năm hoặc nộp một lần cả năm.

- Sau khi tính tiền thuế đất, cơ quan thuế sẽ gửi Thông báo đóng thuế tới từng cá nhân, hộ gia đình về số tiền, thời gian và địa điểm đóng thuế.

Trong vòng 90 ngày (kể từ ngày nhận thông báo), người nộp thuế phải nộp đủ số tiền thuế ghi trong thông báo theo địa điểm. Có thể chia thành 2 đợt đóng như sau:

• Đợt thứ 1 (trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo): Nộp 50% số tiền thuế phải nộp;
• Đợt thứ 2 (trong thời hạn 60 ngày tiếp theo): Nộp 50% số tiền thuế còn lại.

Hết thời hạn trên, nếu người nộp thuế không hoàn thành nghĩa vụ thì sẽ bị xếp vào 2 trường hợp: Chậm nộp tiền thuế hoặc có hành vi trốn thuế.

Lưu ý: Không ít trường hợp nhà đất bị lưu trong hồ sơ là nợ thuế nhà đất, chậm nộp hay bị phạt vì quá hạn nộp thuế… 

• Khi giao dịch mua nhà đất, người mua phải kiểm tra kỹ về thuế nhà đất nhằm tránh việc khi làm thủ tục công chứng hay lúc nhận nhà lại phải đóng bù khoản này. Người mua cũng cần tìm đến các đơn vị bất động sản uy tín để tìm mua sản phẩm đã được kiểm chứng, xác thực. 
• Đối với chủ nhà, cần nắm bắt, hiểu rõ về thuế nhà đất và dự trù các thủ tục phát sinh để giúp giao dịch mua bán nhà diễn ra thuận lợi, nhanh chóng.

Cách tính thuế nhà đất hàng năm

1. Giá tính thuế:

Giá tính thuế làm căn cứ tính thuế được xác định trên cơ sở giá của diện tích đất sử dụng cần phải tính thuế:

– Diện tích đất dùng làm cơ sở xác định giá tính thuế đất ở phải là diện tích đất thực tế đang được sử dụng. Lưu ý đối với trường hợp đất dùng trong xây dựng khu công nghiệp thì phần đất để xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung sẽ không được tính vào diện tích thực tế để tính thuế.

– Giá tiền đất để làm căn cứ tính thuế đất ở được xác định theo bảng giá của UBND tỉnh tại nơi có đất. Xác định giá tiền đất sẽ dựa trên cơ sở sau:

+ Giá đất làm căn cứ tính thuế đất ở được quy định ổn định theo chu kỳ, trường hợp hy hữu nếu có thay đổi giá của đất thì không bắt buộc phải xác định lại giá cho thời gian còn lại của chu kỳ trước đó.

+ Đối với trường hợp đất được sử dụng có nguồn gốc là đất chuyển mục đích hoặc do được Nhà nước giao hoặc cho thuê thì giá đất tính thuế được xác định theo giá đất của mục đích sử dụng vào thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê hoặc chuyển mục đích đó.

2. Thuế suất để tính thuế:

Thuế suất được dùng để xác định thuế sử dụng đất nhà ở cho loại đất ở dựa trên các cơ sở hạn mức sử dụng đất được UBND cấp tỉnh tại địa phương có đất ban hành, theo đó:

• Thuế suất bậc 1 với mức 0,03% sẽ được áp dụng đối với diện tích đất được sử dụng nằm trong hạn mức đã quy định.
• Thuế suất bậc 2 với mức 0,07% sẽ được áp dụng vào đối với trường hợp đất sử dụng đã vượt quá hạn mức nhưng ở đây chưa quá đến 3 lần.

Trong trường hợp nếu diện tích cần tính thuế vượt quá hạn mức lên trên 3 lần thì sẽ áp dụng bậc 3 với thuế suất 0,15%.

3. Cách tính thuế đất ở hàng năm

Căn cứ khoản 2 Điều 8 Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định cách tính thuế đất ở được xác định như sau:

Số thuế cần nộp = Số thuế phát sinh – Số thuế miễn giảm (nếu có).

- Công thức tính số thuế phát sinh:

Số thuế phát sinh = Diện tích đất cần tính thuế x Giá 1m2 đất sử dụng x Thuế suất (%)

Lưu ý: Để đảm bảo tính chính xác khi xác định số thuế phải nộp, chủ sở hữu phải nắm bắt được 3 yếu tố cấu thành công thức trên đây, bao gồm:

- Diện tích đất cần tính thuế

• Cá nhân, hộ gia đình sở hữu nhiều mảnh đất trong phạm vi một tỉnh cần nộp thuế cho tổng diện tích của tất cả những mảnh đất thuộc diện chịu thuế trên địa bàn tỉnh đó.
• Diện tích tính thuế thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định trong GCNQSDĐ. Trường hợp diện tích đất ghi trong sổ đỏ ít hơn diện tích thực tế, thì diện tích đất tính thuế được tính là phần đất sử dụng thực tế.
• Đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng chung một thửa đất nhưng chưa được cấp sổ đỏ, thì diện tích đất cần tính thuế là diện tích đất thực tế được sử dụng.
• Đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng chung một mảnh đất đã có sổ đỏ, thì diện tích tính thuế là diện tích được ghi trong sổ đỏ.

- Thuế suất

Đối với đất ở (gồm việc sử dụng đất để kinh doanh), áp dụng thuế suất theo biểu thuế lũy tiến tương ứng từng phần có thể tính toán và áp dụng vào như sau: 

• Diện tích nằm trong hạn mức: Thuế suất 0,03%
• Diện tích vượt nhỏ hơn 3 lần so với hạn mức: Thuế suất 0,07% 
• Diện tích vượt trên 3 lần so với hạn mức: Thuế suất 0,15%