Quỹ đất là gì? Những vấn đề về pháp lý liên quan đến quỹ đất nhà đầu tư nên nằm lòng

1. Quỹ đất là gì?

Thực tế, khái niệm quỹ đất là gì là thuật ngữ để chỉ tổng diện tích đất tại một đơn vị và địa phương nhất định nào đó; bao gồm tất cả các loại đất sẵn có, chịu sự quản lý của các cấp chính quyền và cơ quan ban ngành…

Quỹ đất thực tế có thể sử dụng với nhiều mục đích khác nhau như xây dựng bệnh viện, trường học, doanh nghiệp, khách sạn hay nhà hàng… Quỹ đất cũng có thể được phân chia cho bất kỳ cá nhân hoặc tổ chức nào có nhu cầu sử dụng, nhưng nhu cầu phải rõ ràng, phù hợp với quy định của pháp luật. Đồng thời, quy trình cấp quyền sử dụng đất sẽ được xem xét và phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền.

Nếu cần sử dụng quỹ đất cho mục đích khai thác trồng trọt, cần phải xét đến tính chất của nhóm đất đó cũng như kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương đó (đã được phê duyệt). Sau khi tiến hành phân bổ, nếu quỹ đất vẫn còn dư thừa, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành hội họp, rà soát và thống kê để tiếp tục phân chia cho các đối tượng khác đang có nhu cầu.

Đặc biệt, việc sử dụng quỹ đất để canh tác và phát triển cần phải phù hợp với kế hoạch trước mắt cũng như lâu dài của địa phương. Trừ trường hợp quỹ đất còn dư hoặc là bỏ trống không sử dụng, chính quyền cần tiến hành rà soát và thống kê lại để có thể phân chia quỹ đất cho những đối tượng có nhu cầu sử dụng hợp lý.

2. Các loại quỹ đất hiện nay

Ngoài khái niệm quỹ đất là gì thì các loại quỹ đất cũng là vấn đề được nhiều người quan tâm. Quy định của pháp luật hiện hành cho thấy, quỹ đất được phân chia thành nhiều loại khác nhau dựa trên các tiêu chí khác nhau. Tuy nhiên, có 2 loại quỹ đất phổ biến nhất được nhiều người biết đến, đó là quỹ đất công và quỹ đất sạch.

Quỹ đất công: Cho đến nay, Luật Đất đai 2013 vẫn chưa quy định rõ ràng đối với khái niệm quỹ đất công. Tuy nhiên, thông qua các điều luật liên quan thì có thể hiểu được rằng, quỹ đất công là phần đất thuộc quyền sở hữu của toàn dân và do cơ quan Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu. Mục đích sử dụng của đất công khá đa dạng, từ sử dụng cho mục đích công cộng và quốc phòng an ninh cho đến đất giao thông, đất có di tích lịch sử văn hóa,…

Quỹ đất sạch: Theo quy định của Luật đất đai cũng không có khái niệm cụ thể về quỹ đất sạch. Thực tế cho thấy, có thể hiểu quỹ đất sạch là cụm từ để chỉ cho những diện tích đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi và bồi thường cũng như hỗ trợ tái định cư, giải phóng mặt bằng theo như kế hoạch đã được thông qua từ trước. Việc triển khai và tạo dựng quỹ đất sạch đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc phát triển kinh tế, góp phần thu hút nguồn vốn đầu tư của các doanh nghiệp, tránh xảy ra trường hợp nhà đầu tư tốn kém thêm nhiều thời gian để quy hoạch, đền bù, ảnh hưởng đến tiến độ thi công dự án. 

3. Quỹ đất được quản lý bởi cơ quan nào?

Một khi đã tìm hiểu về quỹ đất là gì và các loại quỹ đất, chắc chắn nhiều người sẽ quan tâm đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý và phát triển quỹ này.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, Trung tâm phát triển quỹ đất là cơ quan quản lý quỹ đất. Liên quan đến vấn đề này, Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 43/2014 có quy định, tổ chức phát triển quỹ đất chính là đơn vị công và được thành lập cũng như tổ chức lại theo quy định của pháp luật hiện hành. Tổ chức này có một số đặc điểm, quyền cũng như nghĩa vụ dưới đây: Có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng có trụ sở riêng, được phép lập tài khoản để phục vụ cho các hoạt động luật định. Tổ chức này còn có các chi nhánh theo từng đơn vị hành chính lãnh thổ quận, huyện, thị xã hoặc thành phố,…

Thực tế, quỹ đất sẽ trực thuộc Trung tâm phát triển quỹ đất được quản lý trực tiếp bởi Sở Tài nguyên và Môi trường. Quy trình thẩm định và phân chia quỹ đất tuyệt đối phải tuân thủ các nguyên tắc khai thác cũng như quản lý do Nhà nước ban hành. Kinh phí hoạt động sẽ được thực hiện theo quy định về tài chính của đơn vị sự nghiệp công lập. Quỹ đất địa phương được quản lý và duy trì tốt sẽ góp phần to lớn đến sự phát triển kinh tế.

4. Các quy tắc quan trọng khi quản lý quỹ đất

Điều 6 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 đã quy định về quỹ phát triển đất đai, cụ thể như sau: 

1. Quỹ phát triển đất quy định tại Điều 111 của Luật Đất đai năm 2013 được thành lập theo quy định của pháp luật về việc thành lập, tổ chức lại cũng như  giải thể đơn vị sự nghiệp công lập hoặc được ủy thác cho Quỹ đầu tư phát triển, quỹ tài chính khác của địa phương trước ngày 01/01/2015. Quỹ phát triển đất là cơ quan tổ chức tài chính nhà nước, trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, có tư cách pháp nhân và hạch toán độc lập, có con dấu riêng, được mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nước và các tổ chức tín dụng để hoạt động theo quy định của pháp luật.
Đối với Quỹ phát triển đất đã thành lập trước ngày 01/7/2014 tiếp tục hoạt động theo quy định của Nghị định này. 

2. Nguồn vốn của Quỹ phát triển đất đai được ngân sách nhà nước phân bổ và bố trí vào dự toán ngân sách địa phương, đồng thời được cấp khi bắt đầu thành lập và được bổ sung định kỳ hàng năm; nguồn vốn này còn được huy động từ các nguồn vốn khác bao gồm: Vốn tài trợ, viện trợ cũng như hỗ trợ hoặc ủy thác quản lý của các tổ chức quốc tế, cá nhân, tổ chức cả trong nước và ngoài nước theo chương trình hoặc dự án viện trợ, tài trợ cũng như ủy thác theo quy định của pháp luật hiện hành. 

Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cùng cấp để quyết định mức vốn ngân sách nhà nước cấp cho Quỹ phát triển đất đai khi thành lập cùng với mức trích bổ sung cho Quỹ phát triển đất cụ thể hàng năm sao cho phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương. 

3. Quỹ phát triển đất đai sẽ được sử dụng để ứng vốn cho Tổ chức phát triển quỹ đất đai cùng với các tổ chức khác, tiến hành thực hiện việc bồi thường và giải phóng mặt bằng cũng như tạo quỹ đất theo kế hoạch hoặc quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

4. Bộ Tài chính trình Thủ tướng Chính phủ ban hành Quy chế mẫu về quản lý và sử dụng Quỹ phát triển đất; ngoài ra còn có quy định về việc cấp phát, hạch toán cũng như thanh quyết toán kinh phí, huy động và sử dụng các nguồn vốn của Quỹ phát triển đất cũng như cơ chế ủy thác cho Quỹ đầu tư phát triển, các quỹ tài chính khác của địa phương với trường hợp không thành lập Quỹ phát triển đất hoạt động độc lập theo quy định về quản lý ngân sách và quỹ tài chính của Nhà nước. (Khoản này đã được sửa đổi bởi Khoản 7 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP) 

Căn cứ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này, Quy chế mẫu về quản lý cũng như sử dụng Quỹ phát triển đất của Thủ tướng Chính phủ cùng những quy định khác có liên quan, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định thành lập/điều chỉnh chức năng và nhiệm vụ của Quỹ phát triển đất đã được thành lập trước đó; ngoài ra sẽ quyết định cơ cấu tổ chức và nguồn vốn cùng cơ chế hoạt động của Quỹ phát triển đất sao cho phù hợp với điều kiện và tình hình thực tế của địa phương.

5. Những giải pháp để phát triển quỹ đất

Thực tế, việc quản lý quỹ đất từ trước đến nay vẫn luôn là bài toán nan giải, đòi hỏi phải có sự cân bằng giữa lợi ích xã hội, phát triển kinh tế cùng bảo vệ môi trường. Tuy nhiên, việc giải phóng mặt bằng và thu hồi đất vẫn còn nhiều hạn chế. Để khắc phục tình trạng này, Nhà nước không ngừng đưa ra những giải pháp để phát triển quỹ đất toàn diện. Cụ thể như sau: 

Cân nhắc cẩn trọng vấn đề kinh tế

Theo đó, quá trình giao đất cho người dân có nhu cầu cần phải được xem xét một cách kỹ lưỡng, đặc biệt với vấn đề phát triển kinh tế. Đồng thời, cần cân nhắc nguồn vốn cho dự án, tránh một số trường hợp xấu có thể xảy ra, khiến quỹ đất bị lãng phí như:

- Quá trình quy hoạch không đủ kinh phí đền bù cho người dân, khiến thời gian thi công bị kéo dài.

- Những dự án đang thi công nhưng bị thiếu vốn, thậm chí tình trạng này ở nhiều nơi còn kéo dài nhiều năm mà vẫn chưa có hướng giải quyết.

Nâng cao công tác kỹ thuật

Đối với việc quản lý quỹ đất, một số giải pháp kỹ thuật mang lại hiệu quả cao có thể kể đến như: 

- Tiến hành đo đạc đất hàng năm, nắm rõ số lượng quỹ đất đã và chưa sử dụng.

- Đảm bảo sao cho việc sử dụng quỹ đất có hiệu quả, xây dựng các công trình chuẩn với quy mô đã được cấp phép từ trước.

- Đồng bộ những dự án đầu tư kết cấu hạ tầng ở từng địa phương.

Chú trọng giải pháp hành chính

Cần kêu gọi đầu tư, đầu tư đúng mục đích, chú trọng vào các vùng có nhiều tiềm năng phát triển. Hoàn thiện những quy phạm liên quan và phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế, xã hội.

Trên đây là khái niệm quỹ đất là gì cùng những lưu ý quan trọng có liên quan đến quỹ đất. Hi vọng bài viết giúp bạn có thêm những thông tin hữu ích, biết cách sử dụng quỹ đất sao cho hiệu quả.